2026 vs 2016: как изменился рынок коммерческих площадей Минска за 10 лет

За прошедшее десятилетие рынок офисной недвижимости столицы прошёл путь от количественного роста к глубокой качественной трансформации. Объём предложения увеличился, структура классов сместилась, а требования арендаторов стали принципиально иными. Разбираемся, что изменилось в ставках, уровне вакантности и самом восприятии офисного пространства.

Рынок в цифрах: сток, вакантность и ставки

Объём предложения и структура по классам

Если в 2016 году общая площадь офисных центров Минска составляла 871 тыс. кв. м, распределённых между 113 объектами, то к началу 2026 года в эксплуатацию введено уже около 150 бизнес-центров, а совокупный объём площадей достиг 1 195 тыс. кв. м. Рост за десятилетие — 37%.

Однако изменилась не только цифра общего предложения, но и его качественная структура. Десять лет назад доминировали бизнес-центры классов B и C (53% и 36% соответственно), на долю класса A приходилось 11%. Сегодня картина иная:

• Класс A сократился до 7%;

• Класс B (с учётом подклассов B+ и B) уверенно занял 68%;

• Класс C составляет 26%.

*Рисунок 1 – Структура офисных площадей бизнес-центров Минска в разрезе классов качества*
*Примечание: классификация, дополнительно подразделяющая класс «В» на «В+» и «В», была разработана после 2016 года.*

Вакантность: абсолютный рост при относительной стабильности

По итогам 2016 года свободными оставались 50–55 тыс. кв. м офисных площадей, причём 55% из них приходилось на объекты класса B. На начало 2026‑го объём вакантных площадей оценивается уже в 95 тыс. кв. м, а основная масса свободного предложения (около 79%) сосредоточена в бизнес-центрах классов B+ и B.

Тем не менее в относительном выражении уровень вакантности изменился не столь драматично: с 6% в 2016 году до примерно 8% сегодня. Это указывает на то, что рост абсолютных объёмов свободных площадей идёт в ногу с расширением самого рынка.

Рисунок 2 – Объёмы вакантных офисных площадей бизнес-центров Минска в разрезе классов качества, тыс. кв. м

Арендные ставки: сдвиг вверх по ценовому диапазону

Динамика ставок предложения за десятилетие представлена в таблице (с учётом НДС) и на графике, отражающем изменения по классам за период 2016–2025 годов.

Таблица – Арендные ставки в бизнес-центрах Минска, 2016 и 2026 гг.

*Рисунок 3 – Динамика изменения ставок предложения на офисные площади в бизнес-центрах Минска в разрезе классов за период 2016–2025 годов*

Наиболее заметный сдвиг произошёл в структуре спроса по ценовым сегментам. В 2016 году более половины всех запросов (около 51%) приходилось на ставки до 10 EUR/кв. м. Сегодня около половины потенциальных арендаторов ориентируются на диапазон 10–15 EUR/кв. м, а доля запросов на офисы со ставкой выше 15 EUR/кв. м выросла до 19%.

Рисунок 4 – Ценовое распределение заявленного спроса на офисные площади в аренду
Примечание: на основании количества поступающих спросовых заявок в «Твоя столица – Недвижимость для бизнеса»

Спрос: кто арендует офисы и в каком формате

Десять лет назад спрос на офисные помещения формировался преимущественно за счёт компаний, уже работающих на рынке и развивающихся органически. Резкого роста активности не ожидалось — и, как показывают данные, спрос сохранял планомерный характер, с устойчивым доминированием аренды над покупкой (соотношение примерно 1:9).

Сегодня структура арендаторов изменилась. IT-сектор, переживший период активного перехода на удалённую работу, постепенно возвращается в офисные пространства — хотя и не в объёмах, характерных для конца 2010‑х. Основными потребителями офисов стали:

• Сфера услуг — 44% спросовых заявок;

• Торговля — 20%;

• IT-сектор — 11%.

Рисунок 5 – Динамика спроса на офисные помещения по количеству заявок за период 2016–2025 годов
Примечание: на основании количества поступающих спросовых заявок в «Твоя столица – Недвижимость для бизнеса»

Отдельно стоит отметить эффект отложенного предложения. Ещё в 2016 году аналитики прогнозировали увеличение вакантности до 100 тыс. кв. м, однако этого не произошло. Более того, с 2014–2016 годов остаётся нереализованным порядка 280 тыс. кв. м проектов, которые были заявлены, но не введены в эксплуатацию (в их числе МФК G‑S PLAZA «Жемчужина», Международный финансовый центр в ЖК «Минск‑Мир», бизнес‑центр Sigma и другие).

От квадратных метров к сценариям использования

Как выбирали офис в 2016‑м

В середине прошлого десятилетия офис воспринимался в первую очередь как место для размещения сотрудников. Ключевыми критериями были ставка аренды, базовая отделка и возможность компактно разместить команду. Компании выбирали между кабинетной системой (для структурированных бизнесов) и классическим open space (для IT и горизонтальных команд). Гибкость пространства и вариативность сценариев оставались на втором плане — офис подстраивался под существующие процессы, а не становился инструментом их развития.

Характерный пример того времени: в отдел коммерческой недвижимости «Твоя столица» обратилась крупная компания с численностью от 80 человек. При наличии на рынке около 57 тыс. кв. м свободных площадей заказчик столкнулся с дефицитом подходящих вариантов. Большинство предложений представляли собой разрозненные блоки до 300 кв. м, часто расположенные на разных этажах. Бизнесу же требовалось единое пространство не менее 600 кв. м. Требования международной компании насчитывали до 80 пунктов, и рынок не всегда был готов их удовлетворить. Поиск занял несколько месяцев, но задача в итоге была решена.

Офис сегодня: пространство для взаимодействия

К 2026 году офис перестал быть местом ежедневного обязательного присутствия. Он превратился в среду для командной работы, общения, поддержания корпоративной культуры и гибридных форматов занятости. Это напрямую отразилось на запросах арендаторов.

Вместо жёсткой привязки к метражу приоритетом стали сценарии использования:

• сочетание open space с переговорными, зонами тишины и телефонными кабинами;

• лаунж-пространства и гибкие офисы;

• элементы коворкингов и «клубных» форматов.

Теперь при сопоставимом бюджете компания из сферы услуг или торговли с командой 50–100 человек может выбрать меньший по площади офис, но в более качественном бизнес-центре класса B+ — с продуманной планировкой, хорошей акустикой, надёжной инженерией и возможностью адаптации под гибридный график. В фокусе внимания оказываются не только ставка, но и комфорт для сотрудников, гибкость пространства, развитая инфраструктура.

Ключевые итоги десятилетия

1. Рынок стал зрелым и структурированным. Объём предложения вырос на 37%, усилилась конкуренция, а сегмент качественных бизнес-центров занял устойчивое положение.

2. Баланс спроса и предложения сохранился. Несмотря на увеличение абсолютной вакантности, относительный уровень свободных площадей остаётся контролируемым, а спрос — стабильным.

3. Роль офиса принципиально изменилась. Из набора квадратных метров он превратился в инструмент повышения эффективности бизнеса, управления командой и формирования рабочей среды.

4. Критерии выбора сместились в сторону качества. Побеждают не самые дешёвые или статусные объекты, а те, которые предлагают гибкость, адаптивность и комфорт для сотрудников.

Автор: Полина Сакульская, эксперт-аналитик по коммерческой недвижимости
*Контакты: +375 25 931 27 48*

Читайте также: Какой офис выбрать в 2026 году: классика, гибрид, коворкинг или клубный формат