От студентов до иностранцев

Прошедший год для столичного рынка аренды жилья не стал каким-то необычным. Все происходило по привычному сценарию, заметила в беседе с корреспондентом "БР" Елена Николаева, начальник отдела аренды жилья агентства недвижимости "Твоя столица".

По словам специалиста, в январе-феврале рынок спал, если можно так сказать. И единственное, что периодически нарушало эту постновогоднюю идиллию, — это единичные попытки некоторых арендодателей увеличить действовавшие на тот момент арендные ставки на сумму коммунальных платежей, которые пусть и ненамного, но все же выросли с 1 января 2007 года.

Весной рынок оживился, но не настолько, чтобы это существенным образом повлияло на арендные ставки. Правда, примеров, когда хозяева настаивали на том, чтобы арендаторы коммунальные услуги оплачивали самостоятельно, что автоматически увеличивало арендную плату на размер коммунальных платежей, становилось все больше.

Возможно, процесс перехода на новые цены (арендная ставка плюс коммунальные услуги) растянулся бы на целый год, но наступил август. Скачок спроса на квартиры экономкласса в этот период, связанный с ожиданием начала учебного года, стал уже традиционным. В 2007 году резко возросший интерес к рынку со стороны студентов, а также иногородних выпускников учебных заведений, оставшихся работать в Минске, ускорил переход на новые цены (арендная плата плюс коммунальные услуги).

В итоге за август — сентябрь цены на аренду одно- и двухкомнатных квартир экономкласса выросли в среднем на 15-20%. Эта разница — не что иное, как плата за коммунальные услуги. В ноябре спрос в секторе квартир экономкласса начал снижаться, достигнув к концу года привычного для такого времени минимума.

Спрос и арендные ставки в категории квартир среднего потребительского уровня отличались стабильностью в течение всего года, соответственно, средние ставки по ним росли без каких-либо резких скачков — плавно.

Но, несмотря на разную динамику, в обоих секторах арендные ставки за год увеличились примерно одинаково — на сумму коммунальных платежей. Причем это произошло даже в тех районах, которые раньше не пользовались спросом. Например, студенты готовы селиться и в Шабанах. В итоге там арендная плата тоже выросла и почти приблизилась к уровню более престижных "спальных" районов.

В целом, как заметила Е. Николаева, за 7 последних лет средние арендные ставки в категории квартир экономкласса выросли в 5 раз — например, однокомнатные с 60 USD в 2000 году подорожали до 220-250 USD (плюс оплата коммунальных услуг) в настоящее время. Комнаты тоже подорожали. Еще лет пять назад они предлагались по 25-30 USD, сегодня — уже по 100-120 USD, а если на двоих, то по 60-80 USD с каждого квартиранта.

Ярко выраженная динамика наблюдалась в прошлом году в категории элитных квартир. С января по октябрь они пользовались стабильным спросом. Но в ноябре кривая спроса резко пошла вверх. В декабре эта тенденция усилилась. Видя возросший интерес к дорогим апартаментам со стороны потребителей, собственники сразу пошли на повышение арендных ставок — с 600-1.000 до 1.000-1.500 USD за трехкомнатную квартиру. Правда, в отличие от арендаторов более скромных апартаментов (эконом- и бизнес-класса), с арендаторов элитных квартир коммунальные платежи дополнительно не взимаются. Как правило, они включены в арендную плату.

Скачок спроса на элитное жилье в конце прошлого года произошел за счет сотрудников открывающихся в Минске представительств иностранных компаний. Кстати, это категория арендаторов, как правило, официально снимающих жилье, то есть с заключением и регистрацией договора найма. Почему иностранцы, которые приезжают в Минск на длительный срок, стремятся поселиться в многоквартирном жилом доме? Потому что доходных домов в Минске нет, а в гостиницах слишком дорого.

Правда, некоторые арендаторы, пожив какое-то время в квартире за 1,5 тыс. USD, стараются найти более дешевый вариант.

Чтобы быть ликвидной, трех-четырехкомнатная квартира за 1,5 тыс. USD в месяц должна быть с хорошим ремонтом, всей необходимой меблировкой, бытовой техникой и располагаться в престижном, причем новом доме, где нет никаких проблем с парковой, уточнила Е. Николаева. По словам специалиста, самым излюбленным местом арендаторов-иностранцев являются дома в районе улиц Заславской, Мельникайте, Чехова, Грибоедова, Димитрова. Еще одно требование — такие апартаменты должны состоять как минимум из 3 жилых комнат. Контингент соседей тоже имеет значение. Обычно это не оговаривают, потому что при подаче заявки подразумевается, что если дом новый, то соседи должны быть определенного социального статуса.

