Cтавка рефинансирования снижается 4-й раз за год. Эксперты рассказали, как это повлияет на цены на квартиры

«Можно ожидать несущественного подорожания»

При снижении или росте ставки рефинансирования специалисты постоянно слышат вопрос, как это повлияет на рынок недвижимости, говорит замначальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Твоя столица» Андрей Чернышев. 

— Изменение ставки рефинансирования напрямую оказывает влияние на рынок жилья, потому что корректирует ставки кредитов на недвижимость, а с 2017 года кредитование — неотъемлемый атрибут для многих покупателей. Сейчас, когда банки выдают кредиты под 16%, на вторичном рынке мы фиксируем около 19−20% кредитных сделок — это значительный процент. Когда ставки по кредитам поднимались, количество кредитных сделок падало до 5%.

Андрей отмечает, что снижение ставки рефинансирования, а вслед за ней и кредитных ставок влияет на покупателей не только с точки зрения финансов, но и с психологической.

— Покупатель квартиры присматривается, выбирает и наблюдает за тем, что происходит на рынке как минимум 30 дней, а может быть до полугода и больше. Если за этот период он замечает, что ставки по кредитам снижаются, расценивает это как положительный фактор. В детали покупатель не вдается, но считает, что ситуация улучшается, а значит спешит с приобретением жилья — с кредитом или без.

Эксперт говорит о двух сценариях, возможных при снижении ставки рефинансирования. Первый — ставка снижается, а курс доллара остается на текущем уровне и не превышает отметку в три рубля.

— Обменный курс доллара — наиболее понятный фактор, влияющий на ценообразование на рынке жилья. Напомню, что стоимость жилья у нас формируется в валюте и если курс увеличивается, то растет и стоимость в белорусских рублях — причем не обоснованно, с точки зрения рыночных законов спроса и предложения. А если необоснованно, то значит стоимость в долларах нуждается в снижении.

При удешевлении кредитов количество сделок будет увеличиваться. Но речь идет о незначительном увеличении: все-таки ситуация с доходами не столь радужная и чтобы заметить существенное увеличение, кредитные ставки должны уменьшится не на 1 пункт, а как минимум на пять. Кроме этого, должны способствовать и другие факторы.

Однако спрос при таком сценарии будет подпитываться. Можно ожидать увеличения спроса на несколько процентов.

— Все будет зависеть от динамики снижения. К примеру, когда ставка выросла на 6 пунктов, то кредитный спрос снизился на половину. Плюс нужно понимать, что изменения можно заметить только через несколько месяцев.

Что касается цен, специалист считает, что при таком сценарии возможен незначительный рост цен, но в лучшем случае по итогам полугодия.

— Речь идет о повышении на несколько процентов, но только по прошествии достаточного времени, чтобы изменения успели подействовать на покупателей (спрос), и это успело отразится на ценах продавцов (предложении). При этом продавцам надо понимать, что одно дело, их желания, а другое — реальность. А она такова, что большое предложение квартир не позволит продавцам интенсивно повышать цены. В противном случае это приведет к тому, что с рынка начнут вымываться самые дешевые предложения, а дорогие — продаваться только после снижения на них цен.