«Вечный жилец» в квартире: как мы спасаем клиентов от сюрпризов, о которых продавцы «забывают» сказать

Представьте: вы нашли квартиру своей мечты. Сделали ремонт, расставили мебель, начали обустраиваться. И тут в дверь звонит незнакомый пожилой человек, предъявляет документ и говорит: «Я здесь живу. Имею полное право».

Это не сценарий фильма ужасов. Это реальная история, которая произошла в Санкт-Петербурге. Мужчина купил квартиру за 8 миллионов рублей, вложился в ремонт, а потом узнал, что вместе с квартирой приобрёл «вечного жильца» — пенсионера, которого нельзя выселить. Продавец, узнав о проблеме, посоветовал «просто подружиться» с дедушкой и исчез. Полиция развела руками. Суд, скорее всего, встанет на сторону пенсионера. Публикации в рунете демонстрируют, что это новая российская схема обмана с жильём, после известной ситуации с Ларисой Долиной.

То есть, сегодня в России такие истории — далеко не единичный случай. Поэтому мы решили рассказать, может ли такое случиться в Беларуси и как мы в «Твоей столице» защищаем своих клиентов от подобных сюрпризов.

Как вообще возникает «вечный жилец»

В 1990-е и 2000-е годы в Беларуси, как и в России, проходила приватизация. Граждане могли бесплатно получить в собственность квартиры, в которых жили. Если в квартире было прописано несколько человек, приватизировать её можно было на всех — или на одного. Во втором случае остальные члены семьи подписывали отказ от участия в приватизации.

И вот здесь — главное. Согласно действующему жилищному законодательству, члены семьи собственника приватизированного жилого помещения, проживавшие совместно с ним на момент приватизации, но не принявшие участия в приватизации, сохраняют право пользования этим помещением (часть 4 статьи 95 Жилищного кодекса Республики Беларусь). Даже если собственник продаст квартиру, это право может сохраниться — пункт 2 статьи 275 Гражданского кодекса предусматривает, что переход права собственности на жилое помещение не прекращает права пользования членов семьи прежнего собственника, если иное не предусмотрено жилищным законодательством. Конституционный Суд подтвердил соответствие этой нормы Конституции, указав на необходимость устранения правовой неопределённости.

Однако закон даёт новому собственнику инструменты защиты. Часть 2 статьи 95 Жилищного кодекса позволяет выселить бывших членов семьи без предоставления другого жилья, если иное не установлено брачным договором или письменным соглашением. А согласно проекту изменений в Жилищный кодекс, члены семьи прежнего собственника, давшие согласие на отчуждение жилья, подлежат выселению, если они не указаны в договоре как лица, за которыми сохраняется право пользования.

Продавец, зная об этом, может просто «забыть» упомянуть такой нюанс. Что и сделал продавец питерской квартиры. В этом случае покупатель получает квартиру, а в нагрузку и жильца, с которым придётся как-то уживаться.

Может ли такое произойти в Беларуси?

Коротко: да, теоретически — может. Потому что белорусское законодательство содержит ту же норму, что и российское. И такие случаи в нашей практике очень редко, но  встречаются.

Важно: есть три принципиальных отличия, которые делают белорусскую ситуацию менее рискованной.

Первое: приватизация в Беларуси завершена. В России она продолжается до сих пор. У нас все «старые» права пользования уже сформированы и зафиксированы. Новых случаев не возникает. С каждым годом таких «вечных жильцов» становится меньше.

Второе: право пользования должно быть зарегистрировано. С 11 июня 2025 года вступили в силу основные положения Закона № 44-З «Об изменении законов по вопросам государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним». Теперь любое обременение — включая право пользования третьих лиц — подлежит обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимого имущества (ЕГРНИ).

Что это значит для вас? Если право пользования не зарегистрировано в ЕГРНИ, новый собственник может ссылаться на добросовестность приобретения. Он не знал и не мог знать об обременении. И суд, скорее всего, встанет на его сторону.

Третье: Жилищный кодекс Беларуси даёт собственнику больше прав. Согласно статье 89 Жилищного кодекса Республики Беларусь, бывшие члены семьи собственника, имеющие право владения и пользования жилым помещением, подлежат выселению по требованию собственника. Закон, однако, устанавливает и исключения. По требованию собственника из принадлежащего ему жилого помещения не могут быть выселены бывшие члены его семьи, если имеется брачный договор или соглашение о порядке пользования жилым помещением, заключённое между собственником и этими лицами. 

Часть 4 статьи 95 Жилищного кодекса также защищает тех, кто не принял участия в приватизации, — они не подлежат выселению, за исключением случаев систематического нарушения правил пользования жилыми помещениями. Однако в остальных случаях закон позволяет новому собственнику требовать выселения бывших членов семьи. 

