Магазин в бывшей квартире: почему одной сигнализации дома недостаточно и что требует МЧС

В практике отдела «Недвижимость для бизнеса» агентства «Твоя столица» довольно часто встречаются сделки с встроенными помещениями в жилых домах. Покупатели и арендаторы таких объектов регулярно сталкиваются с вопросами пожарной безопасности, а порой — с неожиданными трудностями при согласованиях с МЧС. Чтобы избежать лишних проблем, мы собрали для вас основные нюансы, которые стоит знать тем, кто планирует открыть магазин в бывшей квартире.

Почему меняются требования?

Переоборудование квартиры на первом этаже под магазин — популярный вариант для малого и среднего бизнеса. Но стоит понимать: смена назначения помещения из жилого фонда в коммерческий автоматически влечет за собой новые требования.

МЧС Республики Беларусь разъясняет: объект из категории «жилые помещения» (Ф1.3) переводится в категорию «общественные здания» (обычно Ф3.1 — торговые объекты). А это значит:

• меняется класс функциональной пожарной опасности;

• увеличивается риск для жильцов и посетителей;

• появляется вероятность хранения и продажи горючих товаров;

• возрастает ответственность за организацию эвакуации и исправность систем пожарной автоматики.

Иными словами, магазин в жилом доме рассматривается как самостоятельный объект с собственным пакетом требований.

Что говорит законодательство?

Ключевой документ — ТКП 45-2.02-142-2011 , регулирующий проектирование и оснащение системами противопожарной защиты. Согласно ему:

• Автоматическая пожарная сигнализация (АПС) в магазине, встроенном в жилой дом, обязательна всегда, даже если весь дом уже оснащён сигнализацией.
  
  

• Если площадь превышает установленные пороги (свыше 1000 м² для продовольственных магазинов или более 500 м² для непродовольственных), дополнительно необходимы системы автоматического пожаротушения, противодымной защиты и СОУЭ (система оповещения и управления эвакуацией).
  
  

Основные шаги для собственника или арендатора

1. Проектирование. Включает раздел по пожарной безопасности и проект систем АПС/АУПТ/СОУЭ. Проект должны выполнять только лицензированные организации.
   
   

2. Согласование. В Минске документацию необходимо пройти экспертизу и утвердить в органах архитектуры и стройнадзора.
   
   

3. Монтаж. Работы проводят исключительно компании с лицензией МЧС.
   
   

4. Приёмка. Система не считается введённой в эксплуатацию без подписи инспектора МЧС.
   
   

5. Техническое обслуживание. Обязателен договор с лицензированной организацией, иначе высок риск штрафов.
   
   

6. Проверки. Инспекции МЧС регулярно контролируют исправность систем.
   
   

7. Эвакуационные выходы. Магазин должен иметь изолированный выход, напрямую на улицу или через отдельный нежилой вестибюль.
   
   

8. Обучение персонала. Все сотрудники обязаны пройти инструктаж по действиям в случае пожара.
   
   

Важно помнить: собственник отвечает за техническую оснащенность и работоспособность систем, арендатор — за их эксплуатацию и обучение персонала. Эти обязанности обязательно должны быть прописаны в договоре аренды.

Минские особенности

В столице есть свои нюансы: Мингорисполком и городское управление МЧС более тщательно подходят к согласованию проектов встроенных помещений. Поэтому лучше консультироваться с профильными специалистами ещё на стадии идеи, а не в процессе ремонта.

Вывод

Открытие магазина в бывшей квартире — это не просто установка витрин и кассы. Это изменение категории объекта с серьёзными требованиями со стороны МЧС. Попытка «сэкономить на бумагах» обернётся штрафами, остановкой бизнеса и, что куда опаснее, угрозой жизни людей.

(с) Кирилл Ракицкий, специалист отдела «Недвижимость для бизнеса» агентства «Твоя столица». Телефон: +375(25)538-57-29 - все операции с коммерческой недвижимостью.