Успеть на распродажу
Коттеджному буму помешали указы, цены и финансовый кризис
На 30-50% выросло предложение дачной недвижимости и домов-долгостроев в минском пригороде.
Количество предлагаемых на продажу дач и земельных участков в садоводческих товариществах в пригороде Минска выросло с мая почти на 30%. Это произошло на фоне сохранявшегося в течение всего нынешнего года умеренного спроса на такие объекты.
Среди причин роста специалисты риэлтерской компании "Твоя столица" называют выброс на рынок отложенного предложения, которое образовалось в связи со стремительным удорожанием дачной недвижимости в период с ноября 2007-го по апрель 2008 г. Росту предложения немало способствовало принятие в начале года Указа № 50, который вступил в силу с 7 августа и в котором предусматривается усиление ответственности собственников за содержание участков в садоводческих товариществах и использование их по назначению. Как результат — цены на дачную недвижимость пошли вниз.
Одновременно снизился спрос на дома сельского типа, используемые для сезонного проживания. Покупатели отдают предпочтение капитальным благоустроенным дачам вблизи леса и водоемов.
Что касается незастроенных дачных участков, то спросом пользуются наделы площадью от 8 соток и больше. А те потенциальные покупатели, которые хотят выгодно вложить деньги в недвижимость, ведут активный поиск ветхих дач в радиусе 10 км от Минской кольцевой автомобильной дороги (МКАД).
Отмечено уменьшение спроса и, как следствие, снижение цен на ветхие жилые дома в радиусе от 10 до 30 км от МКАД. Отчасти этому способствовало, как полагают в "Твоей столице", начало кампании по проведению региональных аукционов по продаже земельных участков в собственность.
Заметно увеличилось предложение свободных от построек участков, отведенных под строительство и обслуживание жилого дома, и приобретенных на региональных аукционах. Это и понятно. Потому что только те участки, которые были куплены на аукционных торгах, могут продаваться сегодня незастроенными. И они, безусловно, пользуются высоким спросом, поскольку земельных аукционов проводится недостаточно, чтобы удовлетворить потребности всех желающих строиться.
В числе приоритетных показателей, влияющих на выбор участка под застройку, специалисты называют наличие коммуникаций и благоустроенных подъездных путей.
Почти наполовину с октября прошлого года выросло предложение недостроенных коттеджей и домов усадебного типа в стадии "под отделку". И этого следовало ожидать. Потому что заканчиваются сроки, которые отведены законодательством на то, чтобы граждане, получившие земельные участки под строительство индивидуальных домов до 2005 года, построили и зарегистрировали эти дома.
Те застройщики, которые в эти сроки не вписываются, стараются зарегистрировать свой долгострой, предварительно проведя его консервацию, и продать. Отсюда еще одна особенность, которую заметили специалисты "Твоей столицы": массовая консервация и регистрация коттеджей в радиусе 10 км от МКАД. Велика вероятность того, что в ближайшее время большая часть таких объектов будет выставлена на продажу.
Понятно, что если спрос длительное время отстает от предложения, что наблюдается в секторе долгостроев, то неизбежно снижение цен. В пригороде Минска недостроенные коттеджи устойчиво дешевеют — объекты, не пользующиеся спросом, всего за год снизились в цене до 40%.
Быстрее всего снижаются цены на недостроенные коттеджи 90-х годов прошлого столетия. Спрос на них почти отсутствует. Это обусловлено достаточно большим возрастом долгостроев, что ставит под сомнение их устойчивость, и тем, что времени, пока они еще могут представлять некую ценность, становится все меньше. Кроме того, долгострои требуют, как правило, очень больших денег для того, чтобы их довести до ума. А услуги строителей для частников выросли с начала года почти вдвое.
При этом стабильным остается спрос на участки со строениями до 20% готовности в радиусе 10 км от МКАД с центральным газоснабжением.
Но и здесь ажиотаж несколько поутих. Среди объектов, расположенных на таком же удалении от Минска, существенно снизился спрос на строения площадью более 250 кв. м.
Определяющими в списке характеристик, влияющих на выбор покупки в секторе недостроев, являются: высокая степень готовности объекта, наличие коммуникаций, благоустроенных подъездных путей, благоприятная экология, наличие рядом леса и водоема. И, конечно, самое большое преимущество имеют объекты, расположенные в районах коттеджной застройки.
В последние полгода наблюдается перераспределение в территориальном отношении покупательского спроса на дома и коттеджи в Минске. В частности, снизился и продолжает снижаться спрос на жилые дома, подлежащие реконструкции. В то же время устойчивым спросом пользуются коттеджи в периферийных районах устоявшейся однородной застройки Минска и пригороде (Цна, Зацень, Дрозды, Боровляны и т. д).
