Послешоковое состояние

Купля-продажа жилья , 29.01.2009 12:00:00

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ

Покупатели квартир в новостройках нуждаются в кредитах. Фото С.Костина

Минские "хрущевки" подешевели до 1.400-1.500 USD/кв. м

Дальнейшее поведение квартирных цен будет всецело зависеть от кредитной политики банков.  Такую точку зрения высказал в интервью корреспонденту "БР" руководитель группы компаний "Твоя столица" Владимир ДАВИДОВИЧ.


- Владимир Иванович, вот уже третий месяц цены на минские квартиры снижаются. Как долго это будет продолжаться и почему все-таки, вопреки ожиданиям, квартирный рынок так быстро отреагировал на мировой финансовый кризис?

- Мировой финансовый кризис ударил по минскому рынку недвижимости как раз в тот момент, когда он только-только начал оживать после почти годовой спячки, вызванной ажиотажным спросом и почти 50-процентным скачком цен в первой половине 2007 года.

Напомню, что за первые 6 месяцев 2007 года на вторичном рынке средневзвешенные цены выросли почти на 40%, на первичном - почти на 50%. Всю вторую половину года покупатели отходили от цен, которые взметнулись выше 2.000 USD за квадратный метр. Начало 2008 года тоже не внесло никаких положительных изменений. И в таком вялотекущем состоянии рынок продержался до конца июня. Неактивность, с которой покупатели выбирали себе жилье, вынуждала продавцов даже идти на некоторые уступки в цене. В результате за первые 6 месяцев 2008 года средневзвешенная цена предложения квадратного метра на вторичном рынке снизилась на 4,6%.

В июне индекс покупательской активности (ИПА) стал медленно увеличиваться. Цены остановились и с августа пошли вверх. Правда, динамика была слабовыраженная, цены предложения прибавляли по 0,5-1% в месяц. Ведь у покупателей по-прежнему был большой выбор, который активно дополнялся все увеличивающимся предложением на первичном рынке жилья.

Продажи шли активно. Этому во многом способствовали банки, которые наконец-то повернулись лицом к покупателям жилья. Появились даже видимые признаки конкуренции, в связи с чем банки стали предлагать различные схемы кредитования со своими, отличными от других банков, условиями, которые, по идее, должны были привлечь потенциальных кредитополучателей.
Следует сказать, что до октября количество сделок, совершавшихся как на первичном, так и на вторичном рынке, с привлечением кредитов превышало 50%. А при реализации отдельных объектов, где банки предлагали особо выгодные условия кредитования, до 80% квартир приобретались с привлечением кредитов.

В августе - начале сентября было очевидно, что в последующие месяцы сохранится положительная ценовая динамика - в пределах ежемесячного роста на 1-1,5%. Рынок выглядел довольно устойчиво в этот период. Цены после годового стояния на месте не казались перегретыми, и не было видимых предпосылок для каких-то резких скачков как вверх, так и вниз. Именно поэтому, когда финансовый кризис в конце сентября пошатнул устои мировой экономики, была уверенность, что квартирный рынок в Беларуси, будучи по природе своей довольно инертным, если и отреагирует на внешние изменения, то не раньше чем через полгода.

Но вопреки этим ожиданиям реакция последовала неожиданно быстро.

Меньше месяца понадобилось, чтобы рынок отреагировал на мировые финансовые проблемы. В первые же дни октября ИПА резко пошел вниз, а в начале ноября стали снижаться и цены. За ноябрь - декабрь средневзвешенная цена предложения квадратного метра уменьшилась где-то на 5,6%. Поэтому в целом по году снижение составило около 4,5%.
 
