Вторичка и новостройки: как за год изменились цены на квартиры в Минске?

Год назад в марте было проведено лишь 800 сделок со столичными квартирами. Для сравнения: по итогам февраля 2022-го их было около 1300. А стоимость квадратного метра на "вторичке" за месяц упала на $100.

Как в целом изменились цены за прошедший год на новые и вторичные квартиры, и хватает ли сейчас в Минске квадратных метров, выяснял Sputnik.

Ровно год назад события на рынке жилой недвижимости развивались непредсказуемым образом. После объявления Россией военной спецоперации на Украине курс доллара буквально за несколько дней взлетел до 3,3 рублей, белорусские банки изменили условия кредитования, выросла ставка рефинансирования.

Многие продавцы и покупатели предполагали, что в Беларуси введут военное положение, и тогда сделки уж точно сошли бы на нет. Но этого не произошло.

На вторичном рынке цены упали на 100 долларов за один "квадрат": $1200 в марте 2022-го против $1300 в феврале. Это самое большое снижение за последние годы на рынке жилья.

"Потом, в том же марте, доллар откатился назад. Именно на доллар в первую очередь смотрят все покупатели, потому что он определяет итоговую стоимость квартиры. После этого уже идут другие факторы – кредиты, ставка рефинансирования и так далее", – говорит эксперт в области недвижимости, заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости "Твоя столица" Андрей Чернышев.

С ослаблением курса американской валюты и температуры на международной арене цены на жилье вновь начали расти. Уже в апреле 2022-го "квадрат" на вторичном рынке стоил 1221 доллар. В мае, июне и июле спрос отладился, а цены повысились еще больше – до $1243.

"Люди поняли, что раз доллар откатился до 2,6 рублей, то нужно покупать квартиру сейчас. Иначе курс снова вырастет. Как показывает практика, цены после роста доллара не возвращаются в прежние значения. Условно, если курс вырос на 100%, то стоимость квартир в итоге снизится на 30% относительно роста доллара. Так было во времена кризисных периодов в 2008, 2011, 2014 и 2020 годах", – вспоминает собеседник.

В августе цены подросли до 1265 долларов за квадратный метр, а к концу прошлого года пробили планку в 1300, вернувшись на "докризисные" значения.

В январе 2023-го средняя цена на квадратный метр на вторичном рынке была в районе $1305, в феврале – $1303. Мартовские данные будут известны ближе к середине апреля.

По словам Чернышева, в данный момент геополитический фактор особо не влияет на продавцов и покупателей жилья в Беларуси. Об этом говорят итоги 2022 года – почти 16 тысяч совершенных сделок.

"Сейчас люди смотрят только на курс доллара, который подрос до 2,85 рублей. И обычно, когда курс увеличивается, цены на квартиры немного снижаются, потому что покупатели начинают просить скидку. Однако сейчас этого не происходит, поскольку в стоимости снизились и кредиты, которые находятся в зоне массовой доступности", – отмечает аналитик.

Он вспоминает, как в 2017 году на рынке недвижимости после кризисов 2014-2016 годов начал возрастать спрос. В первую очередь он произошел из-за появления дешевых кредитов по 14-15% годовых, причем до этого ставки были по 36% и выше.

На уровне 15% они держались до 2019 года, после чего несколько лет кредиты либо выдавали под большой процент, либо не выдавали вовсе.

В настоящий момент кредитных предложений на покупку квартиры на "вторичке" или на строительство нового жилья у банков предостаточно, ставки по ним – в районе 16%.

"Можно сказать, что кредиты компенсируют рост обменного курса доллара. Если бы ставки были выше 20%, то, скорее всего, рост доллара и дальше влиял бы на снижение цен на квартиры", – добавляет Андрей Чернышев.

Сейчас многие продавцы квартир задумываются: не поднять ли цену, раз растет доллар. Однако эксперт советует пока не делать этого.

"Большинство покупателей формируют список квартир, которые им подходят по бюджету. Те, которые будут выше по стоимости, не попадут в "шорт-лист", покупатель их попросту не увидит", – констатирует он.

Сильно снижать цены тоже не рекомендуется. Стороны всегда могут договориться о скидке, в данный момент объективный дисконт равен 5%.

Выбирать тоже есть из чего. Объем предложения квартир на вторичном рынке в Минске по-прежнему высокий. В данный момент в агентствах недвижимости находится более 9 тысяч вариантов. В марте 2022-го он был более 10 тысяч.

В домах-новостройках ситуация с ценами за прошедший год выглядела иначе. В январе 2022-го квадратный метр в квартирах из сегмента "эконом" стоил 1027 долларов, в классе "стандарт" – 1255 долларов, "комфорт" – 1525 долларов, "престиж" – 1746 долларов. К марту 2022-го цены несколько выросли во всех сегментах, кроме самого популярного "стандарт", где снижение за два месяца составило более $60.

В феврале 2023-го (самые актуальные на данный момент цифры), стоимость "квадрата" в классе "эконом" составляла $1122, в "стандарте" – $1265, в "комфорте" – $1508, в "престиже" – $1625.

Специалист поясняет, почему ценовой провал, который наблюдался в марте 2022-го на вторичном рынке, в домах-новостройках был менее выражен.

"На снижение охотнее могут идти физические лица, то есть продавцы на "вторичке". Как правило, у них одна квартира и стоит цель максимум – продать ее. Застройщик, наоборот, не сразу пойдет на снижение цены на квадратный метр. Наверняка, он сначала проведет 10-15 маркетинговых акций из разряда "кухня в подарок", "отделка в подарок" и так далее. Потому что в противном случае он рискует недополучить планируемую выручку со всего дома", – резюмирует собеседник.

Источник: sputnik.by