Кроме ставок изменились и требования по оплате. Во избежание недоразумений и рисков, помимо традиционной предоплаты за один или несколько месяцев вперед, минские арендодатели требуют теперь еще и оплату за дополнительный месяц проживания. Эта сумма является гарантией погашения того ущерба, который может быть нанесен хозяину квартиры в виде неоплаченных телефонных разговоров и коммунальных услуг. Если по истечении договорного срока арендатор не оставляет после себя неоплаченных счетов, то ему возвращается дополнительно уплаченная сумма, пояснила собеседница.

Чем же руководствуются арендодатели, когда решают, за какую цену сдавать квартиру? Как пояснила Е. Николаева, "все зависит от того, насколько хорошо собственник знает рынок аренды жилья". Собственники, прекрасно владеющие ситуацией, сами устанавливают арендную ставку, не советуясь с агентством. Если человек плохо ориентируется на рынке, он обращается за консультацией в агентство, пояснила собеседница. "Правда, на практике нередки случаи, когда хозяева к моменту приезда агента с клиентом успевают пересмотреть ставку в сторону повышения. В данном случае хозяин руководствуется тем, что раз тут же нашелся арендатор, значит, квартир не так уж много и можно жестко диктовать свои условия. Конечно же, в таких случаях сделки срываются", — посетовала Е. Николаева.

Впрочем, избежать недоразумений помогает сложившаяся в ООО "Твоя столица" практика, когда на просмотр квартиры вместе с клиентом обязательно выезжает агент. Замечено, что уже само присутствие агента помогает хозяину квартиры справиться с неуемным желанием повысить ранее оговоренный размер арендных платежей.

"Кроме того, мы работаем открыто: сразу говорим клиенту, сколько стоит услуга и что в нее входит, — говорит Е. Николаева. — Работаем оперативно: оставив заявку, наш клиент может быть уверен, что ему обязательно позвонят и предложат конкретные варианты. Если клиенту нужно, чтобы заявка была выполнена через две-три недели или месяц, то варианты будут подобраны именно к этому сроку. И, опять же, на просмотр выбранных вариантов с клиентом выезжает агент".

Работа с иностранными гражданами ничем не отличается, разве что большей оперативностью, что чаще всего продиктовано требованием клиента. У него "счетчик": каждые сутки в гостинице — это как минимум 100 у. е. Поэтому чаще всего такие клиенты просят сделать подборку вариантов за пару часов. По словам Е. Николаевой, справиться с такой задачей позволяет наличие обширной, постоянно обновляемой компьютерной базы данных о сдаваемых квартирах. С помощью программы выборка нужных вариантов делается в считанные минуты. Остается обзвонить хозяев квартир и договориться о времени просмотра.

"Кстати, с нами удобно работать и арендодателям. Постоянные клиенты приходят с дисками, флэшками, на которых содержатся фотографии и иная информация о квартире. Поступившая информация сразу заносится на корпоративный сайт агентства www.t-s.by и становится доступной для ознакомления", — рассказала Е. Николаева.

Что касается прогнозов на текущий год, то в ценовой динамике никаких существенных изменений не ожидается, считают специалисты ООО "Твоя столица". Есть все основания полагать, что арендные ставки до конца года существенно не поднимутся. Что же касается расходов по оплате коммунальных услуг, которые сейчас лежат на арендаторах, то они уже увеличились с 1 января 2008 года.

А вот спрос на аренду квартир будет устойчиво расти во всех потребительских категориях — начиная от самых дешевых квартир до дорогих апартаментов. Такие перспективы риэлтеры мотивируют ростом деловой и инвестиционной активности в Минске, которую особенно проявляют иностранные фирмы, инвестиционными планами города и необходимостью удовлетворять потребность столицы в кадрах за счет специалистов из регионов и иностранцев.

Все это создает предпосылки для строительства в Минске доходных домов, причем всех потребительских категорий, считает начальник отдела аренды жилья агентства недвижимости "Твоя столица".