Позвонить:
Online-консультации: Перезвоним за 15 секунд:
Ожидайте звонка. Уже звоним...
Сеть офисов:

Рынок недвижимости ожил после небольшой паузы

Купля-продажа жилья , 25.04.2022

Рынок недвижимости ожил после небольшой паузы. Как ведут себя продавцы и покупатели сегодня и как изменится ситуация в ближайшее время, рассказал заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Твоя столица» Андрей Чернышев.

«Рынок оживился» – итоги марта 2022

Чернышев
  – 2021 год завершился для рынка недвижимости весьма неплохо. Специалисты зафиксировали рекордное количество сделок – новых владельцев обрели 14,5 тыс. квартир на вторичном рынке. Если прибавить к этому новостройки, то цифра может быть в 2 раза выше.

Высокий спрос на квартиры сохранялся, даже несмотря на подорожание кредитных ресурсов на 6 процентных пунктов.

Мы ожидали похожих результатов и в 2022-м. Однако в конце февраля положение на рынке серьезно изменилось: начало боевых действий в Украине ввергло и покупателей, и продавцов попросту в шоковое состояние, вдобавок к этому вырос курс доллара, дальше появились новости о санкциях, люди столкнулись с большой неопределенностью. Спрос на жилье упал на 30%. Рынок замер. Продавцам и покупателям понадобилось время, чтобы осознать новую реальность.

Определенное оживление стало заметно только в 15-20-х числах марта. В итоге за месяц по Минску было продано 835 квартир на вторичном рынке и 110 квартир во введенных в эксплуатацию новостройках. Март традиционно отличается активностью на рынке недвижимости. В это время года обычно фиксируется 1100-1200 проданных квартир. Если сравнивать с ежегодными показателями, результаты марта 2022 фиксируют заметное снижение количества сделок. Также можно отметить смену предпочтений покупателей от новостроек в сторону вторичного рынка.

«Вторичка» победила новострой – как такое возможно?

Большую роль в переориентации покупателей сыграл рост объема предложения квартир на вторичном рынке. К примеру, сейчас в Минске выставлено на продажу около 8,5-9 тыс. вторичных объектов недвижимости. В то время как в 2018-2019 гг. у нас было порядка 6,5 тыс. ежемесячно.

Плюс в нынешних условиях народ смотрит с опаской на долевое строительство, особенно на стадии котлована – экономическая ситуация непредсказуемая и никто не гарантирует, что не возникнет риск долгостроя. К тому же, новостройки с высокой степенью готовности уже выглядят достаточно дорогими по сравнению со «вторичкой».

Твоя столица

В январе 2022 года средняя цена на «вторичку» по результатам сделок была на уровне 1290 USD/м2, по итогам марта – 1210 USD/м2. По сравнению с январем – минус 6%. Для одного месяца это очень много.

Как правило, вторичный рынок оперативно реагирует на кризисные явления, так как большинство продавцов – физические лица, у которых только одна квартира. Им проще снизить цену.

Твоя столица

Ценовая ситуация на рынке новостроек меняется не так быстро. Застройщикам не так легко дать скидку в 20-30 USD/м2, так как в рамках всего дома это приведет к большой величине недополученной прибыли. На снижение они пойдут, только когда спрос серьезно просядет.

Что будет со спросом на жилье?

В 2020-м многие откладывали крупные покупки, ожидая роста курса доллара и экономической нестабильности. В результате на рынке сформировался отложенный спрос. И когда в 2021 году напряжение спало, люди начали активно скупать недвижимость, увеличивая спрос.

Похожую ситуацию мы наблюдаем и сейчас. На рынке накапливается отложенный спрос. Многие покупатели, которые «выпали из бюджета» из-за роста курса, находятся в выжидательной позиции, но продолжают мониторить рынок. И как только попадается квартира с подходящей стоимостью, они ее сразу же приобретают.

Отложенному спросу способствует и характерная черта покупателей: если целью является квартира, готовая к проживанию, человек не станет рассматривать недвижимость, требующую дорогостоящего ремонта, хоть она и будет дешевле. Он предпочтет ждать, пока появится квартира, отвечающая всем требованиям и по доступной цене.

Как в такой ситуации стоит вести себя продавцам?

По сложившейся практике в Беларуси стоимость недвижимости формируется в долларах, а оплата, согласно требованиям закона, производится в белорусских рублях. Поэтому при ослаблении национальной валюты квартиры становятся дороже и продаются не так активно.

При этом продавцы не всегда понимают, стоит снижать цену, чтобы увеличить шансы продажи недвижимости, или гнаться за курсом и повышать цены? Многие просто не могут себе позволить пойти навстречу покупателям, так как сами после продажи планируют приобрести другую недвижимость, нередко в новостройке. Поэтому стоят за ценой до последнего.

Мы решили дать продавцам формулу снижения цены, которая была бы объективной и основывалась на фактических данных. Для этого проанализировали поведение цен на рынке за последнее десятилетие.

В выборку попали и кризисные периоды 2011 г., 2015 г., 2020 г. Оказалось, что во всех случаях цены на квартиры на вторичном рынке снижаются примерно на 25-30% от величины подорожания обменного курса валют. То есть если курс, условно, вырос на 100%, то цены упадут только на 30%.

Твоя столица

В этом году ситуация на рынке повторилась. В определенные дни в марте курс покупки наличного доллара достигал 3,8-3,9 BYN (Продавцы ориентируются на обменный курс покупки, так как они после сделки планируют конвертировать рубли в валюту прим. ред.). В момент, когда рост стоимости валюты для покупателей составил порядка 40-50%, цена предложения на рынке недвижимости упала на 13%. В этих 13% были заключены как базовые 5% на торг, так и дополнительные 8% на снижение цен из-за роста курса доллара. Именно эти 8% оказались равны 25-30% от роста курса доллара.

