Цены будут падать при любом сценарии. Что будет с рынком недвижимости, если ситуация в стране не изменится?

Купля-продажа жилья , 10.11.2020

2020 год поистине легендарен. Не успел рынок недвижимости кое-как оправиться после первой волны коронавируса, как по нему ударил кулаком политический кризис. Был ли это нокаут, или он еще сможет оправиться в этом году? Есть два варианта развития событий — оптимистичный и пессимистичный. В обоих случаях, скорее всего, стоит ждать снижения цен. Подробнее об этом расскажут специалисты агентства недвижимости «Твоя столица».

— Как менялось количество сделок и предложений за последние полгода?

— На заинтересованность людей в приобретении недвижимости влияют не только финансовые, но и психологические факторы, что и подтверждает текущая ситуация на рынке. Основной финансовый фактор — покупательская способность. Люди в нашей стране получают зарплату в белорусских рублях, а цены на квартиры устанавливаются в долларах, и с ростом обменного курса стоимость в национальной валюте только увеличивается. Поэтому за скачками доллара следуют просадки количества сделок: люди уже не готовы покупать недвижимость по «новым» ценам, а продавцы не хотят идти на уступки. Как долго продлится эта пассивная борьба, зависит от того, насколько сильно вырос обменный курс и как он поведет себя в дальнейшем.

В 2020-м доллар начал расти еще в феврале, но незначительно (+4,5% за месяц), поэтому существенного влияния на цены это не оказало. К тому же было доступно кредитование на покупку «вторички» и в очередной раз снизилась ставка рефинансирования, что внушало уверенность в завтрашнем дне и стабильности экономики. Но уже в марте, меньше чем за месяц, курс подскочил на +18% — и именно настолько подорожала недвижимость в белорусских рублях. Поэтому в апреле и мае резко сократилось число сделок, хотя обычно это период повышения спроса. Сыграла свою роль и пандемия коронавируса. Покупатели банально боялись выходить на улицу, старались минимизировать контакты с другими людьми, не говоря уже о просмотрах квартир. Но вместе с улучшением эпидемиологической ситуации, стабилизацией доллара и доступностью кредитов рынок начал оживать и уже к июлю вышел на средние для Минска 1000+ сделок в месяц.

Август тоже начался очень активно. Благодаря бодрой первой неделе по итогам месяца количество проданных квартир уменьшилось незначительно (–7%). И это несмотря на общественные волнения, ставшие новым стресс-фактором.

С уровнем спроса тесно связан и объем предложений. На вторичном рынке Минска последние пять лет работает следующая формула: каждый месяц количество сделок в среднем должно быть в районе 1100 квартир, в этом случае количество жилплощади на продажу будет балансировать у отметки 7000. Именно эти показатели можно считать «золотой серединой»: объем предложения соответствует уровню спроса, при этом существует небольшой потенциал для роста цен из-за легкого дефицита.

В 2020-м наблюдается значительное уменьшение спроса: в месяц происходит всего 900 сделок купли-продажи. Поэтому с начала года объем предложений увеличился практически на 60% — с 6200 до более 10 000 квартир. Улучшение экономической ситуации в ближайшее время маловероятно, как и возврат кредитования (а это один из главных драйверов активности на рынке), поэтому снижение уровня спроса и рост объема предложений продолжатся как минимум до конца 2020-го.

— Давайте еще раз перечислим основные факторы, которые сейчас влияют на рынок жилья...

— Общественно-политическая нестабильность, отсутствие кредитования вторичного жилья, неустойчивость обменного курса валют, неуверенность в завтрашнем дне и уровне доходов, которые уже начали снижаться. В то же время фактор пандемии уже можно отнести не к прямо, а к косвенно влияющим.

— Почему продавцы не спешат снижать цены на жилье? Во время кризисов 2011 и 2015 года этот процесс, кажется, шел быстрее...

— Как и любой сложный механизм, рынок недвижимости имеет определенную инертность и всегда реагирует на изменения с некоторым опозданием. В 2011 и 2015 годах обменный курс поднимался гораздо выше — на 181% и 40% соответственно, поэтому и отвечать на такие стремительные перемены нужно было быстрее. За неполный 2020 год доллар вырос не так сильно — на 25%. И в отличие от 2011-го и 2015-го сейчас по некоторым проектам новостроек все еще возможно кредитование (спецпрограммы крупных застройщиков) по доступным процентным ставкам.

Но снижение цен уже началось: по сравнению с началом года на 3% подешевели новостройки и на 7% вторичное жилье. Если ситуация в стране не изменится в лучшую сторону, то темпы снижения цен в ближайшее время ускорятся. Уже сейчас по сравнению с началом года цены реальных сделок в Минске уменьшились на 90 долларов/кв. м. При сохранении нынешних тенденций к концу года снижение может достигнуть 15—17%.

— Какова средняя цена квадратного метра в Минске на данный момент?

— Что нужно для того, чтобы рынок недвижимости активизировался и вошел в нормальное русло, а предложение соответствовало спросу?

