Позвонить:
Online-консультации: Перезвоним за 15 секунд:
Ожидайте звонка. Уже звоним...
Сеть офисов:

Успеть на распродажу

Купля-продажа жилья , 03.11.2008 12:00:00

Коттеджному буму помешали указы, цены и финансовый кризис

На 30-50% выросло предложение дачной недвижимости и домов-долгостроев в минском пригороде.

Количество предлагаемых на продажу дач и земельных участков в садоводческих товариществах в пригороде Минска выросло с мая почти на 30%. Это произошло на фоне сохранявшегося в течение всего нынешнего года умеренного спроса на такие объекты.

Среди причин роста специалисты риэлтерской компании "Твоя столица" называют выброс на рынок отложенного предложения, которое образовалось в связи со стремительным удорожанием дачной недвижимости в период с ноября 2007-го по апрель 2008 г. Росту предложения немало способствовало принятие в начале года Указа № 50, который вступил в силу с 7 августа и в котором предусматривается усиление ответственности собственников за содержание участков в садоводческих товариществах и использование их по назначению. Как результат — цены на дачную недвижимость пошли вниз.

Одновременно снизился спрос на дома сельского типа, используемые для сезонного проживания. Покупатели отдают предпочтение капитальным благоустроенным дачам вблизи леса и водоемов.

Что касается незастроенных дачных участков, то спросом пользуются наделы площадью от 8 соток и больше. А те потенциальные покупатели, которые хотят выгодно вложить деньги в недвижимость, ведут активный поиск ветхих дач в радиусе 10 км от Минской кольцевой автомобильной дороги (МКАД).

Отмечено уменьшение спроса и, как следствие, снижение цен на ветхие жилые дома в радиусе от 10 до 30 км от МКАД. Отчасти этому способствовало, как полагают в "Твоей столице", начало кампании по проведению региональных аукционов по продаже земельных участков в собственность.

Заметно увеличилось предложение свободных от построек участков, отведенных под строительство и обслуживание жилого дома, и приобретенных на региональных аукционах. Это и понятно. Потому что только те участки, которые были куплены на аукционных торгах, могут продаваться сегодня незастроенными. И они, безусловно, пользуются высоким спросом, поскольку земельных аукционов проводится недостаточно, чтобы удовлетворить потребности всех желающих строиться.

В числе приоритетных показателей, влияющих на выбор участка под застройку, специалисты называют наличие коммуникаций и благоустроенных подъездных путей.

Почти наполовину с октября прошлого года выросло предложение недостроенных коттеджей и домов усадебного типа в стадии "под отделку". И этого следовало ожидать. Потому что заканчиваются сроки, которые отведены законодательством на то, чтобы граждане, получившие земельные участки под строительство индивидуальных домов до 2005 года, построили и зарегистрировали эти дома.

Те застройщики, которые в эти сроки не вписываются, стараются зарегистрировать свой долгострой, предварительно проведя его консервацию, и продать. Отсюда еще одна особенность, которую заметили специалисты "Твоей столицы": массовая консервация и регистрация коттеджей в радиусе 10 км от МКАД. Велика вероятность того, что в ближайшее время большая часть таких объектов будет выставлена на продажу.

Понятно, что если спрос длительное время отстает от предложения, что наблюдается в секторе долгостроев, то неизбежно снижение цен. В пригороде Минска недостроенные коттеджи устойчиво дешевеют — объекты, не пользующиеся спросом, всего за год снизились в цене до 40%.

Быстрее всего снижаются цены на недостроенные коттеджи 90-х годов прошлого столетия. Спрос на них почти отсутствует. Это обусловлено достаточно большим возрастом долгостроев, что ставит под сомнение их устойчивость, и тем, что времени, пока они еще могут представлять некую ценность, становится все меньше. Кроме того, долгострои требуют, как правило, очень больших денег для того, чтобы их довести до ума. А услуги строителей для частников выросли с начала года почти вдвое.

При этом стабильным остается спрос на участки со строениями до 20% готовности в радиусе 10 км от МКАД с центральным газоснабжением.

Но и здесь ажиотаж несколько поутих. Среди объектов, расположенных на таком же удалении от Минска, существенно снизился спрос на строения площадью более 250 кв. м.

