Позвонить:
Online-консультации: Перезвоним за 15 секунд:
Ожидайте звонка. Уже звоним...
Сеть офисов:

Самый непредсказуемый год стал рекордным: каким был 2022-й для рынка жилья

Купля-продажа жилья , 12.12.2022

Кризисный и непонятный во всех смыслах 2022-й год в пух и прах разбил прогнозы специалистов рынка недвижимости: вопреки негативным ожиданиям этот год побил рекорды последних 8 лет по числу сделок купли-продажи.

Рынок жилья

В прошлом году в столице было продано более 14,5 тысячи квартир, что на четверть больше, чем годом ранее. И эта цифра была рекордной для последнего десятилетия! А теперь представьте себе, что этот год, перевернувший с ног на голову все, побил и этот рекорд.

Рынок жилья

Что стало причиной небывалого спроса в самый разгар кризиса и каким будет следующий год, Sputnik обсудил с заместителем начальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости "Твоя столица" Андреем Чернышевым.

Год-парадокс

Вряд ли кто-то из аналитиков и риелторов ожидал чего-то особенного от этого года, который пусть и начался весьма активно (960 проданных квартир, что довольно неплохо для января и даже больше, чем годом ранее), но без ажиотажа. А потом - рост курсов валют, отмененные сделки и выжидательная пауза в решении квартирного вопроса.

"Тем не менее, год уже побил предыдущий рекорд, чего никто не ожидал. Напротив, даже предполагалась какая-то просадка спроса после нескольких весьма оживленных лет для рынка недвижимости. Потом случился февраль. И вообще каких-то предпосылок, указывающих на то, что такое оживление случится, не было", - говорит Андрей Чернышев.

Казалось бы, время для серьезных покупок неподходящее, а ситуация во всем – непредсказуемая. Вопреки всем прогнозам, практически сразу со стабилизацией курса доллара рынок недвижимости не замер, а от месяца к месяцу становился все оживленнее. Риелтор объясняет такой парадокс просто. Во многом дело в психологии: покупательский спрос подстегнуло сочетание негативных и позитивных факторов. Объясняем.

Стресс и спрос

Вернемся немного назад, чтобы понять, почему этот год будет рекордным по числу заключенных сделок купли-продажи. С 2016 года на фоне подешевевших в два раза кредитов спрос на недвижимость растет, а вместе с ним – и цены.

Рынок жилья

"Если мы вернемся в очень стрессовый для белорусов 2020 год, то можно сказать, в каком-то смысле он вывел всех из зоны комфорта. Ведь до этого несколько лет все было весьма стабильно, когда доходы росли, наполовину снижались ставки по кредитам (с 36% до 15%), доллар стабилен, открыты границы – все хорошо и доступны все прелести жизни ", – напоминает Андрей Чернышев.

Меняет ситуацию 2020 год, начавшийся с коронавируса, продолжавшийся поднятием на 25% курса доллара (впервые за несколько лет) и закончившийся серьезными потрясениями в обществе на фоне политической ситуации.

Автоматически с увеличением обменного курса доллара в переводе на белорусские рубли дорожает и недвижимость (а это серьезно коснулось тех, кто покупал квартиру в кредит). Тем не менее, на фоне пандемических страхов рост курса валют прошел практически незамеченным. А вот то, что многие банки либо приостановили выдачу займов на покупку и строительство жилья, либо серьезно подняли проценты, ощутимо негативно сказалось на спросе.

В 2021 году кредитование возобновилось, пусть и с выросшим процентом, в районе 21% годовых, что не могло отразиться на покупательской способности: доля покупок недвижимости в кредит снизилась почти в два раза, с 35% до 18%.

"Тем не менее, люди рассуждали следующим образом: выдают кредиты, значит, все хорошо и стабильно, год в целом вышел без серьезных потрясений. Усиливаются санкции – все стали задумываться, что же будет дальше. Может, вот сейчас самый подходящий момент, чтобы успеть? Плюс стрессовые периоды последних лет наглядно показали, что может быть еще хуже и неизвестно, что принесет следующий месяц. Многие задумались: так почему же о решении жилищного вопроса они не задумывались раньше, когда была благоприятная обстановка? Все это сместило у людей приоритеты – в сторону желания решить квартирный вопрос и, в том числе, сохранить деньги от курсовых колебаний. Так 2021 год стал рекордным по продажам", - говорит риелтор.

