Предложений офисной недвижимости больше, чем спроса, арендные ставки «падают» вниз

Коммерческая недвижимость , 27.04.2015
Рынок офисной недвижимости продолжает «штормить»: спрос не успевает за предложением, арендные ставки снижаются, а сроки заполнения бизнес-центров затягиваются. Вместе с тем трудности подталкивают рынок к качественному рывку — усложнению проектов и профессиональному росту девелоперского бизнеса.

Тенденции выделила руководитель проектов по административной недвижимости «Твоя столица. Недвижимость для бизнеса» Наталья Новикова.

— Рынок офисной недвижимости вступил в «эру покупателя и арендатора». Предложение значительно превысило спрос еще в прошлом году, когда было введено в строй 160 тыс. кв. м офисных площадей. В текущем году город может прирасти еще больше — на 170 тыс. «квадратов». Плохая новость: рынок не готов к таким объемам, поэтому цены и арендные ставки будут искать «дно». Хотя и без каких-либо резких колебаний или обвалов.

Трудности «перевода»

— Еще один фактор, который оказывает существенное влияние на рынок в 2015 году, связан с макроэкономической нестабильностью. Девальвация белорусского рубля и сложности в финансовой сфере в первую очередь затронули бизнес-сообщество. Арендаторы, в свою очередь, инициировали переговоры с собственниками офисных помещений, которые чаще всего шли на уступки. Девелоперы повели себя грамотно: снизили ставки или предоставили бонусы, чтобы избежать бегства арендаторов и простоя помещений. Это позволило избежать массовой «миграции» компаний из одних бизнес-центров в другие.

Положение девелоперов ухудшилось в связи с ослаблением евро, в котором в Беларуси традиционно формируются ставки на офисную недвижимость частной формы собственности. На рынке заговорили о том, чтобы привязать ставки к доллару. Однако едва ли это произойдет в текущем году. В условиях, когда рынок благоволит арендатору, такое решение может негативно сказаться на заполняемости бизнес-центров. Сейчас не лучшее время для таких «переводов».

Сложнее всего ситуация развивается на первичном рынке, где темпы продаж заметно снизились. В долевое строительство если и вступают, то на крайне выгодных условиях или в идеально подходящий объект для собственных нужд компании.

Затухание «долевки»

— Строительство офисных объектов долевым способом начинает себя изживать. Все больше девелоперов строят бизнес-центры в одиночку с целью последующей сдачи в аренду. Такую стратегию могут позволить себе только крупные компании, которые обладают «запасом прочности». Срок окупаемости инвестиций в данном случае может составлять 9−12 лет.

Схожая ситуация и на вторичном рынке. Непрофильных инвесторов на рынке мало, а компании, которые ранее планировали приобрести офисы, в итоге решили их арендовать. Цены предложения на вторичном рынке бизнес-центров B-класса снизились с начала года на 18% — до $2070 за кв.м. Объекты C-класса при этом подешевели на 21% — до 1800 за «квадрат». Рыночные цены при этом на 20−30% ниже тех, что фигурируют в предложениях.

«Постройневшие» ставки

— Покупать офисы практически перестали, а вот арендовать продолжают. Этому содействует и более гибкая арендная политика, на которую перешли собственники объектов. С начала года арендные ставки снизились примерно на 15%. И это позволило подогреть активность нанимателей. По нашим прогнозам, осенью рынок может стабилизироваться, то есть ставки если и будут изменяться, то не столь заметно.

Меньше всего с начала года упала в цене аренда помещений в бизнес-центрах А-класса — на 8%. За один кв. м в таких офисах сейчас просят в среднем €26,4 с НДС. При этом рыночная ставка (цена сделок), по данным аналитиков «Твоей Столицы», составляет €23,2. Объекты B-класса «постройнели» на 13% — до €17,3 с НДС за кв.м. Оптимальный для рынка уровень находится в пределах €15,4−15,5.

1.jpg
1.jpg

Больше всего с января по март снизились арендные ставки на объекты C-класса — на 30%. Сейчас компании в среднем платят за аренду помещений €10,1 с НДС за кв.м. В этом сегменте наблюдается жесткая конкуренция, а сами объекты уже далеко не всегда соответствуют ожиданиям арендатора. Чаще всего им принимается решение в пользу бизнес-центров класса «B». То есть происходит перераспределение спроса в пользу более качественных объектов.

1.jpg

Новички и старожилы

— В настоящее время наилучшие условия предлагают новые бизнес-центры. Их владельцы заинтересованы как можно быстрее заполнить помещения, поэтому устанавливают наиболее привлекательные арендные ставки. «Старожилы» тоже не сидят сложа руки: чтобы сохранить арендаторов, снижают ставки или предлагают всевозможные преференции — от арендных каникул до удобного графика платежей.

