Самая дешевая – $20 тысяч. Что будет с ценами на квартиры в 2022-м?
Останутся ли кредиты на "вторичку" и рассрочки на новостройки, какие будут предложения на рынке и снизятся ли спрос и цены? Как вела себя сфера жилой недвижимости в 2021 году и какие ее ждут перспективы .
Прошедший год риелторы могут смело занести себе в актив. Шутка ли: на "вторичке" впервые за последнее десятилетие – больше 14 тысяч сделок. На первичном рынке – рекордное количество новостроек. А, значит, предложений в 2022-м будет уйма.
Вместе с экспертом вспоминаем, как вел себя рынок жилья в ушедшем году, что кардинально изменилось в сфере жилой недвижимости Минска и какие квартиры можно купить за 20 тысяч долларов.
Новостройки: очень много предложений
Количество предлагающихся к продаже новостроек, возведенных за минувший год, увеличилось больше чем на четверть. В декабре 2020-го их было 115, в 2021-го – 151.
Это максимальное количество новостроек за последние десять лет. Что для покупателя и в принципе для рынка это значит? Предложение на рынке, можно сказать, сейчас рекордное. Да, не во всех домах все квартиры предназначены для продажи, но в любом случае, если вернуться к 2011 году, когда было 83-84 дома, сейчас – абсолютный рекорд- комментирует Андрей Чернышев, заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости "Твоя столица"
По его словам, сейчас средняя стоимость одного квадратного метра в новостройках составляет 1300 долларов. Десять лет назад она была примерно такой же – 1220 долларов.
"Все помнят, что в 2011 году очень сильно штормило валюту, и это сильно отражалось именно на ценах. Тогда же доллар очень сильно вырос, был "черный", неофициальный, курс. И все это сказалось на покупательной способности. Соответственно снижение спроса повлияло на цены. Поэтому конец 2011 – начало 2012 годов был периодом ценового дна. И мы от него несильно оторвались сейчас", - констатирует собеседник.
Появление "Минск-Мира" снизило цены на новые квартиры
И сейчас идет ощутимое снижение стоимости на рынке новостроек, продолжает он. Это происходит в том числе и за счет того, что на рынок выходят дома с существенно низкими ценами.
Среди них – комплекс "Минск-Мир", где стоимость одного "квадрата" колеблется в районе одной тысячи долларов. Также в продаже появились несколько домов класса "эконом" – которые, как их принято называть, "не особо отягощены качественными плюшками и всем остальным", отмечает Чернышев.
"Квартиры в таких домах предлагаются даже без черновой отделки, поэтому логично, что цена ниже, чем там, где черновая отделка присутствует – есть разводка электричества, межкомнатные перегородки и прочее", - поясняет он.
И делает краткий вывод: как такового снижения цен на рынке новостроек в прошлом году не отмечалось. Однако при всем этом "свежие" квартиры стали доступнее за счет того, что в продаже появились "полуфабрикаты" – квартиры без отделки.
Какие кредиты берут на новые квартиры?
Почему же спрос на новостройки остается стабильным в ситуации, когда власти заявляют, что инфляция в стране на довольно высоком уровне, а доходы покупателей продолжают снижаться? Только благодаря тому, что все еще доступно кредитование, а у потенциальных покупателей есть какой-то базовый капитал, считает эксперт.
"Кредитование хоть и выросло за год на семь процентных пунктов, усложнились условия выдачи, но люди кредиты по-прежнему берут. Для сравнения: если в 2019-м и в 2020-м кредиты брали порядка 45-50% покупателей, то сейчас их доля опустилась до 30-35%", - приводит он цифры.
Средняя сумма кредита на новое жилье, по его словам, составляет 60-62 тысячи белорусских рублей (23-24 тысячи долларов по курсу Нацбанка).
Вторичка: рекордное количество сделок
Что-что, а вторичный рынок в 2021-ом чувствовал себя достаточно неплохо, особенно в летние и осенние месяцы. За 11 месяцев минские риелторы продали 12900 квартир. И уже делают оптимистичный прогноз: за декабрь ожидается еще порядка 1200 сделок (статистика будет готова к концу января - Sputnik).
"В итоге получим 14 100 сделок. По сути, этот год у нас – самый термоядерный", - отмечает Андрей Чернышев.
Он объясняет, что за 2020-й из-за коронавируса и общественно-политических волнений на рынке жилой недвижимости скопился отложенный спрос. Довольно продолжительное время люди были в ожидании того, как будет дальше развиваться ситуация в стране, подешевеют квартиры либо, наоборот, подскочат в цене. В итоге доллар остался на прежнем уровне, на "вторичке" появились кредиты, а на рынке - много лояльных предложений.
