Кризис и рынок: предпочтения покупателей меняются, застройщики вынуждены искать новые способы привлечения клиентов

Когда рынок недвижимости переживает падение, правила игры как для покупателей, так и для застройщиков с риэлтерами меняются. Сейчас каждый импульс отражается не только на ценах кв.м., но и на критериях выбора квартир и домов. Мы решили узнать, как изменились предпочтения покупателей недвижимости в Минске во время кризиса, и на какие уловки идут застройщики для привлечения клиентов.

Стоит начать с того, что цены на квартиры снизились, и предпосылок для того, чтобы падение сменилось ростом, нет. Предложений на рынке в избытке при недостаточном спросе. В такой ситуации покупатель становится главным на "празднике квадратных метров", и именно он определяет, как "игра" будет развиваться дальше.

Первичный рынок: растет количество новых квартир с ремонтом, процентные ставки на рассрочку платежа снижаются.

Про перемены на первичном рынке жилья нам рассказала Наталья Пичуха, руководитель "Твоя столица. Новостройцентр". По ее наблюдениям, в текущей ситуации на рынке застройщики прибегают к новым инструментам для привлечения клиентов, создавая все более выгодные и удобные условия для покупателей. Это позитивно повлияло на ситуацию: сейчас спрос стабилен, количество сделок в мае – июле увеличилось по сравнению с началом этого года.

— В начале года первичный рынок был заполнен предложениями готового жилья в новых домах. Особенностью второго квартала стала возможность покупателя приобрести готовые квартиры в новостройках по цене строящегося жилья. Как правило, ранее цена на готовые квартиры была существенно выше. Но многие застройщики решили сравнять цены, и в данный момент таких квартир практически не осталось.

В связи с непростой ситуацией в экономике в целом, на рынке новостроек появился инструмент, который заменяет валютное кредитование: ряд застройщиков стали предлагать рассрочку под 10-15% годовых на оставшуюся сумму платежа. Отмечу, что раньше этот процент был значительно выше, и он распространялся на всю стоимость квартиры независимо от первоначального взноса.

Кроме этого, Наталья Пичуха отмечает, что некоторые застройщики готовы возместить покупателю часть процентов по кредиту на первичное жилье. Итак, процентная ставка в год на жилищный кредит в банке — от 35% и выше. Покупатель платит 20% в первые два года, оставшиеся 15% компенсирует застройщик. Такая программа вот-вот запустится в ЖК "Вяселка" совместно с "Белагропромбанком".

Еще одна тенденция: в кризисное время застройщики стали предлагать квартиры с готовым ремонтом. Чистовая отделка увеличивает стоимость одного кв.м на $50–100. Такой инструмент сегодня используется в ЖК "Вишневый сад"и всех проектах компании "Айрон". Например, чистовая отделка, выполненная застройщиком, повысит стоимость однокомнатной квартиры всего на $2 тыс., двухкомнатной — на $2,5 тыс. По словам Натальи, такое предложение пользуется большим спросом у покупателей. Особенно у тех, кто приезжает из регионов, так как для них важно купить квартиру, готовую к проживанию.

— Сейчас в новостройках класса "комфорт" и "престиж" застройщики пока не готовы снижать цены, однако покупатели жилья такого сегмента ждут этого, формируется отложенный спрос. Говоря о переменах, скажу, что вновь появились сделки с привлечением кредитов, пусть не на всю стоимость жилья, а на какую-то ее часть.

Наша программа "Переезжаем в новостройку" сейчас пользуется большой популярностью. Клиенты все активнее продают свои квартиры на "вторичке", приобретая жилье в новых домах, с которыми мы работаем. 

Что касается самих покупателей, то Наталья Пичуха говорит о том, что люди скорее ориентируются на сумму сделки, нежели на стоимость квадратного метра. Например, 50-метровая однокомнатная квартира класса "эконом" по цене $1250 за кв.м сейчас с трудом найдет своего покупателя.

Вторичный рынок: спрос сместился в сторону бюджетного жилья.