Компании, как правило, стараются переезжать в только что построенные объекты. Тем самым они получают офисы более высокого качества и при этом могут снизить расходы на аренду. Многие компании расширяются, и им требуются более просторные офисные помещения, которых нет в занимаемых бизнес-центрах.

Наибольший интерес среди арендаторов представляют бизнес-центры классов «A» и «В». Такие объекты в большинстве своем соответствуют текущим ожиданиям арендаторов, которые хотят повысить уровень комфорта для сотрудников и репутацию среди гостей. Учитывая, что разница в ставках между современными бизнес-центрами и административными объектами «с историей» сейчас не столь высока, то чаще всего обращают внимание на неценовые факторы.

Качество превыше всего

— Тем более что, несмотря на рекордное предложение, на рынке существует дефицит качественных предложений. Знаковые объекты в Минске появляются нечасто. Среди таковых можно назвать бизнес-центр Riviera Plaza с крупным SPA-центром, офисные здания в МФК «Титан» с панорамным остеклением и развитой инфраструктурой, а также комплекс «На торговой набережной» в историческом центре города. Примечателен и достраиваемый рядом с проспектом Победителей комплекс PremierPalace, в котором предусмотрены офисные и торговые площади. Интерес к таким объектам остается высоким.

Среди ключевых критериев выбора бизнес-центра — месторасположение, архитектурное исполнение, гибкая «нарезка» помещений. Современные бизнес-центры отличают бесшумные лифты, система кондиционирования, просторное фойе, подземный паркинг и большая гостевая стоянка. Большое значение также имеют круглосуточный доступ в офис, наличие высокоскоростного интернета и источников бесперебойного питания. Обслуживать объект должна единая управляющая компания, которая в идеале замыкает на себе все задачи: от охраны здания до уборки помещений. Дополнительный интерес объекту придают расположенные в нем кафе, рестораны, фитнес-центры и т. д.

На рынке офисной недвижимости происходят качественные преобразования, которые уже через два-три года могут изменить его облик. На первый план выходят качественные объекты, в том числе в составе многофункциональных комплексов. В Минске постепенно формируются деловые кварталы. Все это свидетельствует о том, что рынок выходит на новый уровень. И этой тенденции не страшен никакой кризис.

Наши новости
Итоги весны на рынке офисной недвижимости
Как изменилась вакантность и какова структура спроса и предложения сегодня.
07.06.2021 , Коммерческая недвижимость
Особенности выбора коммерческих помещений для поку...
Как в реальности чувствует себя рынок купли-продажи коммерческой недвижимости
03.06.2021 , Коммерческая недвижимость
Топ-5 офисов на любой вкус
Объекты, где каждый сможет найти свой «идеальный» офис.
18.05.2021 , Коммерческая недвижимость
Аналитика административной недвижимости Минска
Как меняется уровень арендных ставок в бизнес-центрах? Изменение вакантности, ст...
12.05.2021 , Коммерческая недвижимость
Офисы Минска: ставки снижаются, а свободное количе...
Итоги первого квартала 2021 года на рынке офисной аренды. Что делать собственник...
03.05.2021 , Коммерческая недвижимость
Топ-5 офисов полностью готовых к работе
Офисы, которые можно арендовать сразу с мебелью по весьма привлекательной ставке...
30.04.2021 , Коммерческая недвижимость
Топ-5 офисов, встроенных в жилые дома
Есть много компаний, которых интересует офисы, расположенные не только в бизнес-...
19.04.2021 , Коммерческая недвижимость
Обзор рынка офисной недвижимости Минска
Как меняется уровень арендных ставок в БЦ
19.04.2021 , Коммерческая недвижимость
Топ-3 предложения офисов в бизнес-центрах Минска
Рынок сейчас находится в руках арендатора
19.03.2021 , Коммерческая недвижимость
Аренда офиса в «топовом» бизнес-центре Минска
БЦ «Аякс» ввели в эксплуатацию в летом 2020 года
10.03.2021 , Коммерческая недвижимость
Все новости
Горячая линия клиентской поддержки
Свяжитесь с руководителем подразделения для решения оперативных вопросов
Мы рядом - для поддержания качества нашей работы!
Светлана Ивановна Куделко
Руководитель управления продаж вторичного рынка жилья
Руслан Николаевич Орлов
Руководитель "Твоя столица. Недвижимость для бизнеса"
Маргарита Александровна Почицкая
Начальник отдела аренды жилья
Наталья Владимировна Жалова
Руководитель "Твоя столица. Новостройцентр"
Служба клиентинга
Сюда Вы можете обратиться с системными пожеланиями к нашей работе или жалобой
Майя Александровна Кузнецова
Помощник руководителя компании по клиентингу
Служба клиентинга
Сюда Вы можете обратиться с системными пожеланиями к нашей работе или жалобой
Майя Александровна Кузнецова
Помощник руководителя компании по клиентингу