Коммерческая недвижимость для инвестиций: что стоит покупать?

-Приобретение недвижимости с целью получения арендного дохода и/или защиты сбережений от инфляции уже не первый год пользуется большой популярностью во всем мире. Но если покупка квартиры позволяет рассчитывать на среднюю доходность в 4-6% годовых, то с коммерческой недвижимостью можно получить 7-9% и даже более высокую доходность. Но для этого необходимо четко понимать, что именно стоит приобретать.

Понятие коммерческой недвижимости очень широкое: это не только офисы и торговые помещения, но еще и складские с производственными. Но с точки зрения инвестиций на сегодня наиболее интересными считаются торговые помещения. Офисный рынок находится на этапе восстановления спроса, а складская и производственная недвижимость – это специфический товар для особого покупателя, который, во-первых, имеет достаточно средств для приобретения крупных площадей (коммерческой целесообразности в покупке малых складов и производств нет) и, во-вторых, готов разбираться с их спецификой (расположением, оснащением и т.п.).

«Выбирайте помещения, встроенные в жилые дома»

– Какие коммерческие помещения для инвестиций, на ваш взгляд, наиболее востребованы?

– Мы рекомендуем для последующей сдачи в аренду приобретать встроенные в жилые дома коммерческие помещения: торговые, оказания услуг, общественного питания, административные и др. Их ценность заключается в обширной целевой аудитории потенциальных арендаторов: различные торговые объекты, объекты общественного питания (кафе, пиццерия, бар) и оказания услуг (парикмахерские, салоны красоты), фитнес-центры и в том числе клиентские офисы (туристическое агентство, банк, страховая).

Встроенные помещения интересны арендаторам из-за большого потока посетителей в окружении. При покупке встроенных коммерческих помещений можно рассчитывать на 10-11 лет окупаемости.

В ряде случаев доходность может быть как выше, так и ниже – все зависит от рыночной ликвидности того или иного помещения.

«Ставки на помещения формата street retail выше среднерыночных»

– Какие характеристики влияют на рыночную ликвидность коммерческих помещений?

– Рыночная ликвидность подобных коммерческих помещений складывается из следующих характеристик:

• Местоположение, под которым понимается близость к пешеходному и автомобильному трафику, а также удобство транспортной доступности, хорошая визуальная обзорность с проходных мест. Желательно, чтобы было расположено на первом этаже и имело отдельный вход.
• Площадь помещения. До 200 кв. м – наиболее распространенный запрос от арендаторов. С увеличением площади помещения уменьшается и количество потенциальных арендаторов, которым оно может быть интересно.
• Планировка правильной формы, один уровень (этаж), наличие собственного санузла, витринные окна и второй вход добавляют ликвидности.
• Состояние помещения: качество отделки, уровень технического оснащения. В топе спроса – помещения в состоянии «заезжай и работай». Если оно требует проведения ремонта или модернизации, то все это затраты и заботы покупателя, а значит, увеличивается стоимость помещения.
• Функциональное назначение (использование) необходимо оценивать с учетом территориального расположения помещения. Например, в одном месте будет наиболее востребовано административно-торговое (например, под клиентский офис туристической фирмы или банка), а в другом – медицинское (например, под стоматологию).

Именно эти факторы определяют степень интереса к помещению со стороны потенциальных арендаторов, а значит, величину возможной ставки аренды и итоговую доходность. Кроме того, чем выше рыночная ликвидность помещения, тем более устойчиво ценообразование на него в периоды экономической нестабильности. Это значит, что при снижении цен и ставок ликвидное помещение потеряет в цене меньше всех.

Отдельно можно выделить помещения формата street retail, располагающиеся на центральных пешеходных улицах города. Ставки аренды на такие помещения значительно выше среднерыночных.