Авось будет хуже

Предполагалось, что если накопленный за кризисные годы отложенный спрос по большей части реализовал себя в прошлом году, то в 2022-м уже не будет такого ажиотажа. Но ситуация в конце февраля повернула развитие событий в совершенно непредсказуемое русло.

По итогам марта число сделок купли-продажи существенно упало (980 против 1266 годом ранее, меньше было только в марте в экономически стрессовых 2014-2015 годах). А в апреле спрос пошел в рост, непредсказуемый и неожиданный с учетом накаляющейся обстановке в мире. Во многом этому способствовала появившаяся ценовая лояльность продавцов – за март цены сделок снизились на 8%, что тоже можно считать определенным рекордом для Минска.

"Череда стрессов последних лет сильно закалила покупателей, научив их рассуждать максимально рационально и трезво. Вне зависимости от развития ситуации. В результате сформировалось "а вдруг экономическая ситуация станет еще хуже, надо успеть, пока есть возможность". Происходящее напомнило людям, как все зыбко и насколько экономика может помешать их планам купить жилье", – рассказывает Андрей Чернышев.

Весной курс доллара откатился назад и даже немного припал, а лояльность продавцов сохранилась. В итоге за апрель в столице купили-продали 1382 квартиры, в мае – 1184. Рост отмечался все лето, которое закончилось абсолютным рекордом последних лет – 1536 сделок купли-продажи. Прошлый рекорд на рынке "вторички" был установлен в августе 2021 года – 1484 проданных квартиры.

"Судя по темпам продаж квартир в первую неделю декабря, 2022 год станет новым рекордным. За январь-ноябрь прошлого года в Минске было заключено 13,1 тысячи сделок, а за аналогичный период 2022-го уже 14,1 тысячи", – объясняет эксперт.

Риелторы весь год задавались вопросом, почему рынок в это сложное время не замер в выжидательной позиции? В агентстве недвижимости даже проводили свои собственные опросы среди потенциальных покупателей и тех, кто уже совершил покупку. Более 55% из них просто решали жилищный вопрос, то есть вкладывали деньги в расширение, переезд в новостройку либо покупали первую квартиру. Еще 9% рассматривали покупку квартиры как способ инвестирования – жилье в Минске всегда будет в цене. А кто-то решил не откладывать на потом, а купить квартиру, ребенку: пока учится, можно сдавать, чтобы хоть немного отбить будущий ремонт.

Рынок жилья

В кредит берут реже

В этом году рынок вторичной недвижимости отнюдь не страдает от количества предложений. Если около 7 тысяч квартир, выставленных на продажу, обычно достаточно "для баланса", то в начале года в базе риелторов было все 9 тысяч, сейчас - более 8,5 тысяч.

"Это совсем не мало. Еще не закончилась, а где-то даже усилилась, волна эмиграции (плюс отложенные решения людей, которые уезжали раньше, но пока не думали распродавать здесь нажитое имущество). Люди стали поглядывать в сторону новостроек, чтобы улучшить свои жилищные условия – ценник стал доступнее", – приводит данные Андрей Чернышев.

А вот кредиты в этом году стали брать в значительно меньших объемах – слишком высокая процентная ставка. В марте доля покупателей в кредит упала до 4%, в апреле было больше – 7%, сегодня только 13-15% покупателей решаются взять средства на покупку жилья в кредит (для сравнения, в 2020 году таких сделок было около 40%).

Новостройки берут с опасением

Сейчас в Минске предлагают 159 новостроек – и на этапе строительства, и уже введенные в эксплуатацию (два года назад было куда меньше – 117 домов). Никогда еще рынок новостроек не развивался столь активно.

Тем менее, этот год заставил покупателей несколько сместить свой интерес в сторону вторичек: с марта на рынке новостроек оживленность несколько припала. Если вторичная квартира доступна "здесь и сейчас", то чего ожидать от застройщика через пару лет в условиях такой турбулентности и неопределенности, неясно. Поэтому большинство поступающих запросов от покупателей, рассматривающих новостройки, звучали как "нужна квартиру в уже готовом доме по доступной цене".

"До конца апреля покупатели относились к такой покупке достаточно скептически, а потом просто стали все считать с калькулятором – цены на стройматериалы ведь тоже существенно выросли. В итоге хорошая вторичка все чаще становилась альтернативой новостройке", – говорит риелтор.

Пока ситуация вроде как успокоилась, интерес к новостройкам стал возвращаться: сделки идут и весьма активно. Новостройку для покупки рассматривают практически 90% потенциальных покупателей квартир.

