«Пока что все спасали старые сделки, дальше будет труднее». Коронакризис на рынке недвижимости: первый шок, стагнация и перспективы

Апрель стал первым месяцем в новой реальности для белорусского рынка недвижимости. Эксперты группы компаний «Твоя столица» поделились актуальной информацией о спросе и ценах, интересными фактами, а также определяющими будущее рынка трендами и рекомендациями для участников сферы недвижимости.

Разгорающийся во всем мире кризис довольно долго никак не влиял на белорусский рынок недвижимости. По данным аналитического центра группы компаний «Твоя столица», в январе – марте уровень реализованного спроса превосходил аналогичные периоды прошлого года почти на 20%. Наверное, это национальная особенность белорусов – долго раскачиваться и пытаться идти своим путем, - рассказывает руководитель группы компаний «Твоя столица» Владимир Давидович, - В итоге, и до нас докатилось… Во второй половине марта рынок испытал шоковое потрясение. Это можно сравнить с ситуацией, когда спортсмен, бегущий по хорошо видимой и понятной в перспективе дороге, при желании «прибавить скорость» - вдруг ни с того ни с сего оказался в болоте. И, если в прошлые кризисы в такой ситуации было важно просто побыстрее добраться до края этого болота и побежать дальше, то сейчас понятно, что выбравшийся из нее спортсмен – рынок – будет ослабленным и измененным. Пострадает весь спектр: и бюджет, и бизнес-класс и премиум во всех сегментах рынка недвижимости. Насколько кто - пока остается под вопросом.

Ниже представлены основные цифры и тренды в трех периодах кризиса:

· первый шок;

· краткосрочные последствия на отрезке 2-3 месяца;

· среднесрочные последствия с горизонтом до года жизни в условиях пандемии.

Далее, про посткризисную эпоху, что-либо прогнозировать рано. Понятно лишь, что основные тренды будут заимствованы из позднего кризисного периода, в который рынок войдет уже существенно трансформированным (если, конечно, ему это позволит сделать законодательство, которое также нуждается в «трансформации»).

Первый шок

Владимир Давидович рассказывает, что все перевернулось буквально за две недели, потому что одновременно сошлись три негативных фактора:

- страх перед будущим в экономическом аспекте. В первую очередь к компаниям, работающим с международными партнерами, а затем и к остальным пришло понимание, что мир ожидает если не катастрофа, то серьезнейший кризис;

- страх перед распространением эпидемии. Появились новости о первых заболевших в Беларуси, затем – о шокирующих темпах роста заболеваемости и закрытии границ, и не где-то в далеком и непонятном китайском мегаполисе, а в близкой и знакомой всем Европе;

- нестабильность на нефтяном рынке и более чем 20%-я девальвация белорусского рубля за период с начала февраля по конец марта и возникшие вдруг проблемы с конвертацией рубля. Для рынка недвижимости, где собственники привязываются к валюте при определении цены или ставки объектов, это всегда болезненный фактор.

Что происходило в различных сегментах рынка недвижимости в течение этих двух шоковых недель?

На вторичном рынке жилья где роль катализатора сыграл именно валютный скачок, новая активность замерла, а уже согласованные сделки пришлось буквально «спасать». Кредиты на приобретение недвижимости были согласованы в рублях, а цены объектов продавцы привязывают к валюте. Работа специалистов сектора ипотечного кредитования была направлена на помощь в получении кредитов, агентов и риэлтеров – на решение проблем по поводу конвертации полученных кредитов и разъяснения продавцам объектов, что нельзя упираться в цене сейчас, ведь текущих цен рынок не увидит еще долго. Болезненными явились «цепочные» сделки: когда одна сторона не находит взаимопонимания с другой, может обрушиться не одна сделка, а вся «цепочка» из 3-5 сделок – замену в текущих условиях найти сложно.

Покупатели «нажали на паузу». Продавцы, трезво оценившие перспективы и пошедшие навстречу, успели реализовать квартиры с относительно небольшим дисконтом.

Динамика покупательской активности и объема предложения, понедельно, 2020 г.

В целом, индикаторы, очередность изменений показателей, механизм развития кризиса на рынке всегда похожи. Если сравнивать текущую ситуацию с предыдущими спадами, то наиболее корректно сравнение с 2008 годом. Кризисы 2011 и 2014 были локальными, сейчас же в рецессию входит мировая экономика. Механизм следующий: первый шок и резкое снижения покупательской активности, которое приводит к изменению в объеме совершенных сделок (что констатирует НКА месяцем-двумя позже), снижение цен реальных сделок, и «догоняющее» снижение цен предложения. Итоговые показатели «опаздывают» от рынка на колоссальные для кризисного времени несколько недель. Ориентиром должен служить уровень заявленного спроса и цены т.н. «предварительных» договоров.