Бесспорно, самая животрепещущая тема для потенциальных покупателей и продавцов жилой недвижимости — что происходит сегодня на вторичном рынке жилья в Минске и что будет с ценами на квартиры.
Отвечая на эти вопросы, руководитель группы компаний "Твоя столица" Владимир Давидович отметил, что цены предложения минских квартир сегодня продолжают расти. Хотя спрос несколько снизился.
Появились проблемы у покупателей квартир, которые планировали привлечь кредитные ресурсы банков. Буквально за две недели банки кардинально поменяли свою кредитную политику. Фактически остановлена выдача кредитов на приобретение квартир. Это сделано не напрямую, а путем подъема ставок до уровня, когда выгодность привлечения кредитных ресурсов ставится под сомнение. Удлинились сроки рассмотрения кредитных заявок, ужесточились требования к кредитополучателям.
И это при том, что правительство и Национальный банк неоднократно заявляли, что финансовый кризис не сможет навредить белорусской экономике, заметил В. Давидович. Но первые жертвы этого кризиса, судя по всему, уже есть — это покупатели квартир, потребность которых в кредитных ресурсах банки оказались не в состоянии удовлетворить.
В то же время сегодняшнее положение дел с кредитованием и, как следствие, начавшееся снижение спроса способно существенно повлиять на цены на вторичном рынке жилья только в том случае, если оно сохранится длительное время. "Учитывая инертность рынка, новогодние и рождественские каникулы, когда рынок традиционно на месяц-полтора приостанавливает свою активность, переломным моментом может стать февраль. И если в феврале ситуация выправится, то можно рассчитывать на то, что состояние рынка останется стабильным", — считает В. Давидович.
Второй фактор, который, по мнению специалиста, может повлиять на вторичный рынок, — это отток покупателей с первичного рынка.
Доля сделок на первичном рынке с привлечением кредитных ресурсов существенно больше, чем на вторичном рынке. И трудности с привлечением кредитов в первую очередь ударят по долевому строительству жилья. Там больше рисков для банков, поскольку кредит выдается на приобретение объекта, который будет создан в будущем. А это будущее в связи мировым финансовым кризисом выглядит довольно призрачным. Не случайно некоторые банки вообще свернули кредитование первичного рынка.
Способствовать оттоку покупателей с первичного рынка может и недоверие самих покупателей к этому сегменту. Потому что если у кого-то из застройщиков возникнут финансовые проблемы (а они уже возникают, и некоторые проекты сворачиваются), то стройка может заморозиться. О том, чем это чревато для дольщиков, многие минчане знают не понаслышке.
Само собой, отток с первичного рынка на первоначальном этапе произойдет в пользу вторичного рынка. А это может сыграть роль как стабилизирующего, так и дестабилизирующего фактора, когда в связи с резко возросшим спросом произойдет скачок цен.
"Все сказанное следует воспринимать не как прогноз, а всего лишь как попытку определить факторы, способные оказывать свое воздействие на рынок минского жилья в ближайшие три месяца, — подчеркнул В. Давидович. — Потому что в сегодняшней ситуации просто невозможно предсказывать поведение цен на рынке жилья в среднесрочной перспективе. Любые предсказания должны строиться на предпосылках. А они сегодня неочевидны", — пояснил специалист.
"Повлиять на рынок жилья в Минске способны также деньги, которые уже выведены из спекулятивных рискованных активов в других странах и которые могут быть направлены на наш рынок, неперегретый, неразвитый, где цены реальны и достаточно обоснованны", — продолжил свои предположения собеседник.
Причем интерес к Беларуси, как заметил В. Давидович, неожиданно проявили крупные финансовые компании. "Мы уже имели возможность общаться с такими потенциальными инвесторами. Они уверены, что через два года Беларусь будет переживать небывалый инвестиционный бум", — рассказал специалист.
В. Давидович обратил внимание на то, что люди, которые не отказались от намерений до Нового года приобрести квартиру, при желании могут попасть на коротенькую распродажу. Дело в том, что у многих застройщиков, которые реализуют готовые квартиры в уже построенных домах, есть обязательства перед банками. То есть им необходимо до Нового года погасить задолженность по кредитам. И единственный способ изыскать деньги, не усугубляя финансовое состояние, — это поскорее продать построенные квартиры.
Учитывая, что платежеспособность населения ввиду изменения кредитной политики банков снизилась, застройщикам (по примеру своих коллег в городах Литвы, Латвии, России) придется идти на какие-то уступки в цене.
