Профессиональные риэлтеры ответили на претензии комментаторов и объяснили, за что им платят

Купля-продажа жилья , 25.05.2017

«Вообще не понятно, кому в наше время нужны эти агентства недвижимости? Если есть интернет, дать объявление самостоятельно очень легко. Переоформление — вообще без проблем. Никакой ответственности агентства за сделку не несут! Так кому нужен этот риэлтерский развод?» Десятки, сотни похожих на этот комментарий под каждым материалом с участием риэлтеров. Так что делают агентства недвижимости для клиентов? Мы предложили риэлтерскому сообществу ответить на самые распространенные претензии.

Риэлтеры не просто собирают справки, а правильно их читают

Героиня одного из последних материалов «Читательница рассказала, как продала „двушку“ и купила „трешку“ без агентов» утверждает, что в БРТИ им проверили историю квартиры: «Во вторник муж пошел в БРТИ на консультацию, там ему рассказали все о собственнике приобретаемой квартиры, проверив ее историю».

Риэлтеры объясняют, где покупатель остался без страховки:

— Внесем ясность. Официально получить развернутую справку в БРТИ могут только правоохранительные органы. Но и им она мало что объяснит. Если допустить, что по какой-то причине специалист БРТИ все-таки рассказал покупателю историю квартиры, то в его руках оказалась информация обо всех ее собственниках. Фамилии людей, выстроенные в хронологическом порядке, а напротив каждой — название документа, ставшего основанием получения квартиры в собственность. Ни слова о том, кто участвовал в приватизации и как они воспользовались своим правом, ни о том, кто мог претендовать на наследство. Вообще ни слова о возможных третьих лицах, чьи интересы могли быть не учтены. По сути, бесполезная информация для покупателя.

Грамотный юрист, попади ему этот документ в руки, обратит внимание и на временные периоды между владельцами, и на основание получения квартиры в собственность. С помощью других документов проверит каждого собственника, сопоставив в них информацию. Дотошный анализ собранных документов: только так можно гарантировать клиенту безопасность.

В одном из десяти объектов риэлтеры (мы говорим о профессионалах, а не серых маклерах) находят факты незаконно проведенных в прошлом сделок. К примеру, продажа квартиры по доверенности уже после смерти собственника. Ловкому продавцу нигде не задали вопросов: ни в БРТИ, ни у нотариуса. Это не в их компетенции. Такой объект в добросовестном агентстве просто не берется на продажу, а установленные факты нарушений доносятся до обеих сторон. Им никто не запрещает самостоятельно довести сделку до конца. Но такие случаи, когда покупатель сознательно пошел на риск, неизвестны.

Проверяют больше, чем положено

Особое отношение у риэлтеров к квартирам, в истории которых есть договор мены. Если по какому-то из объектов-участников будет решение в неправомочности сделки, то все остальные автоматически признаются недействительными.

Например, четыре собственника меняются квартирами. Ошибка в проведении одной из сделок влечет за собой признание недействительными всех четырех. Чтобы продать такую квартиру и быть уверенными в ее будущем, нужно иметь информацию по всем остальным объектам. Но в рамках текущего законодательства риэлтер может и должен проверить только тот объект, который поступил в работу по договору. Хотя очевидно, что этого недостаточно.

В цепочках без риэлтеров сделка невозможна

Большая доля сделок в агентстве недвижимости — цепочки. Для риэлтеров это всегда математический расчет. Один из примеров — цепочка, состоящая из 5 квартир. Два кредита и два решения администрации района, первое из которых — по льготному кредиту, а второе — по органам опеки. Помимо обязательной проверки истории всех объектов от первого собственника, нужно все согласовать по срокам, подготовить пакеты документов и довести до сделки. Чтобы ничего не упустить, риэлтер рисует схему, где до дня прописывает все, что должно быть сделано. Учитывать нужно многое: приоритетность пожеланий первого покупателя цепи (а ему важны сроки получения ключей от квартиры и регистрации в ней) и комфорт остальных. Каждый из участников уже посмотрел самостоятельно не один вариант квартир, пообщался с разными собственниками напрямую. И у каждого своя жизнь — работа, командировки, семья. Риэлтеры берут на себя подготовку пакета документов для всех участников сделки (а он шире стандартного набора справок), сопровождают сделку до момента передачи денег и выступают в роли арбитра между сторонами.

Типичные ошибки в документах собственников

Задача риэлтера — выявить максимум совершенных до него ошибок в истории объекта недвижимости. Продавец, не зная, как его собственность меняла хозяев, тоже в зоне риска. Он просто не сможет вернуть деньги покупателю, если возникнут судебные разбирательства. А ошибок бывает много, и связаны они с человеческим фактором: где-то забыли выписать, где-то путем махинаций выписали несовершеннолетнего, где-то забыли взять согласие со всех прописанных и т.д. Риэлтер должен найти всех, и по возможности исправить ошибки. Приведем невымышленный пример. В ходе проверки истории квартиры оказалось, что один из членов семьи предыдущего собственника, давно продавшего квартиру, все еще числится в лицевом счете. Паспорта оказалось мало, чтобы доказать правду. Пришлось поднимать все последующие регистрации этого человека.