Ниже сравнительные графики поведения индикаторов рынка 2008-2009 и 2020.

Динамика рынка: кризис 2008

Динамика рынка: кризис 2020

* При подсчете цен реальных сделок использованы данные по предварительным договорам «Твоя столица. Агентство недвижимости» как наиболее оперативно отражающие тренды. При подсчете цен предложения использована база объектов Недвижимость 3.0 портала realt.by. Расчет произведен для квартир стандартных потребительских качеств, из данных по ценам сделок и предложения исключены дорогие, эксклюзивные объекты.

Правда, по мнению руководителя группы компаний «Твоя столица», у прошлой и нынешней ситуации есть два существенных отличия: позитивное для нас – цены в Беларуси 2020 не успели разогреться до уровня спекулятивных инвестиций (как в 2008 году или, например, сейчас в соседней Польше), следовательно падение не будет таким больным, негативное – если в прошлый раз мир, а вместе с ним и мы, достаточно быстро добрался до «края болота», накачав экономику деньгами, то сейчас так легко с этим не справиться, так как нынешний кризис не финансовый - это кризис реального сектора (финансовый, возможно, еще прибавится как следствие).

Первичный рынок жилья также буквально замер в конце марта. В отличие от вторичного рынка, где велика доля «цепочных» сделок, здесь источниками финансирования в основном являются собственные и кредитные средства. Собственные - население в условиях неопределенности глобальной экономической ситуации предпочитает сберегать, кредитные - с ростом курсов и при рублевых доходах, становятся менее доступными. В итоге уровень заявленного спроса упал в 2,2 раза.

Девелоперы в большинстве заняли выжидательную позицию для оценки ситуации. Тем более, что очень активные январь-февраль позволили многим создать финансовые резервы.

В аренде жилья сильно пострадал премиальный сегмент: в течение двух недель многие иностранные арендаторы, которые задают тон на этом рынке, вернулись в свои страны. Небольшая компенсация активности произошла за счет роста спроса на загородную недвижимость. Это позволило нам операционную деятельность переключить на коттеджи и дачи. За март 2020 мы заключили примерно в 3 раза больше сделок с домами и дачами, чем в прошлом году. Спросом пользуются достаточно дорогие дома, основные арендаторы здесь – представители IT-сферы.

Бюджетный сегмент испытывает снижение активности, характерное для кризисных периодов.

В коммерческой недвижимости ситуация по закрытию сделок развивалась по общим трендам. В начале марта у нас в высокой степени согласования находилось порядка 8000 кв.м. сделок по аренде и продаже в административном и торговом сегментах. В результате около 30% из них состоялись (как правило, с дисконтом), еще в 50% случаев стороны взяли тайм-аут до прояснения ситуации (как правило, на площадях от 1000 кв.м.), 20% расторгли предварительные соглашения.

И несколько слов о состоянии рынка риэлтерских услуг: профессиональные участники сферы риэлтерской деятельности в это время были заняты «спасением» сделок купли-продажи жилья – основного (а часто единственного) своего направления деятельности. Те, кто может себе это позволить, срочным образом перестраивали бизнес-процессы и корректировали используемые технологии, понимая, что без этого работать в 2020-м году будет крайне сложно.

Краткосрочные последствия

Апрель уже продемонстрировал основные тренды, которые будут характерны в ближайшие 2-3 месяца. Далее – слово экспертам в различных сегментах рынка недвижимости.

Вторичный рынок жилья

Светлана Куделко, руководитель Управления продаж вторичного рынка жилья «Твоя столица. Агентство недвижимости» :

Сейчас мы видим сильную коррекцию в мотивации вновь выходящих на рынок как продавцов, так и покупателей. Не вдаваясь в подробности, можно констатировать, что многие из них в начале года в принципе не предполагали стать участниками сделок на рынке недвижимости в апреле.

Если говорить об экспонируемой базе предложения (около 8 тыс. объектов), то ее существенная часть (примерно 4/5) - те, что вышли на рынок еще до основных событий. Эти объекты экспонируются, участвуют в статистике рынка, но, как правило не являются его активными участниками. Основной тон задают продавцы, вышедшие на рынок в конце марта-апреле – посткризисные, с другими паттернами поведения.

