10 причин, по которым офис не сдаётся, и как это исправить

Типичная ошибка: собственник назначает цену, ориентируясь на свои расходы, ожидания или на ставки в "офисе напротив", не анализируя реальный спрос и конкурирующие предложения.

Кейс: офис в Минске в старом здании с завышенной ставкой аренды. Владелец помещения на Кальварийской поставил ставку $20/м² — как в соседнем бизнес-центре, где недавно съехала IT-компания. Однако его объект без ремонта располагался в старом, хотя и стильном, здании без своей парковки. Да и ремонт был отнюдь не дизайнерский.

После четырёх месяцев безуспешных поисков арендаторов он обратился к нам. Анализ рынка показал, что реальная ставка аренды для этого помещения - $13 за квадрат. После корректировки размера платы и рассылки грамотной презентации, офис сдали за 2 недели.

Типичная ошибка: офис пытаются сдать “как есть” - и забывают: арендатор уже заранее представляет свой будущий офис. И если перед ним пыль, запах и тьма — он просто уходит. Немытый пол, пятна на потолке, отставшие обои и тяжелый запах никак в такую картину не вписываются. Результат — потенциальный съемщик уходит, даже не дослушав презентацию.

Кейс: неопрятный офис в Минске на первом этаже жилого дома. Собственник пытался сдать его самостоятельно. На фото в рекламе всё выглядело прилично, но при осмотре помещений на месте отчетливо ощущался запах кошек (благоухал старый ковролин), в глаза бросались грязные окна и слабое освещение. 

Проанализировав отзывы клиентов, мы обратили внимание хозяина на эти моменты. После генеральной уборки, замены ковролина и светильников на светодиодные объект сдали за 5 дней.

Типичные ошибки: собственник категорически настаивает на своих условиях аренды, не желая обсуждать встречные предложения. Это касается не только ставки, но и арендных каникул, замены или установки перегородок, компенсации ремонта.. 

Другие не всегда оправданные ограничения: 

• отказ предоставлять помещение индивидуальным предпринимателям или

  самозанятым;
• нежелание иметь дело с теми или иными видами бизнеса или даже с представителям отдельных национальных диаспор;
• препятствие брендированию или ограничение возможностей для него: нельзя размещать ни вывесок, ни даже табличек. 
• невозможность работать 24/7. 

Несколько раз сделка срывалась из-за отказа рассматривать изменения в договоре аренды. А ведь, порой, его условия иначе, как кабальными не назовёшь: 

• размер обеспечительного платежа - трехмесячная ставка аренды, 

• необходимость предупреждать о расторжении договора за три месяца. 

Этот список можно продолжать, но всё сводится к фразе: “Не нравится - не берите”. Это контрпродуктивная позиция.

Кейс: очень жёсткие условия договора аренды офиса в Минске. Его собственник категорически отказывался обсуждать выдвинутые им условия, считая их более чем гуманными по отношению к арендатору. При этом он не был готов ни предоставлять арендные каникулы, ни обсуждать изменения в помещении. Жёсткой была его позиция и по сроку аренды. Результат - помещение пустовало больше трёх месяцев. 

После общения с нашими специалистами он согласился предоставить арендатору две недели каникул для переезда и обустройства на новом месте, а также разрешил установить ещё один блок розеток. И чудо! Объект сдали после первого же показа, через четыре для после заключения с ним договора.

Типичная ошибка: некоторые владельцы офисов искренне считают, что для их быстрой сдачи достаточно дать рекламу на 1-2 специализированных сайта и повесить в окне плакат “Аренда” с телефоном - и выстроится целая очередь желающих. Увы, это не так. Конкуренция на этом рынке достаточно жесткая, предложений много. Безликое объявление однозначно затеряется среди сотен подобных. На самом деле нужно заниматься активным продвижением любого офиса, даже самого лучшего. 

Этим навыком, как правило, владеют очень немногие эксперты, работающие на рынке коммерческой недвижимости. Но, стараясь сэкономить на агенте, многие собственники теряют еще больше — из-за простоя помещения.

Кейс: невыразительное объявление о сдаче в аренду офиса в Минске с некачественными фотографиями. Владелец встроенного офисного помещения разместил объявление на крупном портале и решил, что "если нужно - позвонят". Его текст был стандартным, обезличенным, ничем от других не отличавшимся, описание - куцим, фото - невыразительными и низкокачественными. Долгое время хозяин не желал общаться с агентами несколько раз, по его собственному признанию, срывал показы из-за своей занятости. Офис “завис”. 

В конце концов, он согласился на обслуживание в нашем агентстве. На следующий же день мы показали помещение нашему постоянному клиенту, который разыскивал похожий объект, но не обратил внимание на эту рекламу. После почти полугодового простоя офис нашел своего арендатора.

Типичные ошибки: собственник формулирует условия договора аренды таким образом, чтобы максимально обезопасить себя и гарантировать себе максимальную прибыль. Интересы арендатора при этом часто игнорируются или ущемляются. Например, устанавливается величина аванса - оплата за три месяца аренды, оговариваются многочисленные штрафы. 

Часто собственник отказывается даже обсуждать возможное изменение формы договора. Не раз и не два от таких собственников уходили вполне серьёзные и платежеспособные арендаторы.

Кейс: подстройка собственника офиса в Минске под особые потребности IT-компании - возможность досрочного расторжения. Быстро развивающаяся IT-компания подбирала офис в центре Минска, но была не готова подписывать договор без возможности досрочного расторжения. Изначальная форма договора предусматривала существенный штраф за это. Мы настояли, чтобы владелец пересмотрел этот пункт договора. 