За период снижения цен уменьшение стоимости квартир происходит только в USD. При этом в BYN стоимость не только не уменьшается, но даже и увеличивается, однако количество квадратных метров, которые можно купить за одну среднюю зарплату, остается на прежнем уровне.

То есть для заключения выгодной сделки продавцы должны учитывать не только курс доллара, но и покупательскую способность. В ситуации, когда валюта растет в цене, а потенциальные клиенты получают доходы в BYN, а не USD, покупательская способность снижается, жилье по увеличенным ценам становится неподъемным, спрос падает и рынок начинает проседать.

Снижение цен на 30% от величины роста курса позволит избежать подобных последствий.

Схема расчетов выглядит подобным образом. С февраля 2022 по апрель курс продажи доллара увеличился на 6,56%. 30% от 6,56% – это 1,8%. То есть продавцу мы рекомендуем уступить именно на эти 1,8%. Если стартовая цена квартиры была $ 60 000, то скидка равняется $ 1080.

Некоторые продавцы уже начали пользоваться этой формулой. В итоге в апреле в агентстве «Твоя столица» количество проданных квартир за срок менее 2 недель выросло до 50%, хотя в обычное, не кризисное время не превышает 30%.

Какой прогноз для рынка недвижимости в целом?

Строить любые прогнозы сейчас очень сложно. Положение дел на рынке недвижимости будет зависеть от ситуации в экономике страны. На нее, в свою очередь, сильно влияют внешние факторы.

Можно условно сформировать два возможных сценария:

  1. Оптимистичный предусматривает, что курс доллара будет балансировать на отметке 2,8-2,9 BYN, но не выше 3-х BYN, завершатся боевые действия, а санкции не будут расширены. В этом случае к концу года рынок полностью стабилизируется в части спроса. При сохранении подобных тенденций будет наблюдаться усредненный для Минска спрос. Однако рассчитывать на рост цен причин не будет – при таком раскладе весь последующий год можно рассчитывать максимум на ценовое плато и не более того.
  2. При пессимистичном сценарии доллар превысит 3 BYN, а геополитический конфликт будет продолжаться со всеми сопутствующими последствиями. В этом случае количество продаваемых квартир будет падать, а растущее предложение еще больше давить на цены. Цены продолжат снижаться в зависимости от роста курса доллара, так как он опосредовано влияет на многие экономические процессы.
Получить консультацию по купле-продаже жилья

Источник: myfin.by
В марте месяце по Минску было продано 835 квартир на вторичном рынке и 110 квартир во введенных в эксплуатацию новостройках
Большую роль в переориентации покупателей сыграл рост объема предложения квартир на вторичном рынке
В январе 2022 года средняя цена на «вторичку» по результатам сделок была на уровне 1290 USD/м2, по итогам марта – 1210 USD/м2
Многие покупатели находятся в выжидательной позиции
продавцы должны учитывать не только курс доллара, но и покупательскую способность
Наши новости
Сейчас покупают дешевое
На вторичном рынке жилья, не смотря на внешние вызовы, в апреле было заключено...
20.05.2022 , Купля-продажа жилья
Вы не успели? Мы продлили для Вас! С 18 по 20 мая ...
18.05.2022 , Купля-продажа жилья
Квадрат по 1000 USD. Что происходит на рынке жилья...
Ситуация на рынке жилья сегодня кажется позитивной
13.05.2022 , Купля-продажа жилья
Цены на квартиры стали одними из самых низких за м...
Что творится в апреле на рынке квартир в Минске
29.04.2022 , Купля-продажа жилья
Что будет с рынком недвижимости?
Повода для радости нет
27.04.2022 , Купля-продажа жилья
Дни открытых дверей для продавцов и покупателей жи...
День рождения «Твоей столицы»: нам 26 лет
19.04.2022 , Купля-продажа жилья
«Твоей столице» 26 лет, и это только начало!
Поздравлений много не бывает!
15.04.2022 , Купля-продажа жилья
«Если продавец был не согласен сделать скидку, иск...
Ситуация в Украине, резкий рост доллара, отмена кредитов на недвижимость — все...
31.03.2022 , Купля-продажа жилья
Покупать или ждать?
Что сейчас происходит на рынке недвижимости, объясняют эксперты
30.03.2022 , Купля-продажа жилья
Новые реалии рынка жилья
Пожалуй, первую психологическую стадию шока рынок уже пережил и начал постепенно...
23.03.2022 , Купля-продажа жилья
Все новости
Горячая линия клиентской поддержки
Свяжитесь с руководителем подразделения для решения оперативных вопросов
Мы рядом - для поддержания качества нашей работы!
Светлана Ивановна Куделко
Руководитель управления продаж вторичного рынка жилья
Руслан Николаевич Орлов
Руководитель "Твоя столица. Недвижимость для бизнеса"
Маргарита Александровна Почицкая
Начальник отдела аренды жилья
Наталья Владимировна Жалова
Руководитель "Твоя столица. Новостройцентр"
Служба клиентинга
Сюда Вы можете обратиться с системными пожеланиями к нашей работе или жалобой
Майя Александровна Кузнецова
Помощник руководителя компании по клиентингу
Служба клиентинга
Сюда Вы можете обратиться с системными пожеланиями к нашей работе или жалобой
Майя Александровна Кузнецова
Помощник руководителя компании по клиентингу