Рынок жилья Минска: сделок становится меньше, а цены продолжают расти

Если сравнивать текущую ситуацию с прошлым годом, становится очевидно, что рынок постепенно замедляется. В июне 2026 года было зарегистрировано примерно на 100 сделок меньше, чем годом ранее. В относительном выражении снижение составило около 6%.

Еще показательнее выглядит статистика за первое полугодие. С января по июнь текущего года на рынке было заключено на 968 сделок меньше, чем за аналогичный период 2025 года. И это происходит несмотря на то, что банки в последние месяцы постепенно снижали процентные ставки и улучшали условия кредитования. Другими словами, доступность кредитов перестала быть главным фактором, определяющим поведение покупателей.

 

Предварительные данные июля также не дают оснований ожидать роста активности. Уже сейчас количество зарегистрированных сделок позволяет предположить, что июль окажется слабее июня. В целом рынок вошел в достаточно устойчивую фазу: на протяжении последних месяцев ежемесячный объем сделок удерживается в диапазоне 1200–1300 квартир.

На первый взгляд снижение спроса должно было привести к замедлению роста цен. Однако на практике происходит обратное. Главная причина - продолжающееся сокращение предложения. Если в июне прошлого года покупатели могли выбирать почти из 6800 квартир, то сегодня в продаже остается лишь около 4200 объектов. За год рынок потерял почти 40% предложения.

Не менее важен и другой фактор - структура этого предложения. Более половины квартир, выставленных на продажу, расположены в современных каркасно-блочных домах. Между тем именно этот сегмент формирует лишь около 30% покупательского спроса. Основной интерес по-прежнему сосредоточен на квартирах старого жилого фонда, построенных до 2000 года, прежде всего в стандартной панели, хрущевках и брежневках. Именно здесь дефицит ощущается наиболее остро, поэтому цены продолжают расти даже в условиях снижения количества сделок.

Этот вывод подтверждает и динамика стоимости жилья. За первое полугодие 2026 года средняя цена квадратного метра в долларовом выражении выросла на 13%, тогда как за аналогичный период прошлого года прирост составлял 8%. Получается, что рынок стал менее активным, но рост цен, напротив, ускорился. Это еще раз подтверждает: сегодня стоимость жилья определяется не столько количеством покупателей, сколько нехваткой предложения.

Особенно хорошо изменения заметны в сегменте наиболее востребованных квартир.

 

За последний год средняя стоимость однокомнатной квартиры увеличилась примерно на 15 тысяч долларов. Если в июне 2025 года 85% сделок приходилось на квартиры стоимостью от 50 до 85 тысяч долларов, а наиболее востребонным был диапазон 55–75 тысяч долларов, то сегодня основной объем сделок уже сместился в диапазон 65–110 тысяч долларов. Чаще всего покупатели приобретают однокомнатные квартиры стоимостью 70–100 тысяч долларов.

 

Аналогичная картина наблюдается и на рынке двухкомнатных квартир. За год они также подорожали примерно на 15 тысяч долларов. Если летом прошлого года большинство сделок заключалось в диапазоне 60–130 тысяч долларов, а наиболее популярными были квартиры стоимостью 70–90 тысяч долларов, то сегодня основной объем продаж приходится уже на диапазон 75–150 тысяч долларов. Наиболее востребованными стали квартиры стоимостью 90–120 тысяч долларов.

Рост цен постепенно меняет модель поведения покупателей. Все больше семей отказываются от идеи приобрести квартиру большей площади и переключаются на компактное жилье. Одновременно растет интерес к квартирам без современного ремонта, которые позволяют снизить первоначальные затраты. Те же, кто планировал улучшить жилищные условия, все чаще предпочитают занять выжидательную позицию, рассчитывая на более благоприятную рыночную ситуацию в будущем.

Сегодня рынок жилья оказался в необычной фазе. Покупательская активность снижается, однако цены продолжают расти. Причина заключается не в избыточном спросе, а в хроническом дефиците предложения именно в тех сегментах, которые наиболее востребованы покупателями. Пока этот дисбаланс сохраняется, рассчитывать на существенное снижение цен не приходится, даже несмотря на более доступные кредиты и постепенное охлаждение рынка.

(c) Ольга Павловская, 2026
ведущий аналитик группы компаний Твоя столица