— Для того чтобы рынок — а точнее, покупатели — активизировался, необходимо комплексное изменение ситуации. Есть два варианта развития событий — оптимистичный и пессимистичный. Представим себе оптимистичный сценарий: общественно-политическая и экономическая ситуации нормализуются, курс доллара будет незначительно колебаться, а вот процентная ставка по кредитам останется высокой.

Тогда в течение 4—6 месяцев первичный и вторичный рынки жилья восстановятся, а цены стабилизируются на нынешнем уровне. Правда, в первом полугодии 2021 года все же существует вероятность их снижения не более чем на 8%.

При пессимистичном сценарии все происходит с точностью до наоборот: неблагоприятные для рынка общественно-политические процессы продолжаются, растет курс доллара, экономические показатели (в частности, уровень ВВП на душу населения) снижаются, а вместе с ними и зарплата. В таком случае в ближайшие 8—10 месяцев можно ждать стагнацию и рецессию, которые выразятся в следующем:

  • уменьшение количества сделок купли-продажи как на первичном, так и на вторичном рынках, причем в новостройках — как по схемам долевого/облигационного строительства, так и готовых квартир;
  • усиление конкуренции между продавцами на вторичном рынке и застройщиками на первичном, что приведет к ухудшению экономического состояния последних;
  • дальнейшее снижение цен;
  • переориентация фокуса покупателей на дешевые и малогабаритные квартиры.
Если все пойдет по пессимистичному сценарию, до конца 2020 года цены снизятся еще на 5—7%, а за первые шесть месяцев 2021 года, возможно, еще на 12-15%.

— За первые 2 месяца политического кризиса Беларусь покинуло 13 000 человек. Многие из них — айтишники, то есть самая платежеспособная категория граждан. Как это повлияет на рынок в долгосрочной перспективе? Если эти люди не вернутся в Беларусь, цены на жилье не снизятся к уровню 2019 года?

— Снижение цен до уровня 2019 года уже произошло, поэтому в дальнейшем они не будут выше. Если говорить про айтишников, то, как показывает практика, их значительная часть предпочитает арендовать, а не покупать в собственность квартиры. Поэтому особого влияния на ситуацию отъезд из страны специалистов IT-сферы не имеет. Другое дело, что «релокация» может охватить работников других сфер. Это будет только усугублять последствия, описанные в пессимистичном сценарии.

 источник  onliner.by

Наши новости
Рынок недвижимости Минска: итоги и перспективы
В уходящем году рынок жилья вел себя лихорадочно: эксперты отмечали максимальное...
04.01.2021 , Купля-продажа жилья
Как сохранить деньги на падающем рынке?
Очередная нестабильность заставляет всех задуматься над сохранением имеющихся сб...
21.12.2020 , Купля-продажа жилья
Цены на «вторичку» начали падать?
Эксперты говорят, что цены на дома и квартиры в Минске начали снижаться. Найти д...
11.12.2020 , Купля-продажа жилья
Антирекорды осени
Пожалуй, 2020 год уже взял главный приз за непредсказуемость и турбулентность. Н...
17.11.2020 , Купля-продажа жилья
«Такого еще не было». Эксперты рассказали, что про...
Есть мнение, что сейчас на рынке жилья начинается повторение 2014−2016 годов, ко...
26.10.2020 , Купля-продажа жилья
Куплю и срочно! База актуальных заявок от реальных...
Самые горячие запросы на покупку квартир — эти клиенты готовы купить недвижимост...
19.10.2020 , Купля-продажа жилья
Сентябрь 2020. Ситуация на рынке близка к критичес...
Рынок недвижимости в сентябре растерял более 30% своей активности и вернулся к у...
16.10.2020 , Купля-продажа жилья
«Цены снизятся к концу октября»: эксперт о кредита...
Ситуация в августе - сентябре 2020 года сложная.
25.09.2020 , Купля-продажа жилья
Кредитов нет, квартирный вопрос на паузе: что прои...
На рынок жилой недвижимости влияют не только экономические, но и социально-полит...
22.09.2020 , Купля-продажа жилья
Квартира вместо депозита? Какая недвижимость лучше...
Одно из запоминающихся событий последнего месяца — люди активно закрывали рублев...
17.09.2020 , Купля-продажа жилья
Все новости
Горячая линия клиентской поддержки
Свяжитесь с руководителем подразделения для решения оперативных вопросов
Мы рядом - для поддержания качества нашей работы!
Светлана Ивановна Куделко
Руководитель управления продаж вторичного рынка жилья
Руслан Николаевич Орлов
Руководитель "Твоя столица. Недвижимость для бизнеса"
Маргарита Александровна Почицкая
Начальник отдела аренды жилья
Наталья Владимировна Жалова
Руководитель "Твоя столица. Новостройцентр"
Служба клиентинга
Сюда Вы можете обратиться с системными пожеланиями к нашей работе или жалобой
Майя Александровна Кузнецова
Помощник руководителя компании по клиентингу
Служба клиентинга
Сюда Вы можете обратиться с системными пожеланиями к нашей работе или жалобой
Майя Александровна Кузнецова
Помощник руководителя компании по клиентингу