 О покупателях "вторички" мы поговорили со Светланой Куделко, заместителем директора по продажам на вторичном рынке жилья "Твоя столица. Агентство недвижимости". Она рассказала, что сегодня спрос сместился в сторону бюджетного жилья: как среди квартир с ремонтом, так и среди квартир без ремонта люди выбирают самые дешевые.

Лидеры продаж – "однушки" стоимостью около $40–45 тыс. и "двушки" с ценой в $65–70 тыс. Причем двухкомнатные квартиры чаще всего приобретаются с ремонтом и в новых домах.

— Средняя цена кв.м на вторичном рынке снижается не потому, что цены падают, а потому, что люди стали покупать более дешевое жилье. Клиенты все чаще хотят приобрести квартиру с уже готовым ремонтом. Такого жилья даже не хватает рынку. И речь идет не об эксклюзивном дорогом ремонте, а о том, который просто позволяет сразу заселиться и жить.

Светлана Куделко рассказала, что на фасад дома, его архитектурное решение люди, приобретающие бюджетное жилье на вторичном рынке, обращают внимание в последнюю очередь. То же самое касается вида из окна, стороны света и инфраструктуры микрорайона. Если цена на квартиру доступна, то все остальные пункты уходят на второй план. 

— Сегодня минимальная цена на однокомнатную квартиру — $40 тыс. И речь идет не о квартире, которая находится в плачевном состоянии, а о вполне приемлемой "однушке", возможно, требующей небольшого косметического ремонта. Это говорит о том, что у людей, которые давно хотели прибрести недвижимость, появилась такая возможность. Таким покупателям уже не важны нюансы. Важен сам факт покупки своей квартиры. Наши клиенты активно приобретают недвижимость на вторичном рынке в таких районах, как Ангарская, Кунцевщина, Чижовка.

Светлана рассказывает, что самый низкий ценник на "однушки" сегодня достиг отметки в $35 тыс., однако это квартиры без ремонта и маленькой площади с неудобным расположением. Как и ранее, клиенты обращают внимание на площадь кухни. Выбирая из квартир в одном ценовом диапазоне, покупатели останавливаются на той, где кухня больше, даже если сама квартира будет в чуть худшем состоянии.

Что касается планировок, то люди предпочитают современные, но и "хрущевки" пользуются спросом. Их выбирают те, кто хочет приобрести квартиру с двумя комнатами. Ведь цена на двухкомнатную "хрущевку" такая же, как на стандартную современную "однушку".

Загородная недвижимость: предложение превышает спрос, бюджетные варианты на пике популярности.

Тенденция — смещение спроса в сторону бюджетного жилья – наблюдается и на рынке загородной недвижимости — покупатели направили свое внимание в сторону домов и дач из низкого ценового сегмента.

Татьяна Мигай, менеджер отдела "Дома. Дачи. Коттеджи" "Твоя столица. Агентство недвижимости", рассказала нам, что сегодня клиенты чаще останавливают свой выбор на небольших, стандартных дачах стоимостью $10–15 тыс. Хотя если дача благоустроена, имеет санузел и канализацию, она будет стоить дороже $20 тысяч и также успешно найдет своего покупателя. Что касается домов, то сегодня практически нет продаж больших коттеджей площадью 300–400 кв.м. В основном спрос сосредоточен на домах площадью 150–200 кв.м. Их средняя цена — $150–200 тыс.

— Начну с того, что в принципе этим летом значительно увеличилось количество предложений на рынке загородной недвижимости. В июне и июле этого года мы наблюдаем большой спрос на дачи. Так как цены немного снизились, тот, кто давно хотел приобрести дачу, делает это сейчас. 

Среди предложений загородных домов есть предложения с ремонтом и без него. Также сегодня продается много недостроенных домов, спрос на которые очень большой. Средняя стоимость так называемых "коробок" — около $100 тыс., в зависимости от степени готовности. Спрос на небольшие коттеджи с ремонтом в принципе не изменился.

Татьяна Мигай заметила, что в кризисный период меньше людей, которые имеют свободные деньги на покупку загородного дома. Сегодня такая покупка зачастую разрастается в большую сложную цепочку сделок. То есть, выбрав загородный дом, покупатель вначале продает имеющуюся квартиру, а иногда даже несколько квартир, чтобы этот дом приобрести.

Источник - realt.by