Разумеется, на вторичном рынке всегда остаются цепочные сделки, связанные с различными вариантами обмена жилья, они составляют базу, поддерживающую «вторичку» даже в сложные времена. При заключении таких сделок на динамичном рынке (падающем или растущем) возрастает роль профессионального координатора, быстро формирующего устраивающие всех условия, - агента.

Первичный рынок жилья

Наталья Жалова, руководитель «Твоя столица. Новостройцентр»:

На рынке новостроек большая часть покупателей с «живыми» деньгами заняли выжидательную позицию. Они будут ждать выгодных вариантов, акций и действовать только при их появлении, аналогично с «горящими путевками» на отдых в не столь отдаленные времена. При этом покупатели эконом-класса все реже привязываются к конкретному месту, все больше оперируя конкретной суммой, рассматривая для инвестиции весь рынок, трезво взвешивая параметры объектов.

Есть и другие – те, кто претендует на кредит или реализует квартиру на вторичном рынке. Как правило, эта часть покупателей нацелена на какой-то конкретный проект и при получении финансирования готова приобрести квартиру своей мечты, если размер наличности и стоимость покупки будут соответствовать друг другу.

В целом конкуренция между проектами на рынке растет. И что характерно для рисковых периодов, возрос интерес к готовому жилью или находящемуся на завершающих этапах строительства.

Аренда жилья

Маргарита Почицкая, руководитель Управления аренды жилья «Твоя столица. Агентство недвижимости» :

Помимо желающих «карантинить за городом», которые проявляют прежнюю активность, появились другие группы. Так, довольно быстро на рынке стали появляться арендаторы, желающие сменить арендуемую квартиру на более дешевую. И опять же, простоев избегают наиболее сговорчивые арендодатели.

Эпидемия заставляет арендаторов ограничивать количество просматриваемых квартир и выбирать как можно быстрее из числа наиболее сбалансированных по соотношению цена/качество квартир. Поэтому главная задача собственников – объективно формировать стоимость аренды. И самое неприятное сегодня – остаться без арендатора. Поэтому все ценнее гибкая позиция в переговорах с текущими квартиросъемщиками, ведь в результате поиска новых добавится простой квартиры и возможно затраты на проведение косметического ремонта. И, разумеется, более лояльное отношение к потенциальным, в том числе студентам и семьям с детьми и домашними животными, например.

Коммерческая недвижимость

Руслан Орлов, руководитель «Твоя столица. Недвижимость для бизнеса»:

Сейчас активность демонстрирует рынок небольших помещений – наиболее мобильный сегмент.

При этом арендаторы также быстро отреагировали на валютный скачок и скорректировали приемлемый уровень арендных ставок: 80+% поступающих в апреле заявок на аренду ограничены ставкой 15 EUR/кв. м., в то время как еще в конце января 47% заявок поступало на офисы от 10 EUR до 30 EUR/кв. м.

Изменений в ставках предложения аренды в целом по рынку пока не отмечается. Отчасти из-за структурных сдвигов: в предложении появилось много мелких офисов, ставки на которые традиционно выше, - и вследствие инертности рынка. Более наглядно в новых договорах изменения проявятся через 1-2 месяца. Сейчас же реальные антикризисные корректировки мы видим по уже существующим договорам аренды: их размер часто компенсирует курсовые изменения.

Корпоративный сектор предсказуемо сталкивается со сложностями – в Минске уже появились случаи масштабного «съезда» IT-компаний из офисов.

В сфере риэлтерских услуг также начались преобразования. Отрадно, что некоторые риэлтерские компании смогли достаточно быстро отреагировать на вызовы и начать внедрение сервисов, минимизирующих частые пересечения и встречи клиентов (по нашей докризисной статистике - среднее количество осмотров объекта до сделки составляло 10-12). Это видеообзоры, виртуальные туры, онлайн-консультации, доставка риэлтерской услуги на дом или в офис, обеспечение безопасной среды в офисах и т.д.

Плохо то, что, стараясь обезопасить клиентов, компании по-прежнему подвергают риску персонал, вынужденно работая по правилам еще «доинтернетного» законодательства 2005 года, где нет ни слова про онлайн-возможности, несмотря на то, что современные технологии это позволяют.