Определяющими в списке характеристик, влияющих на выбор покупки в секторе недостроев, являются: высокая степень готовности объекта, наличие коммуникаций, благоустроенных подъездных путей, благоприятная экология, наличие рядом леса и водоема. И, конечно, самое большое преимущество имеют объекты, расположенные в районах коттеджной застройки.

В последние полгода наблюдается перераспределение в территориальном отношении покупательского спроса на дома и коттеджи в Минске. В частности, снизился и продолжает снижаться спрос на жилые дома, подлежащие реконструкции. В то же время устойчивым спросом пользуются коттеджи в периферийных районах устоявшейся однородной застройки Минска и пригороде (Цна, Зацень, Дрозды, Боровляны и т. д).

Бесспорно, самая животрепещущая тема для потенциальных покупателей и продавцов жилой недвижимости — что происходит сегодня на вторичном рынке жилья в Минске и что будет с ценами на квартиры.

Отвечая на эти вопросы, руководитель группы компаний "Твоя столица" Владимир Давидович отметил, что цены предложения минских квартир сегодня продолжают расти. Хотя спрос несколько снизился.

Появились проблемы у покупателей квартир, которые планировали привлечь кредитные ресурсы банков. Буквально за две недели банки кардинально поменяли свою кредитную политику. Фактически остановлена выдача кредитов на приобретение квартир. Это сделано не напрямую, а путем подъема ставок до уровня, когда выгодность привлечения кредитных ресурсов ставится под сомнение. Удлинились сроки рассмотрения кредитных заявок, ужесточились требования к кредитополучателям.

И это при том, что правительство и Национальный банк неоднократно заявляли, что финансовый кризис не сможет навредить белорусской экономике, заметил В. Давидович. Но первые жертвы этого кризиса, судя по всему, уже есть — это покупатели квартир, потребность которых в кредитных ресурсах банки оказались не в состоянии удовлетворить.

В то же время сегодняшнее положение дел с кредитованием и, как следствие, начавшееся снижение спроса способно существенно повлиять на цены на вторичном рынке жилья только в том случае, если оно сохранится длительное время. "Учитывая инертность рынка, новогодние и рождественские каникулы, когда рынок традиционно на месяц-полтора приостанавливает свою активность, переломным моментом может стать февраль. И если в феврале ситуация выправится, то можно рассчитывать на то, что состояние рынка останется стабильным", — считает В. Давидович.

Второй фактор, который, по мнению специалиста, может повлиять на вторичный рынок, — это отток покупателей с первичного рынка.

Доля сделок на первичном рынке с привлечением кредитных ресурсов существенно больше, чем на вторичном рынке. И трудности с привлечением кредитов в первую очередь ударят по долевому строительству жилья. Там больше рисков для банков, поскольку кредит выдается на приобретение объекта, который будет создан в будущем. А это будущее в связи мировым финансовым кризисом выглядит довольно призрачным. Не случайно некоторые банки вообще свернули кредитование первичного рынка.

Способствовать оттоку покупателей с первичного рынка может и недоверие самих покупателей к этому сегменту. Потому что если у кого-то из застройщиков возникнут финансовые проблемы (а они уже возникают, и некоторые проекты сворачиваются), то стройка может заморозиться. О том, чем это чревато для дольщиков, многие минчане знают не понаслышке.

Само собой, отток с первичного рынка на первоначальном этапе произойдет в пользу вторичного рынка. А это может сыграть роль как стабилизирующего, так и дестабилизирующего фактора, когда в связи с резко возросшим спросом произойдет скачок цен.

"Все сказанное следует воспринимать не как прогноз, а всего лишь как попытку определить факторы, способные оказывать свое воздействие на рынок минского жилья в ближайшие три месяца, — подчеркнул В. Давидович. — Потому что в сегодняшней ситуации просто невозможно предсказывать поведение цен на рынке жилья в среднесрочной перспективе. Любые предсказания должны строиться на предпосылках. А они сегодня неочевидны", — пояснил специалист.

