Самый непредсказуемый год стал рекордным: каким был 2022-й для рынка жилья
Кризисный и непонятный во всех смыслах 2022-й год в пух и прах разбил прогнозы специалистов рынка недвижимости: вопреки негативным ожиданиям этот год побил рекорды последних 8 лет по числу сделок купли-продажи.
В прошлом году в столице было продано более 14,5 тысячи квартир, что на четверть больше, чем годом ранее. И эта цифра была рекордной для последнего десятилетия! А теперь представьте себе, что этот год, перевернувший с ног на голову все, побил и этот рекорд.
Что стало причиной небывалого спроса в самый разгар кризиса и каким будет следующий год, Sputnik обсудил с заместителем начальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости "Твоя столица" Андреем Чернышевым.
Год-парадокс
Вряд ли кто-то из аналитиков и риелторов ожидал чего-то особенного от этого года, который пусть и начался весьма активно (960 проданных квартир, что довольно неплохо для января и даже больше, чем годом ранее), но без ажиотажа. А потом - рост курсов валют, отмененные сделки и выжидательная пауза в решении квартирного вопроса.
"Тем не менее, год уже побил предыдущий рекорд, чего никто не ожидал. Напротив, даже предполагалась какая-то просадка спроса после нескольких весьма оживленных лет для рынка недвижимости. Потом случился февраль. И вообще каких-то предпосылок, указывающих на то, что такое оживление случится, не было", - говорит Андрей Чернышев.
Казалось бы, время для серьезных покупок неподходящее, а ситуация во всем – непредсказуемая. Вопреки всем прогнозам, практически сразу со стабилизацией курса доллара рынок недвижимости не замер, а от месяца к месяцу становился все оживленнее. Риелтор объясняет такой парадокс просто. Во многом дело в психологии: покупательский спрос подстегнуло сочетание негативных и позитивных факторов. Объясняем.
Стресс и спрос
Вернемся немного назад, чтобы понять, почему этот год будет рекордным по числу заключенных сделок купли-продажи. С 2016 года на фоне подешевевших в два раза кредитов спрос на недвижимость растет, а вместе с ним – и цены.
"Если мы вернемся в очень стрессовый для белорусов 2020 год, то можно сказать, в каком-то смысле он вывел всех из зоны комфорта. Ведь до этого несколько лет все было весьма стабильно, когда доходы росли, наполовину снижались ставки по кредитам (с 36% до 15%), доллар стабилен, открыты границы – все хорошо и доступны все прелести жизни ", – напоминает Андрей Чернышев.
Меняет ситуацию 2020 год, начавшийся с коронавируса, продолжавшийся поднятием на 25% курса доллара (впервые за несколько лет) и закончившийся серьезными потрясениями в обществе на фоне политической ситуации.
Автоматически с увеличением обменного курса доллара в переводе на белорусские рубли дорожает и недвижимость (а это серьезно коснулось тех, кто покупал квартиру в кредит). Тем не менее, на фоне пандемических страхов рост курса валют прошел практически незамеченным. А вот то, что многие банки либо приостановили выдачу займов на покупку и строительство жилья, либо серьезно подняли проценты, ощутимо негативно сказалось на спросе.
В 2021 году кредитование возобновилось, пусть и с выросшим процентом, в районе 21% годовых, что не могло отразиться на покупательской способности: доля покупок недвижимости в кредит снизилась почти в два раза, с 35% до 18%.
"Тем не менее, люди рассуждали следующим образом: выдают кредиты, значит, все хорошо и стабильно, год в целом вышел без серьезных потрясений. Усиливаются санкции – все стали задумываться, что же будет дальше. Может, вот сейчас самый подходящий момент, чтобы успеть? Плюс стрессовые периоды последних лет наглядно показали, что может быть еще хуже и неизвестно, что принесет следующий месяц. Многие задумались: так почему же о решении жилищного вопроса они не задумывались раньше, когда была благоприятная обстановка? Все это сместило у людей приоритеты – в сторону желания решить квартирный вопрос и, в том числе, сохранить деньги от курсовых колебаний. Так 2021 год стал рекордным по продажам", - говорит риелтор.
Авось будет хуже
Предполагалось, что если накопленный за кризисные годы отложенный спрос по большей части реализовал себя в прошлом году, то в 2022-м уже не будет такого ажиотажа. Но ситуация в конце февраля повернула развитие событий в совершенно непредсказуемое русло.
По итогам марта число сделок купли-продажи существенно упало (980 против 1266 годом ранее, меньше было только в марте в экономически стрессовых 2014-2015 годах). А в апреле спрос пошел в рост, непредсказуемый и неожиданный с учетом накаляющейся обстановке в мире. Во многом этому способствовала появившаяся ценовая лояльность продавцов – за март цены сделок снизились на 8%, что тоже можно считать определенным рекордом для Минска.
"Череда стрессов последних лет сильно закалила покупателей, научив их рассуждать максимально рационально и трезво. Вне зависимости от развития ситуации. В результате сформировалось "а вдруг экономическая ситуация станет еще хуже, надо успеть, пока есть возможность". Происходящее напомнило людям, как все зыбко и насколько экономика может помешать их планам купить жилье", – рассказывает Андрей Чернышев.