Наиболее развитая часть рынка несколько лет пыталась донести до наших регуляторов необходимость корректировки действующего законодательства в части возможности цифровизации отношений как с клиентами, так и с государственными структурами. Ответ был всегда стандартный - еще не время.

К сожалению все инициативы и активность государственных регуляторов рынка в этот переломный период свелась к застарелым обсуждениям застарелых проблем по защите прав потребителей и консервации тарифов двенадцатилетней давности. А ведь самая главная защита как потребителей, так и персонала риэлтерских компаний и сейчас и в обозримом будущем – это их физическая безопасность, а также эффективность и удешевление услуг.

Не до конца отрегулирована и в общем замечательная программа Госкомимущества «Авторизованный посредник», которая позволила бы снизить опасность для персонала и клиентов при проведении сделок с недвижимостью за счет сокращения передвижений и встреч.

Среднесрочные последствия

Прогнозировать глубину снижения цен, ставок и скорость их отскока сейчас невозможно, слишком много в уравнении неизвестных, - говорит Владимир Давидович, - Однако выскажу несколько, может быть, дискуссионных мыслей.

Очевидны две вещи:

первая - все сегменты рынка недвижимости будут работать, хоть и с меньшей активностью;

Почему я считаю, что рынок или его часть не замрет в какой-то момент? А потому, что для корпоративного сегмента (бизнеса) невозможно долго стоять на паузе, тебя начинают обгонять более подвижные конкуренты. Если обратить внимание на административный сегмент, то не согласен с мнение многих уважаемых экспертов, что бизнес будет повально в будущем переходить на «удаленку» как основной формат. На мой взгляд работа команды на «удаленке» менее эффективна, в том числе и в IT, и не оправдает экономии на аренде (в расчете на сотрудника это в среднем до 150 евро). Кроме того, возникают проблемы с интернет-трафиком и безопасностью информации, что также требует расходов. Да, какой-то небольшой процент, в первую очередь за счет развития услуг мелких аутсорсеров, в офисы не вернется.

Сильнее пострадает ритейл. Причем как на первом этапе, связанном с тенденцией к сокращению социальных контактов, так и впоследствии – в силу новых привычек и упавшей покупательской способности. Торговым центрам старого формата, характеризующимся большой скученностью мелких торговых точек, но держащимся на плаву за счет хорошей локации, этот кризис пережить будет сложно. Во-первых, падение покупательского спроса в среднесрочной перспективе не имеет потенциала к росту: все большая часть доходов покупателей таких ТЦ будет тратиться на продукты. Во-вторых, сильно пострадавшая логистика поставок, парализовавшая работу мелких предпринимателей, приведет к сильному сокращению их рядов. В-третьих, в эконом и среднем сегменте укрепиться тенденция к онлайн-покупкам в том числе за счет развития технологий. После окончания пандемии покупатели конечно же вернутся в торговые центры, но наибольшую устойчивость продемонстрируют бизнес - и премиальный сегменты.

Что касается жилой недвижимости, то, как показала практика - это наиболее устойчивый к потрясениям сегмент. Да, падение покупательской способности будет двигать цены вниз, но, опять же из практики, очень немногие способны «сидеть на деньгах» и ждать ценового дна. Покупка или продажа жилья обычно связана с определенными жизненными обстоятельствами, требующими решения, а не ожидания, также при затянувшемся ожидании можно потерять «тот самый» вариант или проект. Кроме того, вполне вероятно сокращение количества активных проектов в новостройках, а соответственно - вариативность выбора.

Нынешний глобальный кризис способствует возврату человечества к традиционным ценностям, одна из которых – свое жилище, место - где ты чувствуешь себя более защищенным. Кроме того, во времена технологических революций и экономических потрясений, инвестиции в жилую недвижимость являются наиболее безопасными, в среднесрочной перспективе всегда себя оправдывающими.

вторая - бизнесу на рынке недвижимости придется быстро перестраиваться;

В основном это касается симбиоза онлайн- и офлайн-технологий, которые сегодня существуют в основном в параллельных плоскостях: «онлайном» считается интернет-реклама, «офлайном» - встречи с клиентами и проведение сделок. Если позволит законодательство, будут внедряться технологии, позволяющие активно работать и с клиентами, и с государственными контрагентами в онлайн-формате. Роль эксперта, обладающего такими технологиями, как и потребность в нем, несомненно вырастут.

Хочется надеяться, что текущие чрезвычайные события все же поспособствуют быстрым и так необходимым рынку недвижимости изменениям.