Почему квартирный рынок так быстро отреагировал на внешние факторы? Этому есть только одно объяснение.
Помнится, когда в августе 1998 года произошел финансовый кризис в России, первые 4 месяца покупатели и продавцы вели себя так, как будто ничего не произошло. И лишь к концу года начал падать спрос, что одновременно совпало с традиционным декабрьским снижением активности на квартирном рынке. А цены начали снижаться только весной, то есть через 9 месяцев после начала кризиса.
Но сегодняшний рынок совсем не тот, каким был 10 лет назад. У него появилась зависимость от кредитной политики банков. И особенно усилилась эта зависимость в последний год. Можно с полной уверенностью сказать, что большая часть платежеспособного спроса на рынке жилья как в Минске, так и в других городах Беларуси обеспечивалась в последнее время банковскими кредитами. Именно поэтому, как только банки, реагируя на финансовый кризис, стали сворачивать свои кредитные программы и ужесточать условия кредитования, индекс покупательской активности резко пошел вниз.
Я бы даже сказал, что сворачивание кредитных программ оказалось в буквальном смысле шоком для участников сделок. Многие сделки так и не удалось осуществить в силу того, что покупатели просто не успели взять кредит, так как банки перестали их выдавать, или же не смогли выполнить новые требования банков. Многие покупатели, отреагировав на повышение процентных ставок, решили отложить покупку квартиры на стадии поиска варианта.

Иными словами, изменение кредитной политики банков было самым сильным ударом по платежеспособному спросу, от которого квартирный рынок опомнится еще нескоро.
Дополнительным фактором, повлиявшим на поведение покупателей и продавцов, стало информационное поле, в буквальном смысле обрушившееся на участников рынка многочисленными сообщениями о падении цен на мировых рынках недвижимости. Это оказало психологическое воздействие на участников рынка, причем, как мне кажется, больше на продавцов, нежели на покупателей. Думаю, что последние больше зависимы от банков. Маловероятно, что покупатели, будь у них в наличии средства, резко отказались бы, причем в массовом порядке, от покупки квартир лишь потому, что появилась смутная перспектива снижения цен в будущем. Наоборот, в период финансовой нестабильности самое лучшее вложение средств - вложение в недвижимость. И сегодняшние наши клиенты это хорошо понимают.

Надо сказать, что к Новому году появился еще один дополнительный фактор, который отвлек потенциальных покупателей от вторичного рынка. Речь идет о предновогодних распродажах квартир в новостройках фирмами-застройщиками. Они, как и все прочие, оказались застигнутыми врасплох поведением банков. Кредиты для корпоративных клиентов стали такими же труднодоступными и дорогими, как для физических лиц. И встал вопрос: чем расплачиваться за уже взятые кредиты и за счет чего достраивать уже начатые объекты.

Тот, кто разумно подошел к возникшей проблеме, смог продать квартиры и тем самым решить свои финансовые проблемы. А кто-то попал в весьма непростую ситуацию, которую к тому же усугубили новогодние праздники, когда активность рынка падает почти до нуля даже в благоприятные годы.
Но шок рано или поздно проходит. Сегодня застройщики и покупатели начинают медленно адаптироваться к новым условиям. Кто-то, может, и заморозил строительство, кто-то решил продолжать строить. Но все сегодня понимают, что к состоянию полугодичной давности рынок вернется нескоро.
 