В результате трехсторонних переговоров условия договора были изменены: срок предварительного уведомления о расторжении сократили с трех до двух месяцев, а величину санкций уменьшили в 10 (!) раз. Договор был подписан, компания заняла все свободные помещения. Более того, при расширении она выбрала не переезд, а аренду других помещений для своего нового подразделения. 

Типичная ошибка: Поговорка гласит: что иногда поменять супругу проще, чем соседа. Шумная кальянная за стеной, букмекерская контора по соседству могут существенно усложнить сдачу офиса в аренду. Избавиться от проблемных соседей удается не всегда. Но если у вас несколько помещений, стоит подумать: как один арендатор влияет на остальных и на шансы сдать всё остальное. То есть, нужно выбирать себе арендаторов грамотно!

Кейс: собственник минского встроенного офиса в Минске помог переехать шумному соседу. Вполне приличное площадью 90 кв.м. не сдавалось больше 5 месяцев. Не спасала даже ставка аренды на 10% ниже рынка. Оказалось, за стеной офиса располагался пункт микрозаймов, куда часто приходили скандальные клиенты. 

Собственник договорился о переносе офиса микрозаймов в другое помещение в здании по соседству, оплатив расходы по переезду. Через неделю удалось найти платежеспособного арендатора - страховую компанию.

Типичная ошибка: многие собственники уверены, что open space - универсальный формат, и ожидают, что придёт арендатор именно для такого формата. При этом они отказываются общаться с теми, кто готов снять офис, но только после установки гипсокартонных или алюминиевых перегородок. И зря: офис на 120 м² с одной большой комнатой может не подойти большинству арендаторов.

Кейс: собственник несколько месяцев пытался сдать офис в Минске площадью 350 кв.м. формата open space. 

Специалист нашего агентства порекомендовал ему разбить открытое пространство на несколько кабинетов разного размера. При этом он опирался на свой опыт и знание предпочтений клиентов. После консультации с архитектором и установки легких стеклянных (алюминиевых) перегородок объект целиком сняла юридическая фирма. Его сдали через 6 дней после окончания работ.

Типичная ошибка: собственник или его представитель готовы показывать офис только в рабочее время, иногда показ может сорваться из-за занятости собственника или специалиста, например из-за того, что он занят на показе другого объекта. Ключ от офиса при этом находится только у собственника, а показ нужно согласовывать чуть ли не за несколько дней. Не каждый арендатор готов ждать.

Кейс из практики: ограниченное время показа офиса. Офис во Фрунзенском районе сдавался долго. Хозяин мог показывать помещения только утром - днём находился в разъездах. А эту процедуру он никому доверить не был готов. 

После заключения договора с агентством и передачи комплекта ключей агенту, просмотры стали возможны в любое время. За неделю офис был сдан логистической компании.

Типичная ошибка: владельцы часто ожидают, что потенциальные арендаторы так же хорошо, как и они, осведомлены о преимуществах той или иной локации и ее транспортной доступности. Те же могут не иметь никакого представления об этом или, наоборот, видеть в локации непригодный для своего размещения “медвежий угол”.

Кейс из практики: офис на улице Монтажников в Минске в глубине промзоны. Его собственник долго не мог найти арендатора. Об этом районе большинство из них имели самое туманное представление.

После заключения договора с владельцем наш агент добавил в описание карту, маршруты транспорта, указал в объявлении близость остановки и наличие парковки. После этого просмотры объявления увеличились в 3 раза. Офис сдали через 12 дней.

Типичная ошибка: собственник не пытается представить, что может понадобиться арендатору. Если в офисе не хватает мощности электрической линии, слабый интернет, в санузле на этаже скверно пахнет, а на все претензии владелец отвечает "разбирайтесь сами", - для большинства арендаторов это стоп-сигнал.

Кейс: офис 200 м² в Минске — оснащенность решила всё. По совету агента владелец предварительно установил кондиционеры, сделал по всему офису разводку оптоволоконного кабеля, организовал точки подключения воды и канализации, поскольку для этого была техническая возможность (хотя арендаторы об этом и не просили). 

Результат: хотя офис был не в бизнес-центре, его сняла зарубежная компания. Его выбрали не только из-за его оснащения, но и из-за отношения собственника к потенциальному арендатору.

Готов ли ваш офис к аренде? Чек-лист для собственника:

• Реалистична ли арендная ставка? Соответствует ли он а реалиям рынка?
• Подготовлено ли помещение к аренде? Оно чистое и приятное внешне?
• Вы готовы проявить гибкость в переговорах? Готовы ли предоставить арендные каникулы и какова их продолжительность, будет ли оказано содействие в ремонтных работах? Готовы ли обсуждать срокиуведомления о досрочном расторжении договора? Размеры обеспечительных платежей?
• Какие активные действия вы запланировали: маркетинг, обновление объявлений, доступность?
• Ваш договор удобен для обеих сторон? Он прозрачен и не содержит жёстких санкций?
• У вас хорошие отношения с соседями? Вы можете решить с ними любой вопрос?
• Вы готовы скорректировать планировку своего офиса под нужды арендатора?
• Вы готовы показывать офис в удобное для арендатора время? Есть ли ключи у вашего агента? Может ли он обеспечить гибкий график показов?
• Вы или ваш агент уже сформулировали список преимуществ локации вашего офиса? Осведомлены ли его потенциальные арендатор о ее транспортной доступности?

• Вы уже подумали о своих будущих арендаторах? Обеспечена ли для них максимально комфортная среда обитания?

• ---

  Отдел “Недвижимость для бизнеса” агентства недвижимости Твоя столица уже четверть века успешно решает задачи своих клиентов. И если ваша задача имеет решения, мы гарантируем, что найдем оптимальное. Позвоните прямо сейчас — и получите бесплатную консультацию с разбором вашего офиса. Мы знаем, как превратить пустующий объект в источник дохода: Антон Алейников, +375 29 688 88 11.