Цены ниже, спрос стабильный
Рынок вторичного жилья так и не пришел в себя после февральско-мартовского шторма: цены ниже, чем годом ранее, а предложения существенно превышают покупательскую способность. Стоит ли сейчас искать себе жилплощадь или лучше отложить решение квартирного вопроса на потом?
Спрос сейчас на рынке вторичного жилья не ажиотажный, тем не менее, он есть: в апреле, после мартовской просадки спроса по Минску было совершено почти 1400 сделок купли-продажи, а в мае этот показатель снизился до 1200. В июне ожидается лишь немногим больше майского показателя либо наравне с ним. Эксперты предрекают такие же стабильные по спросу июль-август. Однако, будет ли 2022 год лучше предыдущего, пока прогнозировать сложно – все зависит от стабильности ситуации в экономике и в мире.
Sputnik поговорил с заместителем начальника отдела аналитики и консалтинга агентства недвижимости "Твоя столица" Андреем Чернышевым и узнал, что сейчас происходит на рынке вторички.
Затишье после бури
"В целом сохраняется стабильный, не ажиотажный, но достаточно высокий спрос – несмотря и, я бы даже сказал, вопреки всем обстоятельствам", - говорит специалист.
В апреле рынок вторички стал немного оживать – люди, выждав некоторое время, все же решались покупать долгожданные квадратные метры.
"В подобных стрессовых ситуациях, которые для белорусов длятся уже не первый год, люди ищут стабильности и понятности. Понятные условия для покупателя – стабилизировавшийся курс доллара и отсутствие новых негативных встрясок – подталкивают к покупке", - продолжает Андрей Чернышев.
Но это не единственные факторы, которые влияют сейчас на покупательскую активность. Как говорят риелторы, покупатель "живет" на рынке недвижимости в среднем от полугода до года – присматривается, выбирает и наконец совершает покупку. В феврале-марте большинство уже "готовых" покупателей выбрали выжидательную позицию, теперь же решились на приобретение жилья.
Плюс после февральских событий и на фоне все нарастающих санкций многие потенциальные покупатели новостроек стали смотреть в сторону вторичного рынка, опасаясь, что строительство может приостановиться. К тому же, из-за роста курса валют и цен практически на все позволить себе новую квартиру и последующий ремонт мог себе уже не каждый.
Диспропорция спроса и предложения
Сейчас на рынке вторичной недвижимости предложений гораздо больше, чем обычно – практически на 30%. Риелторы когда-то подсчитали, сколько объявлений о продаже жилья в столице необходимо для баланса – немногим более 7 тысяч. Сейчас в Минске на продажу выставлено более 9,5 тысяч квартир.
"Это гораздо больше, чем требует спрос. При том, что кредиты у нас "подорожали", доходы у людей не растут, а уверенности в завтрашнем дне не прибавляется", - говорит риелтор.
Кредиты почти не берут
Сейчас кредит на покупку вторичного жилья выдают лишь несколько банков под 20+ процентов. Понятно, что решиться на такие серьезные обязательства в нынешнее турбулентное время может далеко не каждый.
"Когда в марте ставка рефинансирования поднялась с 9,25% до 12%, это автоматически подняло и ставки кредитования. В результате сразу же пошла просадка по объемам ипотечного кредитования – доля покупателей снизилась с 18% до 4%", - приводит данные Андрей Чернышев.
Международные события конца февраля отразились и на количестве сделок. Сейчас, по данным агентства, квартиру в кредит приобретают только 11% покупателей. Для сравнения, в три года назад практически треть недвижимости приобреталась в кредит – тогда ставки были не 20+%, а всего лишь 13-14%.
Цены ниже, чем год назад
В самый стрессовый для всех сфер период (февраль-март) цены на рынке недвижимости тоже пошатнулись. Продавцы были вынуждены идти на уступки на фоне резко возросшего курса доллара. Снижение составило до 8%.
"Это очень серьезный показатель в рамках одного месяца для столицы. В апреле курс доллара стабилизировался, поэтому снижение цен было не таким серьезным. Но в любом случае из-за того, что число предложений превышает спрос, стоимость квартир все еще будет двигаться в сторону уменьшения", - считает специалист.
Сейчас недвижимость на вторичном рынке стоит, в среднем, на 6% дешевле, чем годом ранее.