- Как все-таки будут развиваться события дальше?
- Пока покупатели ведут себя совсем неактивно. Но, думаю, в феврале ИПА немного вырастет, потому что люди решают свои жилищные вопросы и в период кризисов. Откладывать покупку на полгода-год, ждать каких-то оптимальных цен, наверное, не для всех целесообразно. Ряд потенциальных покупателей не имеют своего жилья вообще и вынуждены его арендовать. А нести издержки в течение еще нескольких месяцев ради того, что, возможно, через полгода квартиры подешевеют, бессмысленно, особенно если средства на покупку есть. К тому же около 70% сделок как минимум - это обмены и разъезды, в которых покупатели являются одновременно и продавцами.
Кредитование тоже будет потихоньку восстанавливаться. В этом я уверен. Сейчас те банки, с которыми мы активно сотрудничаем - Приорбанк и Белинвестбанк, - декларируют свои намерения кредитовать. Первый - в иностранной валюте, второй - в белорусских рублях. Думаю, что через какое-то время возобновят свои кредитные программы и другие банки.
- А с ценами что будет?
- На конец декабря средневзвешенная цена предложения на вторичном рынке была на уровне 1.926 USD за квадратный метр (при получении этого значения, как правило, отбрасываются нетипичные предложения - с невероятно высокой или низкой ценой). За январь цена еще на несколько процентов понизится. На сколько - можно будет сказать в начале февраля.
И отрицательная динамика, вероятно, сохранится еще несколько месяцев. Можно ожидать, что цены предложения будут снижаться где-то на 1,5-2% в месяц, постепенно приближаясь к сегодняшним ценам продаж.
Довольно высокая цена предложения объясняется в первую очередь большой долей квартир, выставленных на продажу по еще докризисным ценам. Реальная цена сделок на самом деле ниже цен предложения на процентов 10-15. По январским предварительным договорам мы знаем, что в среднем цена продаж в старом фонде ("хрущевки", "брежневки", 9-этажки начала 80-х) в малопривлекательных районах колеблется в пределах 1.400-1.500 USD за кв. м, в секторе современных квартир - на уровне 1.700-1.900 USD. И я не думаю, что цена реальных продаж сильно понизится к лету по отношению к сегодняшнему значению.
Что касается первичного рынка, то, вероятно, ниже 1.500 USD квадратный метр вряд ли подешевеет у частных застройщиков. По той простой причине, что стоимость жилья, строящегося с господдержкой и не обремененного дополнительными расходами, уже перешагнула отметку 800 USD за кв. м.
Также полагаю, что к лету средневзвешенные цены предложения на вторичном и первичном рынках сойдутся на отметке 1.700 USD за кв. м. К этому моменту, если кредитование восстановится и не будет каких -то резких обвалов, аналогичных посленовогодней девальвации, цены стабилизируются за счет сокращения предложения со стороны фирм-застройщиков и за счет снятия квартир с продаж на вторичном рынке.

Если же кредитование не восстановится, то отрицательная динамика сохранится и мы к концу года можем получить удешевление квадратного метра еще на 15%.

(В статье использованы данные из "Обзора рынка жилой недвижимости города Минска за 2008 год", подготовленного специалистами ОДО "Твоя столицаконсалт".)
Наши новости
Покупай, а не снимай. Три причины обзавестись собс...
Август — традиционное время активизации рынка недвижимости. Повышенный интерес к...
06.08.2018 , Купля-продажа жилья
Сколько удалось выиграть продавцам на росте цен?
В конце прошлого и начале текущего годов, некоторые продавцы в ожидании дальне...
18.06.2018 , Купля-продажа жилья
Начало лета на рынке жилья
Рынок вторичного жилья пополняется новыми объектами начиная с февраля 2018 года...
14.06.2018 , Купля-продажа жилья
Потенциал роста цен на квартиры заканчивается
Примерно год назад, неожиданное и очень интенсивное удешевление кредитов, откр...
23.05.2018 , Купля-продажа жилья
ТВОЯ СТОЛИЦА - снова в ТОПе!
Стали известны самые отзывчивые компании апреля НА ПОРТАЛЕ OTZYVY.BY !  
03.05.2018 , Купля-продажа жилья
Ситуация на рынке жилья
Период повышенной активности покупателей потихоньку подходит к концу. Так в март...
27.04.2018 , Купля-продажа жилья
Бесплатные автобусные экскурсии по новостройкам Ми...
Бесплатные автобусные экскурсии по жилым комплексам Минска и пригорода
18.04.2018 , Купля-продажа жилья
Начало весны на рынке жилья
Прошедший март запомнился зимним характером. Однако на вторичном рынке жилья вес...
11.04.2018 , Купля-продажа жилья
Аналитики: новостройки класса "эконом" -...
Рост цен на столичные новостройки начался еще в конце лета прошлого года. Но тог...
10.04.2018 , Купля-продажа жилья
Актуальная база спроса: находим своего покупателя ...
Тренд января-февраля 2018 года на рынке недвижимости — обмен квартир и расширени...
26.02.2018 , Купля-продажа жилья
Все новости