Страховки нет: продавец может оспорить любое свое решение

На протяжении долгого времени общественность с интересом наблюдала за покупателем квартиры, которому в придачу досталась бывшая ее собственница. Мать подарила квартиру дочери, в договоре дарения была пометка «с правом проживания». Дочка квартиру продала и уехала за границу. Мать заняла проданную квартиру и подала в суд, доказывая, что она не осознавала смысла всего происходящего и теперь осталась без жилья. Сделка проходила через агентство, и по мнению большинства комментаторов статьи, именно оно должно отвечать за случившееся. Покупатель квартиру отстоял, но ощущение, что агентство, которому заплатили за работу, его не подстраховало, у наблюдателей осталось.

Комментарий риэлтера:

— Взяв в работу злополучную квартиру, риэлтеры сделали разрешенные законом запросы. Сопоставив данные, увидели, что последний собственник вступил в права на основании договора дарения, а предыдущий владелец выписался. Особое условие — «с правом проживания» — не запрещает новому хозяину продавать квартиру после вступления в права. Такая запись в договоре дарения делается для того, чтобы дать возможность прописаться новому собственнику, не дожидаясь, пока даритель выпишется. А составляется этот документ нотариусом при условии адекватности собственника. Все законно, никаких нарушений. Но есть одно но.​

Фото: Reuters
Фото носит иллюстративный характер. Фото: Reuters

По закону можно оспорить любое свое решение. Достаточно сказать, что тебя заставили, что ты не понимал, что делаешь. От такой ситуации не застрахован никто. Даже когда на руках справка из психоневрологического диспансера, что здоров. Предметом оспаривания может стать что угодно: от мебели до квартиры. Чтобы предугадать дальнейший ход событий, риэлтер должен быть психологом. Каким бы неправдоподобным это не показалось, просто почувствовать, что это тот случай, когда на тысячи сделок так больно выстрелит человеческий фактор. Присутствие сотрудников агентства в этой истории скорей всего и смогло привести судебные разбирательства к успешному для покупателя завершению. Доказать, что собственница вполне адекватна без показаний свидетелей было бы сложно.

Чтобы сделало агентство, если бы…

«В Минске вынесли приговор мошенникам, которые похитили двух мужчин и продали их квартиры» — еще один громкий случай.

— Проблема в том, что оформление сделки купли-продажи с использованием генеральной доверенности — законный механизм в РБ. Но для профессиональных риэлтеров это изначально рискованная сделка. Большинство специалистов отказываются от таких квартир, предпочитая целевую доверенность. Разница в том, что в последней собственник доверяет именно продажу своей квартиры, а не просто получение корреспонденции. Но и в этом случае сомнения остаются. Путем разных вопросов риэлтер выясняет основания для доверия между собственником и доверенным лицом. И по возможности (как правило, она есть) пытается связаться с собственником напрямую по видеосвязи. Только после этого объект берется в работу. Как мошенники смогли получить доверенность — главный вопрос. И задать его нужно нотариусу.

Помогаем просто по-человечески

Те, кто работает в сфере давно, вживаются в каждую историю. Обладая знаниями, помогают там, где в принципе и не должны. Опять же случай из практики. Квартира была приобретена в браке. Развелись, муж не стал претендовать, уехал к родителям в Россию. Через какое-то время его не стало. Родители — главные наследники его доли, и без их участия продать квартиру нельзя. Риэлтеры нашли родителей в России, связались с местным нотариусом. Помогли организовать из Минска весь процесс оформления нужных бумаг и довести его до успешного завершения.

Какова вероятность, что объявятся претенденты на квартиру, проданную уже три-четыре раза? Никто не скажет однозначно. И ограничение срока давности в три года, как показывает практика, не аргумент. Вспоминают про свою долю и через 5, и через 10 лет. Покупатель может и не подозревать о таких нюансах. Профессиональный риелтер о них знает. И знает, что проверять, чтобы минимизировать риски покупателя.

Наши новости
Покупай, а не снимай. Три причины обзавестись собс...
Август — традиционное время активизации рынка недвижимости. Повышенный интерес к...
06.08.2018 , Купля-продажа жилья
Сколько удалось выиграть продавцам на росте цен?
В конце прошлого и начале текущего годов, некоторые продавцы в ожидании дальне...
18.06.2018 , Купля-продажа жилья
Начало лета на рынке жилья
Рынок вторичного жилья пополняется новыми объектами начиная с февраля 2018 года...
14.06.2018 , Купля-продажа жилья
Потенциал роста цен на квартиры заканчивается
Примерно год назад, неожиданное и очень интенсивное удешевление кредитов, откр...
23.05.2018 , Купля-продажа жилья
ТВОЯ СТОЛИЦА - снова в ТОПе!
Стали известны самые отзывчивые компании апреля НА ПОРТАЛЕ OTZYVY.BY !  
03.05.2018 , Купля-продажа жилья
Ситуация на рынке жилья
Период повышенной активности покупателей потихоньку подходит к концу. Так в март...
27.04.2018 , Купля-продажа жилья
Бесплатные автобусные экскурсии по новостройкам Ми...
Бесплатные автобусные экскурсии по жилым комплексам Минска и пригорода
18.04.2018 , Купля-продажа жилья
Начало весны на рынке жилья
Прошедший март запомнился зимним характером. Однако на вторичном рынке жилья вес...
11.04.2018 , Купля-продажа жилья
Аналитики: новостройки класса "эконом" -...
Рост цен на столичные новостройки начался еще в конце лета прошлого года. Но тог...
10.04.2018 , Купля-продажа жилья
Актуальная база спроса: находим своего покупателя ...
Тренд января-февраля 2018 года на рынке недвижимости — обмен квартир и расширени...
26.02.2018 , Купля-продажа жилья
Все новости
Перейти в каталог