Следует отметить, что Конституционный Суд Республики Беларусь в своём решении от 25 июня 2025 года признал наличие правового пробела, который создаёт неопределённость во взаимосвязи норм Гражданского и Жилищного кодексов о выселении членов семьи прежнего собственника при переходе права собственности. В целях устранения этого пробела Министерство жилищно-коммунального хозяйства разработало проект закона «Об изменении Жилищного кодекса Республики Беларусь», который прошёл общественное обсуждение в октябре 2025 года. Однако на сегодняшний день закон ещё не принят. Это означает, что на практике вопросы выселения регулируются действующими нормами статей 89 и 95 Жилищного кодекса, и окончательная позиция по ним формируется судами с учётом всех обстоятельств конкретного дела. 

Как мы в «Твоей столице» защищаем клиентов

Теперь — о самом важном. Как мы работаем, чтобы наши клиенты никогда не оказались в ситуации петербургского покупателя.

В нашей практике был случай. Клиент нашёл привлекательную квартиру в Минске. Продавец — пожилая женщина — уверяла, что квартира приватизирована на неё, все члены семьи выписаны, обременений нет. Цена — адекватная. Сделка казалась идеальной.

Но мы не полагаемся на устные заверения. Мы всегда работаем по полному протоколу.

Шаг первый. Мы запросили выписку из ЕГРНИ. И обнаружили в разделе обременений запись: «Право пожизненного пользования — Иванов П.П. (бывший супруг)».

Шаг второй. Мы изучили договор приватизации. Оказалось, что квартира была приватизирована на продавца в 2000-х годах. Её супруг в момент приватизации был зарегистрирован в квартире и подписал отказ от участия в приватизации. Согласно статье 10 Закона о приватизации, он сохранил пожизненное право пользования.

Продавец «забыла» упомянуть этот факт. Она даже не сказала, что у неё был муж — в её новом паспорте не было отметки о браке. Если бы мы не провели проверку, клиент купил бы квартиру и получил бы в нагрузку бывшего супруга продавца с законным правом там жить. Выселить его без предоставления другого жилья было бы практически невозможно.

Шаг третий. Мы честно объяснили клиенту ситуацию. Он был в шоке — он уже почти подписал договор. Он поблагодарил нас за то, что мы предотвратили катастрофу, и немедленно отказался от сделки. Мы сэкономили ему многолетние судебные тяжбы, финансовые потери и нервы.

Вывод. Профессиональная проверка — это не дополнительная услуга. Это базовый стандарт работы в «Твоей столице». Мы проверяем каждый объект «от и до». Потому что знаем: цена ошибки слишком высока.

Как мы проверяем объект: алгоритм «Твоей столицы»

У агентств недвижимости есть возможности, которых нет у обычного покупателя. Мы работаем по полному протоколу, который включает:

1. Запрос выписки из ЕГРНИ

Мы имеем право запрашивать выписки из Единого государственного реестра недвижимости по каждому объекту. Это даёт нам полную информацию о зарегистрированных правах и обременениях.

2. Анализ договора приватизации

Мы изучаем, кто участвовал в приватизации, кто отказался, есть ли условия о сохранении права пользования. Эти документы не всегда доступны покупателю, но мы имеем доступ к архивным материалам и электронным базам данных государственного регистра недвижимости.

3. Проверка зарегистрированных лиц

Мы запрашиваем справку о лицах, зарегистрированных в квартире. Это показывает, кто фактически прописан и может иметь право пользования.

4. Проверка брачных договоров и соглашений

Мы проверяем наличие брачных договоров и письменных соглашений о порядке пользования, которые могут сохранять право проживания за третьими лицами.

5. Юридическая экспертиза

Закреплённый за сделкой юрист анализирует все документы в комплексе, выявляет скрытые риски и даёт заключение о юридической чистоте сделки.

Если вы нашли квартиру самостоятельно, но хотите быть уверены в её юридической чистоте, мы предлагаем специальную услугу — полную проверку объекта с большой скидкой. Вы получите заключение юриста, которое гарантирует безопасность сделки. (ссылка на Эспресс-сделку)

Вместо послесловия

Российская история с «вечным жильцом» — страшный сон любого покупателя. И хотя в Беларуси риски ниже, они всё равно существуют. Главное — не полагаться на устные заверения продавца и не пренебрегать проверкой документов.

В «Твоей столице» мы проверяем каждый объект, который предлагаем клиентам. Мы знаем, где искать подвох, на какие документы обращать внимание и как защитить ваши деньги. Потому что для нас важно не просто провести сделку, а чтобы вы были уверены в её чистоте — сегодня, завтра и через много лет.

Если вы планируете покупку или продажу квартиры и хотите быть уверены в юридической чистоте сделки — обратитесь к нам. Мы проведём полную проверку, предупредим о любых рисках и поможем принять правильное решение.

(с) Валентина Сенчихина, 2026

руководитель Управления договорной и общеправовой работы агентства недвижимости Твоя столица