Наша предыдущая публикация, посвящённая особенностям цокольных этажей, спровоцировала живую дискуссию среди читателей. Чтобы развеять мифы и дать чёткие ориентиры, мы обратились к автору материала — Виталию Гараже, эксперту в сфере коммерческой недвижимости. Он дал исчерпывающие ответы на самые острые вопросы. Действительно, в Минске и других городах Беларуси к таким площадям отношение неоднозначное: для кого-то это «спасательный круг» с бюджетной арендой, а для других — пространство с непреодолимыми ограничениями. Давайте же без эмоций, с помощью профессионала, исследуем все аспекты выбора цоколя под бизнес.

Сильные стороны цокольных помещений: Неочевидные выгоды

1. Значительная экономия на старте

Фундаментальное преимущество — низкая стоимость аренды и выкупной цены по сравнению с классическими этажами. Для стартапа или малого бизнеса эта экономия на операционных расходах может стать решающим фактором, позволяя направить высвободившиеся средства на маркетинг или закупку оборудования.

2. Автономность и свобода планировочных решений

Многие цоколи обладают собственным входом с улицы, что обеспечивает полную независимость от основного здания. Это идеально для форматов с индивидуальным посещением: кофейни, барбершопы, студии красоты, частные приемные. Часто планировка здесь — чистый лист, который можно адаптировать под любую концепцию. Именно в таких помещениях рождаются проекты с уникальной атмосферой: лофт-кафе с открытой кирпичной кладкой или арт-пространства со сводчатыми потолками.

3. Природная изоляция от шума

Толстые стены и земляная засыпка создают превосходную звукоизоляцию. Это делает цоколь бесценным активом для бизнесов, генерирующих шум:

• Танцевальные и фитнес-студии;

• Музыкальные школы и репетиционные точки;

• Квест-комнаты и иммерсивные театры;

• Студии звукозаписи и подкастинга.
  Здесь можно работать круглосуточно, не беспокоя арендаторов и жильцов.

4. Устойчивый спрос в нишевых сегментах

Существуют категории бизнеса, для которых цоколь — не компромисс, а осознанный выбор. Например, некоторые IT-компании ищут изолированные пространства без отвлекающих видов из окна. Также цоколь отлично подходит для:

• Компьютерных и киберспортивных клубов;

• Шоурумов и выставочных зон;

• Логистических хабов (пункты выдачи заказов, небольшие склады-магазины).

5. Лёгкость адаптации и зонирования

Отсутствие требований к «витринности» позволяет сэкономить на дорогой отделке. Пространство легко делится перегородками, здесь проще организовать системы хранения или технические зоны.

6. Минимальные отличия от 1-го этажа

Если уровень заглубления невелик (менее метра), а окна полноразмерные, то по комфорту и восприятию такое помещение практически не уступает наземным этажам. Проблема недостаточного освещения в этом случае нивелируется.

Слабые стороны: На что обратить пристальное внимание

1. Дефицит естественного света

Основной минус — недостаточная инсоляция. Окна маленькие или отсутствуют вовсе. Согласно СНБ 2.04.05-98, соблюсти нормы по естественному освещению в цоколе часто невозможно. Решение — грамотно спроектированное искусственное освещение, что ведет к дополнительным расходам. Однако для неглубоких цоколей с южной ориентацией окон эта проблема менее актуальна.

2. Угроза повышенной влажности

Близость к грунту несёт риски появления сырости, конденсата и плесени. Обязательны два условия: безупречная гидроизоляция контура и modernная приточно-вытяжная вентиляция. Также критически важно проверить состояние всех инженерных коммуникаций (водопровод, канализация), так как протечки — частая причина проблем.

3. Жёсткие ограничения по видам деятельности

Законодательство прямо запрещает размещать в цокольных этажах жилых домов ряд организаций: медицинские и образовательные учреждения, игровые залы, ритуальные услуги. Причина — в повышенных требованиях к освещённости, инсоляции и вентиляции для этих сфер.

4. Субъективный психологический барьер

Часть клиентов может испытывать дискомфорт от нахождения ниже уровня земли. Ощущение «давления» потолков, отсутствие вида из окна — эти факторы могут отпугнуть аудиторию в сферах, где важен комфорт и релакс (например, премиальные салоны красоты).

5. Пониженная ликвидность при продаже

Инвестиции в цоколь сопряжены с повышенными рисками в глазах покупателей. Продать такой объект сложнее и дольше, чем помещение на первом этаже, а потенциал роста его капитальной стоимости ограничен.

Ключевые факторы успеха: От чего всё зависит

• Степень заглубления: Цоколь, заглублённый на 0.3-0.7 метра, воспринимается и используется как наземный.

• Качество окон и инсоляция: Наличие больших окон, выходящих на солнечную сторону, кардинально меняет дело.

• Локация и пешеходный трафик: В центре Минска даже цоколь с маленьким окном будет востребован из-за проходимости.

• Техническое состояние здания: Новостройки с современными инженерными системами минимизируют риски сырости.

Идеальные кандидаты для аренды цоколя

Да:

• Спортивные секции (единоборства, кроссфит, йога).

• Творческие и репетиционные пространства (студии музыки, танца, художников).

• Киберспортивные арены и IT-хабы.

• Производственные мастерские (керамика, ремонт техники).

• Шоурумы и дизайнерские бюро.

• Бюджетные офисы для команд, не принимающих клиентов.

• Антуражные заведения общепита (бары, винные погреба, кофейни и кондитерские).

• Нишевые магазины (сувениры, хендмейд, товары для хобби).

Нет:

• Детские развивающие и образовательные центры.

• Любые медицинские учреждения (клиники, стоматологии, кабинеты массажа).

• Бизнесы, где важен статус и витринность (премиальные ювелирные бутики, брендовые салоны).

Это помещение в цоколе жилого комплекса — отличный пример грамотного использования пространства: высокие потолки, панорамное остекление и качественный ремонт. Объект доступен как для аренды, так и для покупки.

Заключение: Трезвая оценка вместо стереотипов

Цокольный этаж — это не «второй сорт», а специализированный инструмент с уникальным набором характеристик. Его целесообразность целиком зависит от ваших задач. Для одного бизнеса он станет трамплином для роста, а для другого — источником непрерывных проблем. Ключ к успеху — объективная оценка конкретного объекта: его архитектуры, расположения, состояния и юридических норм.

Если вы ищете коммерческое помещение в Минске и рассматриваете цокольный этаж, не полагайтесь на удачу. Профессиональный аудит инсоляции, вентиляции и гидроизоляции от специалиста поможет принять верное решение и избежать дорогостоящих ошибок.

Продолжение следует...

(с) Виталий Гаража, 2025

Эксперт по коммерческой недвижимости. За консультациями обращаться по тел. +375 33 363 44 85