Весной курс доллара откатился назад и даже немного припал, а лояльность продавцов сохранилась. В итоге за апрель в столице купили-продали 1382 квартиры, в мае – 1184. Рост отмечался все лето, которое закончилось абсолютным рекордом последних лет – 1536 сделок купли-продажи. Прошлый рекорд на рынке "вторички" был установлен в августе 2021 года – 1484 проданных квартиры.
"Судя по темпам продаж квартир в первую неделю декабря, 2022 год станет новым рекордным. За январь-ноябрь прошлого года в Минске было заключено 13,1 тысячи сделок, а за аналогичный период 2022-го уже 14,1 тысячи", – объясняет эксперт.
Риелторы весь год задавались вопросом, почему рынок в это сложное время не замер в выжидательной позиции? В агентстве недвижимости даже проводили свои собственные опросы среди потенциальных покупателей и тех, кто уже совершил покупку. Более 55% из них просто решали жилищный вопрос, то есть вкладывали деньги в расширение, переезд в новостройку либо покупали первую квартиру. Еще 9% рассматривали покупку квартиры как способ инвестирования – жилье в Минске всегда будет в цене. А кто-то решил не откладывать на потом, а купить квартиру, ребенку: пока учится, можно сдавать, чтобы хоть немного отбить будущий ремонт.
В кредит берут реже
В этом году рынок вторичной недвижимости отнюдь не страдает от количества предложений. Если около 7 тысяч квартир, выставленных на продажу, обычно достаточно "для баланса", то в начале года в базе риелторов было все 9 тысяч, сейчас - более 8,5 тысяч.
"Это совсем не мало. Еще не закончилась, а где-то даже усилилась, волна эмиграции (плюс отложенные решения людей, которые уезжали раньше, но пока не думали распродавать здесь нажитое имущество). Люди стали поглядывать в сторону новостроек, чтобы улучшить свои жилищные условия – ценник стал доступнее", – приводит данные Андрей Чернышев.
А вот кредиты в этом году стали брать в значительно меньших объемах – слишком высокая процентная ставка. В марте доля покупателей в кредит упала до 4%, в апреле было больше – 7%, сегодня только 13-15% покупателей решаются взять средства на покупку жилья в кредит (для сравнения, в 2020 году таких сделок было около 40%).
Новостройки берут с опасением
Сейчас в Минске предлагают 159 новостроек – и на этапе строительства, и уже введенные в эксплуатацию (два года назад было куда меньше – 117 домов). Никогда еще рынок новостроек не развивался столь активно.
Тем менее, этот год заставил покупателей несколько сместить свой интерес в сторону вторичек: с марта на рынке новостроек оживленность несколько припала. Если вторичная квартира доступна "здесь и сейчас", то чего ожидать от застройщика через пару лет в условиях такой турбулентности и неопределенности, неясно. Поэтому большинство поступающих запросов от покупателей, рассматривающих новостройки, звучали как "нужна квартиру в уже готовом доме по доступной цене".
"До конца апреля покупатели относились к такой покупке достаточно скептически, а потом просто стали все считать с калькулятором – цены на стройматериалы ведь тоже существенно выросли. В итоге хорошая вторичка все чаще становилась альтернативой новостройке", – говорит риелтор.
Пока ситуация вроде как успокоилась, интерес к новостройкам стал возвращаться: сделки идут и весьма активно. Новостройку для покупки рассматривают практически 90% потенциальных покупателей квартир.
"Думаю, что декабрь в целом тоже может удивить по числу продаж – под конец года все стремятся закрыть подвисшие сделки. Но точно можно сказать, что это будет абсолютный рекордом по числу проданных квартир", – считает Андрей Чернышев.
Чего ждать в 2023 году?
Делать прогнозы нужно с осторожностью и одной важной оговоркой: при условии сохранения нынешней ситуации, без ее улучшения или ухудшения. Для рынка недвижимости – это обменный курс доллара, кредитование (его "стоимость", количество предложений от банка, доступность – порог требований к кредитополучателю).
"Если это все сохранится, то мы можем просто транспонировать второе полугодие 2022 года на первое 2023-го. Будет все то же самое. Вряд ли стоит ожидать роста цен, как на вторичке, так и на рынке новостроек. К этому нет никаких объективных экономических предпосылок, как например, увеличение доходов покупателей или снижение стоимости кредитов. А ходившие по рынку мнения о нашествии граждан РФ, которые массово скупают недвижимость в Минске, и тем самым взвинтят цены на жилье, остались лишь только мнениями", – считает Андрей Чернышев.
Риелтор объясняет, почему нет таких предпосылок, несмотря на в целом успешный год для рынка недвижимости и хороший стабильный спрос. На рынке новостроек – и новые застройщики, и регулярно сдающиеся дома от старых участников рынка. На вторичке – вряд ли продавцам удастся поднять стоимость реальных сделок, как бы они этого ни хотели. Поднять цену предложения – возможно, но согласится ли на нее покупатель, не сторгует ли он это поднятие по итогу – вот в чем вопрос.
"Чтобы цены росли, необходимы объективные для этого условия: рост зарплат или доступное кредитование. А пока у покупателей нет ответной возможности, то попытки собственников задрать цены приведут в лучшем случае к росту скидки, а в худшем – к быстрому откату назад. Предложений на рынке хватает", – заключает специалист.