Рынок жилья

"Думаю, что декабрь в целом тоже может удивить по числу продаж – под конец года все стремятся закрыть подвисшие сделки. Но точно можно сказать, что это будет абсолютный рекордом по числу проданных квартир", – считает Андрей Чернышев.

Чего ждать в 2023 году?

Делать прогнозы нужно с осторожностью и одной важной оговоркой: при условии сохранения нынешней ситуации, без ее улучшения или ухудшения. Для рынка недвижимости – это обменный курс доллара, кредитование (его "стоимость", количество предложений от банка, доступность – порог требований к кредитополучателю).

"Если это все сохранится, то мы можем просто транспонировать второе полугодие 2022 года на первое 2023-го. Будет все то же самое. Вряд ли стоит ожидать роста цен, как на вторичке, так и на рынке новостроек. К этому нет никаких объективных экономических предпосылок, как например, увеличение доходов покупателей или снижение стоимости кредитов. А ходившие по рынку мнения о нашествии граждан РФ, которые массово скупают недвижимость в Минске, и тем самым взвинтят цены на жилье, остались лишь только мнениями", – считает Андрей Чернышев.

Риелтор объясняет, почему нет таких предпосылок, несмотря на в целом успешный год для рынка недвижимости и хороший стабильный спрос. На рынке новостроек – и новые застройщики, и регулярно сдающиеся дома от старых участников рынка. На вторичке – вряд ли продавцам удастся поднять стоимость реальных сделок, как бы они этого ни хотели. Поднять цену предложения – возможно, но согласится ли на нее покупатель, не сторгует ли он это поднятие по итогу – вот в чем вопрос.

"Чтобы цены росли, необходимы объективные для этого условия: рост зарплат или доступное кредитование. А пока у покупателей нет ответной возможности, то попытки собственников задрать цены приведут в лучшем случае к росту скидки, а в худшем – к быстрому откату назад. Предложений на рынке хватает", – заключает специалист.

Наши новости
Празднуем вместе! Офис "Метро Уручье" о...
День рождения у нас  -  подарки  Вам!
01.02.2023 , Купля-продажа жилья
Что ждет рынок жилья в 2023 году?
Попробуем разобраться вместе с экспертами
27.01.2023 , Купля-продажа жилья
Удачный эксперимент: офису "Метро Петровщина&...
Первому офису агентства недвижимости
22.01.2023 , Купля-продажа жилья
Недвижимость 2022. Аналитики подвели итоги года
2022 год поставил абсолютный рекорд по количеству проданных квартир за всю истор...
20.01.2023 , Купля-продажа жилья
Сколько стоят квартиры в Минске и есть ли спрос?
Спросили эксперта
18.01.2023 , Купля-продажа жилья
Рекорд сделок, рост средних цен и осторожные прогн...
Что происходит на рынке жилья в Минске
12.01.2023 , Купля-продажа жилья
На все готовое! Выбрали ТОП-15 квартир формата &qu...
Порядка 35-45% сделок заключается с готовыми к проживанию квартирами
11.01.2023 , Купля-продажа жилья
Что будет с рынком недвижимости и ценами на кварти...
Прогноз эксперта
06.01.2023 , Купля-продажа жилья
Сумасшедшие деньги: сколько стоили самые дорогие к...
Дорогие и еще дороже
05.01.2023 , Купля-продажа жилья
«Массовый спрос на дома до 150 тысяч долларов»
Что было с загородкой в 2022-ом и что будет дальше
30.12.2022 , Купля-продажа жилья
Все новости
Горячая линия клиентской поддержки
Свяжитесь с руководителем подразделения для решения оперативных вопросов
Мы рядом - для поддержания качества нашей работы!
Светлана Ивановна Куделко
Руководитель управления продаж вторичного рынка жилья
Руслан Николаевич Орлов
Руководитель "Твоя столица. Недвижимость для бизнеса"
Маргарита Александровна Почицкая
Начальник отдела аренды жилья
Наталья Владимировна Жалова
Руководитель "Твоя столица. Новостройцентр"
Служба клиентинга
Сюда Вы можете обратиться с системными пожеланиями к нашей работе или жалобой
Майя Александровна Кузнецова
Помощник руководителя компании по клиентингу
Служба клиентинга
Сюда Вы можете обратиться с системными пожеланиями к нашей работе или жалобой
Майя Александровна Кузнецова
Помощник руководителя компании по клиентингу