"Повлиять на рынок жилья в Минске способны также деньги, которые уже выведены из спекулятивных рискованных активов в других странах и которые могут быть направлены на наш рынок, неперегретый, неразвитый, где цены реальны и достаточно обоснованны", — продолжил свои предположения собеседник.

Причем интерес к Беларуси, как заметил В. Давидович, неожиданно проявили крупные финансовые компании. "Мы уже имели возможность общаться с такими потенциальными инвесторами. Они уверены, что через два года Беларусь будет переживать небывалый инвестиционный бум", — рассказал специалист.

В. Давидович обратил внимание на то, что люди, которые не отказались от намерений до Нового года приобрести квартиру, при желании могут попасть на коротенькую распродажу. Дело в том, что у многих застройщиков, которые реализуют готовые квартиры в уже построенных домах, есть обязательства перед банками. То есть им необходимо до Нового года погасить задолженность по кредитам. И единственный способ изыскать деньги, не усугубляя финансовое состояние, — это поскорее продать построенные квартиры.

Учитывая, что платежеспособность населения ввиду изменения кредитной политики банков снизилась, застройщикам (по примеру своих коллег в городах Литвы, Латвии, России) придется идти на какие-то уступки в цене.

"То есть у покупателей появилась возможность найти очень выгодный вариант. И сейчас нужно активно заниматься поиском таких выгодных объектов. Потому что после Нового года, когда финансовый год закончится, "распродажи" скорее всего, прекратятся", — отметил В. Давидович.
 
Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ
Наши новости
Рынок недвижимости Минска: итоги и перспективы
В уходящем году рынок жилья вел себя лихорадочно: эксперты отмечали максимальное...
04.01.2021 , Купля-продажа жилья
Как сохранить деньги на падающем рынке?
Очередная нестабильность заставляет всех задуматься над сохранением имеющихся сб...
21.12.2020 , Купля-продажа жилья
Цены на «вторичку» начали падать?
Эксперты говорят, что цены на дома и квартиры в Минске начали снижаться. Найти д...
11.12.2020 , Купля-продажа жилья
Антирекорды осени
Пожалуй, 2020 год уже взял главный приз за непредсказуемость и турбулентность. Н...
17.11.2020 , Купля-продажа жилья
Цены будут падать при любом сценарии. Что будет с ...
2020 год поистине легендарен. Не успел рынок недвижимости кое-как оправиться пос...
10.11.2020 , Купля-продажа жилья
«Такого еще не было». Эксперты рассказали, что про...
Есть мнение, что сейчас на рынке жилья начинается повторение 2014−2016 годов, ко...
26.10.2020 , Купля-продажа жилья
Куплю и срочно! База актуальных заявок от реальных...
Самые горячие запросы на покупку квартир — эти клиенты готовы купить недвижимост...
19.10.2020 , Купля-продажа жилья
Сентябрь 2020. Ситуация на рынке близка к критичес...
Рынок недвижимости в сентябре растерял более 30% своей активности и вернулся к у...
16.10.2020 , Купля-продажа жилья
«Цены снизятся к концу октября»: эксперт о кредита...
Ситуация в августе - сентябре 2020 года сложная.
25.09.2020 , Купля-продажа жилья
Кредитов нет, квартирный вопрос на паузе: что прои...
На рынок жилой недвижимости влияют не только экономические, но и социально-полит...
22.09.2020 , Купля-продажа жилья
Все новости
Горячая линия клиентской поддержки
Свяжитесь с руководителем подразделения для решения оперативных вопросов
Мы рядом - для поддержания качества нашей работы!
Светлана Ивановна Куделко
Руководитель управления продаж вторичного рынка жилья
Руслан Николаевич Орлов
Руководитель "Твоя столица. Недвижимость для бизнеса"
Маргарита Александровна Почицкая
Начальник отдела аренды жилья
Наталья Владимировна Жалова
Руководитель "Твоя столица. Новостройцентр"
Служба клиентинга
Сюда Вы можете обратиться с системными пожеланиями к нашей работе или жалобой
Майя Александровна Кузнецова
Помощник руководителя компании по клиентингу
Служба клиентинга
Сюда Вы можете обратиться с системными пожеланиями к нашей работе или жалобой
Майя Александровна Кузнецова
Помощник руководителя компании по клиентингу