Квартиры продают дольше
Адекватно выставленная цена уменьшает срок продажи – это понятно. В апреле, когда продавцы соглашались идти на уступки под прессом обстоятельств, квартиру в среднем могли продать за 36 дней.
"В мае собственники хотели вернуться к дофевральским ценникам и пытались поднимать стоимость. Поэтому срок продажи квартиры увеличился до 48 дней, а в прошлом месяце – уже до 50", - говорит Андрей Чернышев.
При этом, отмечает эксперт, по-прежнему остаются на высоком уровне скидка, которую готовы дать покупателю по итогам "торгов" – сейчас около 6,5-7%. Чтобы понять, насколько это много, отметим, что годом ранее она была на уровне 4%.
Россияне скупают белорусскую недвижимость?
В последнее время белорусские продавцы квартир с надеждами говорят, что к нам за такой крупной покупкой стали чаще приезжать россияне: мол, везут вкладывать укрепившийся российский рубль в недвижимость, можно поднимать цены. Риелторы же считают, что такой тенденции не наблюдается – все в пределах обычного.
""Реальный спрос от россиян с целью вложить средства в недвижимость был в 2012, 2013 годах и немного в 2014-м – в тот период, когда цены на квартиры активно росли, как на продажу, так и в долгосрочную аренду. Для сравнения, сегодня средняя цена кв. м. проданных квартир на вторичном рынке жилья – порядка $1230, а осенью 2013 года была $1730", - рассказывает Андрей Чернышев.
Эксперт продолжает: аналогично было и со стоимостью аренды. Простая однокомнатная квартира сегодня (после глобального мартовского снижения) сдается в аренду за 160-170 долларов в месяц. И даже за такую цену желающих еще надо поискать. А в 2013 году подобные квартиры как горячие пирожки уходили за пару дней по 300+ долларов в месяц. Кроме того, тогда же ощущалась явная нехватка квартир в аренду, что позволяло собственникам диктовать свои условия, в том числе и по стоимости. Именно поэтому у россиян и был тогда интерес к покупке жилой недвижимости в Минске – за счет ее высокой инвестиционной привлекательности.
"Так было, пока не наступили кризисные времена. Потом россияне скорее больше продавали белорусскую жилплощадь, нежели покупали", - говорит специалист.
Почему же массовой скупки квартир россиянами вряд ли можно ожидать? Андрей Чернышев приводит несколько аргументов. Во-первых, последние несколько лет российская недвижимость тоже падает в цене, ипотека там раза в 2 ниже белорусской – зачем куда-то ехать? А предложения у них гораздо шире и разнообразнее. Во-вторых, такое вложение в недвижимость требует потом получения дохода.
"Но у нас в марте снизилась стоимость арендного жилья на 30-40% и подняться все никак не может. Сейчас на одного арендатора приходится 5 квартир – абсолютный дисбаланс в сторону предложения. Покупать, чтобы сдавать, стало невыгодно", - говорит специалист.
В целом же, отмечает риелтор, интерес к белорусской недвижимости среди россиян остается на том же уровне, что и среди других иностранцев – ни больше, ни меньше, разовые сделки совершаются (зачастую дети, обосновавшиеся в РФ, покупают более комфортные квартиры своим родителям в Беларуси), но какой-то массовости нет.
Покупать, продавать или нет?
Прогнозы делать в наше неспокойное время вряд ли получится, но и продавцы, и покупатели хотят знать: подходящий ли сейчас момент для заключения сделок купли-продажи или нужно подождать?
"Сейчас однозначно не стоит ждать тем, кому просто необходимо в данный момент продать или купить квартиру. Если же вся необходимая сумму на руках, а приобретение квартиры рассматривается лишь как улучшение жилищных условий (сменить микрорайон, старый дом на новостройку, расшириться), но не требует срочности, можно не спешить", - считает риелтор.
При этом важно обратить внимание и на то, что "сегодня" кредитование есть, а будет ли оно "завтра" и по каким ставкам – это вопрос.
"Несмотря на большие проценты по кредитам, оно все же выступает для части покупателей именно тем спасительным инструментом, без которого приобретение квартиры в прочих условиях было бы невозможным. Но сегодня такие прогнозы – гадание на кофейной гуще. Еще пару месяцев назад мы жили совершенно в другой реальности и не предполагали, как изменится мир", - резюмирует Андрей Чернышев.
Источник: sputnik.by
