Минский рынок складов 2025: рост, дефицит и новые возможности

Когда рост встречается с дефицитом

Минский рынок производственно-складской недвижимости переживает интересную фазу: сток вырос на 9% и достиг 1,861 млн кв.м, а вакантность держится на рекордно низком уровне — 2–3%.

Для собственников это сигнал стабильного спроса: их объекты почти гарантированно будут заняты. Арендаторам же приходится торопиться: лучшие площади могут быть забронированы ещё до выхода на рынок.

Важно: дефицит современных складов сохраняется, формируя высокую конкуренцию и стратегическую ценность объектов.

Глоссарий: несколько специальных терминов

Чтобы материал читался проще, напоминаем значение нескольких ключевых терминов:

• I&L (Industrial & Logistics) — совокупность производственно-складских объектов.

• Light Industrial — лёгкое производство и городская логистика.

• Built-to-Suit — объект строится специально под арендатора или покупателя.

• Редевелопмент — обновление старых объектов под новые функции.

• Сток — общая площадь всех складов и производственных объектов на рынке.

Минск как стратегический логистический центр

E-commerce, расширение торговых и аптечных сетей, а также развитие транспортной инфраструктуры делают Минск ключевой точкой для развития складской недвижимости страны.

Важно: новые объекты у города крайне востребованы, и каждый построенный склад почти гарантированно найдёт арендатора ещё на этапе строительства.

Динамика стока 2020–2025

• Общий сток: 1,861 млн кв.м

• Рост за год: 9%

• Низкая обеспеченность сохраняется

Важно: рынок остаётся дефицитным, даже при активном вводе новых площадей.

Небольшая подсказка: на графике видно, что рост стока не привёл к увеличению вакантности — новые объекты сразу находят арендатора.

Новые объекты 2025: истории площадей

В 2025 году введено 152 тыс. кв.м новых объектов, и все они были распределены между арендаторами ещё до ввода.

Главные проекты:

• Индустриальный парк «Великий камень» — Light Industrial, 11,8 тыс. кв.м. Компании расширяют производство без поиска новых земель.

• Минский городской технопарк — два корпуса, 20,9 тыс. кв.м. Технологические компании нашли площадки под современные производства.

• ТЛЦ «Белтаможсервис-2» — 5 тыс. кв.м, компактные склады для логистических операторов.

• ТЯЦ «Прилесье» — 25,9 тыс. кв.м, несколько арендаторов разделили пространство ещё на этапе проектирования.

• Фанипольский с/с, корпус с АБК — 12,2 тыс. кв.м, удобные административные зоны.

• Бабушкина, корпус Б29 — 6 тыс. кв.м, малые и средние компании обеспечили себе место в логистической цепочке.

• Танковая, производственный корпус — 12,8 тыс. кв.м, под несколько арендаторов.

• Хатежино, складской корпус — 3,6 тыс. кв.м.

Чтобы было проще представить: 152 тыс. кв.м — это как примерно 21 футбольное поле современных складов, каждый из которых уже «занят игроками» на рынке.

Важно: девелоперам выгодно строить под конкретного арендатора, что снижает риск и обеспечивает быстрое поглощение площадей.

Кейсы: реальные истории сделок

Важно: каждая сделка — это мини-история рынка, которая помогает оценить потенциал и риски.

Прогноз на 2026–2027: рекордные объемы и сценарии для участников рынка

• Общий прогноз: 417 тыс. кв.м

• В 2026 году: 332 тыс. кв.м (рекордный ввод)

Сценарии для участников:

• Арендаторы: планируйте выбор заранее, лучшие объекты будут забронированы ещё на этапе строительства.

• Собственники: новые площадки сохраняют ценность, особенно при долгосрочной аренде.

• Девелоперы: необходимо корректировать доходность под стандартные условия рынка, а не рассчитывать на ажиотажный спрос.

• Инвесторы: объекты built-to-suit и редевелопмент дают наибольшую гарантию окупаемости.

Важно: рынок продолжает рост, но большая часть новых площадей уже распределена.

Ставки, спрос и вакантность

• Спрос стабилен

• Вакантность — 2–3%

• Верхние арендные ставки достигли уровня российского рынка

Сценарии:

• Арендаторы выигрывают при быстром заключении договора.

• Девелоперам выгоднее фокусироваться на качественных современных объектах, чем на объёмах.

Важно: рост ставок ограничен; объекты старого фонда теряют конкурентоспособность.

Тенденции классов А и В

• Класс B теряет позиции перед современными классами A.

• Редевелопмент старых объектов активно продолжается.

Немного эмоций: новые склады класса A становятся настоящей «валютой» на рынке — арендаторы готовы бороться за лучшие площади.

Важно: рынок становится зрелым и конкурентным; модернизация объектов — ключ к успешной сделке.

Итоги 2025 года

• Активное строительство + нормализация спроса → стабилизация ставок.

• Постепенный рост вакантности.

• Усиление конкуренции за качественные площади.

Важно: рынок находится на точке разворота, где выигрывают те, кто планирует заранее и выбирает качественные объекты.

11. FAQ для участников рынка

Практические рекомендации от экспертов

Наши специалисты помогают:

• подобрать склад под нужды арендатора

• найти арендатора или покупателя

• оценить объект и прогнозировать доходность

• выстроить стратегию развития и инвестиций

• помочь выгодно продать ваш склад

Обращайтесь.

(с) Виталий Гаража, риэлтер отдела Недвижимость для бизнеса агентства Твоя столица. Консультации по тел. +375 33 363 44 85