"Это вселило некое доверие. Люди покупают тогда, когда понимают, что их ждет и знают, что решать вопрос с недвижимостью нужно именно сейчас. Пару месяцев назад доллар снизился до 2,40 с хвостиком. В этом как раз кроются основные мотивы покупателей", - говорит специалист.
Какие квартиры чаще покупают на вторичке?
Львиную долю продаж на рынке вторичной жилой недвижимости занимают однокомнатные и двухкомнатные квартиры – около 80%. "Трешки" составляют 17% от количества реализованного жилища, многокомнатные (четыре и более) – 2-3%.
В плане качества у покупателей в приоритете остаются квартиры стандартных потребительских качеств – не "убитая", но требующая легкого косметического ремонта.
"Плохо, когда квартира "убитая" – сильно дешево ее не купишь, а вложиться придется прилично. Но зачастую квартиры со свежим ремонтом тоже переоцениваются продавцами", - добавляет Чернышев.
Он констатирует, что на вторичном рынке большинство сделок – цепочные, когда один человек продает сперва квартиру большего метража, а после покупает поменьше.
Сколько денег берут в банке на покупку вторички?
В "стабильное" время доля покупателей на вторичном рынке была на уровне 25-30%. Сейчас она снизилась до 14-18%. Причина – выросшие процентные ставки и усложнившиеся условия выдачи. Средняя сумма кредита – 57 тысяч белорусских рублей (22,5 тысячи долларов). Средняя цена квадратного метра на "вторичке" – 1280 долларов.
"Следует учесть, что в новостройках всегда в абсолютном большинстве случаев надо делать объемный ремонт. А эти 1280 долларов (цена одного "квадрата") означают формат "заезжай и живи", это безусловный плюс "вторички", - считает эксперт.
Что будет с ценами на квартиры?
Эксперт отмечает: если экономическая и общественно-политическая обстановка в Беларуси не изменятся в худшую сторону, то и на рынке хуже не будет. Январь, как и всегда, пройдет со сниженным спросом, подозревает Чернышев, но в последующие месяцы рынок начнет оживать.
"В декабре большинство продавцов пытались успеть заскочить в последний вагон и купить недвижимость в 2021 году" - поясняет он и добавляет, что декабрь был достаточно активным и по количеству сделок не уступал летним и осенним месяцам.
Он считает, что январь просядет по количеству сделок еще и потому, что покупатели будут смотреть на курс доллара и не спешить с покупкой.
"Как показывает практика прошлых лет, первый квартал наступившего года зачастую ознаменуется для всех нас какими-то негативными событиями. И ближе к весне, начиная с февраля, рынок постепенно начнет оживать", - констатирует собеседник.
По его мнению, если кредиты по-прежнему будут доступны, процентная ставка по ним, а также ставка рефинансирования и курс доллара останутся при прежних значениях, рынок жилья останется на таком же уровне. В противном случае снизятся спрос и изменятся цены.
"Говорить о том, что сейчас на фоне покупательской активности цены могут пойти вверх – нельзя. Рынок находится на пике на очень неустойчивой почве. Если откуда-нибудь подует ветер, он резко скатится вниз", - резюмирует Чернышев.
Самые дорогие и самые дешевые квартиры 2021 года
В топ самых дорогих квартир, купленных в Минске на вторичном рынке в прошлом году, вошли так называемые "стотысячники". Четвертое место в шорт-листе неожиданно заняла 32-метровая студия на Андреевской, 7/1, ее цена - почти 118 тысяч долларов. Один "квадрат" в квартире дома 1971 года постройки обошелся новому хозяину в 3 699 долларов. Жилище находится в центре Минска возле реки Свислочь и гостиницы "Пекин".
Третье место – у квартиры на проспекте Победителей, 135В, дом входит в состав жилого комплекса D3. Площадь жилища класса премиум – 66 квадратных метров, а продали его за 240 тысяч долларов. То есть один "квадрат" элитной квартиры обошелся покупателю в 3636 долларов.
Вторая позиция – у новенькой квартирки на Киселева, 17 в ЖК "Времена года". Цена студии в 165 квадратных метров - 442 800 долларов.
Самой дорогой квартирой года стала недвижимость на Чехова, 3 около музея ВОВ. Ее цена – 532 680 долларов. Учитывая площадь (231 квадратный метр), стоимость одного "квадрата" в элитном доме сравнительно недорогая – 2300 долларов.
А вот самой дешевой стала "брежневка" на проспекте Рокоссовского, 126. Больше 32 квадратных метров обошлись новому хозяину всего в 20 тысяч долларов. Соответственно, один "квадрат" оценили всего в 612 долларов.
В то же время самый недорогой "квадрат" в прошлом году был по улице Карла Либкнехта, 80/2 – 515 долларов. Сама квартира стоила 21 тысячу долларов.
Источник sputnik.by
