Мы на onliner.by: Что будет с ценами на квартиры в Минске осенью

Стабильность рубля, кредиты и отложенный спрос

Снижение цен, конечно, оживило спрос, и, со слов экспертов, первое полугодие 2021-го можно назвать удачным. В некоторые месяцы спрос оказался даже рекордным. Вот какие цифры приводит заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики АН «Твоя Столица» Андрей Чернышев:

— Чтобы цифры были наглядней, предлагаю сравнить первое полугодие 2019, 2020 и 2021 годов. Почему заглядываем так далеко? Потому что 2019 год был стабильным, в отличие от пандемийного 2020-го. Так вот, даже не взирая на всю стабильность, 2019-й проиграл 2021-му по количеству совершенных сделок. За первые 6 месяцев 2019 года в Минске было совершено примерно 5800 сделок, за тот же период 2020-го — 5400, а в этом году с января по июнь в столице продано около 6500 квартир.

По мнению эксперта, это обусловлено отложенным спросом. Если к 2019-му он себя уже практически исчерпал, то в 2021-м выстрелил:

— Если смотреть комплексно, то 2019 год, конечно, был стабильным, но не ажиотажным. Отложенный спрос к этому моменту себя практически исчерпал, сделки шли ровно, но без рекордных показателей. С 2020-м все понятно, а вот в начале 2021 года люди поняли, что деваться некуда, надо жить в текущей ситуации.

Существенными причинами роста спроса также стали кредиты и стабильность рубля:

— В феврале неожиданно для всех «Беларусбанк» анонсировал кредит «Экспресс Ипотека». Этого не ждал никто.В стране сложная экономическая ситуация, как минимум год вторичка не кредитовалась вообще, предугадать такое было невозможно. И, конечно, это оживило спрос. На рынок вышли наиболее обеспеченные покупатели, доход которых позволял взять взаймы в банке кредит под высокий процент.

БелВЭБ», а доля сделок с привлечением кредитных средств за несколько месяцев выросла с 3—5 до 17%.

— Эта ситуация напомнила покупателям о далеком 2017 годе, когда в стране неожиданно появились кредиты по более доступным процентам. Да, сейчас ставки выше, но число сделок растет. Еще один фактор роста покупательской активности — стабильность рубля. 

«Полной картины по июлю мы еще не знаем»

У Андрея Чернышева   позитивная оценка прошедшего месяца. С его слов, говорить об итогах июля пока рано, так как регистраторы выгружают сделки в базу НКА до 20-го числа следующего месяца. Соответственно, реальный объем продаж за июль мы сможем узнать лишь в середине августа.

— Если говорить про динамику количества сделок, то самым слабым в этом году был январь. В первом месяце 2021 года было зарегистрировано лишь 650 сделок (вторичка плюс готовые новостройки). В феврале эта цифра достигла 1000, с марта держалась на уровне 1200. Для Минска это показатель не только стабильного, но и оживленного спроса. До ажиотажного 2017 года, когда в столице регистрировалось по 1450 сделок в месяц, еще далеко, но в любом случае это хороший показатель. В июне количество сделок было на уровне 1220, из которых чистая вторичка — 1080. На мой взгляд, в июле мы увидим похожую картину.

Со слов Андрея Чернышева, 2021 год отличается от предыдущих соотношением интереса к различным сегментам. Так, если в 2019 и 2020 годах доля готовых новостроек на рынке была незначительной (50—60 сделок в месяц), то в 2021-м в этом сегменте происходит от 140 до 280 сделок в месяц. Причина — в Минске строится рекордное количество жилья за последние 7 лет.

— В среднем в готовых минских новостройках продается по 180 квартир ежемесячно. Это много. Судя по адресам сделок, огромная доля готового жилья продается в «Минск-Мире».

Что будет с ценами на квартиры в августе и осенью

Эксперт уверен, что предпосылок к росту цен нет, поскольку у белорусов нет уверенности в стабильности своих доходов:

— Основное, что интересует и покупателей и продавцов, — будут ли расти цены? Мы не видим таких предпосылок. Да, безусловно, есть кредиты, но не следует забывать, что интерес к ним уже снизился.

Если на старте программ доля прокредитованных покупателей выросла, то в последние месяцы тенденция обратная (снижение с 18 до 13%).

Виной всему — высокие проценты, рост ставки рефинансирования, жесткие условия. Люди, которые планируют взять взаймы у банка, понимают, что ставка по кредиту привязана к ставке рефинансирования. Если она растет, то и кредит будет дороже. Вместе с этим оптимизма по части собственных доходов у белорусов нет.

В 2017 году, когда мы всем миром вышли из кризиса и впереди были радужные перспективы (рост ВВП, экономики и зарплат), люди верили, что завтра будет лучше, чем сегодня, поэтому не боялись брать кредиты. В этом году такого ощущения нет. Доллар стоит, но почему? Никто не понимает. При этом всем очевидно, что продуктовая корзина дорожает, а условия жизни не улучшаются. В такой ситуации строить планы на будущее сложно.

К тому же специалист отмечает, что стабильный хороший спрос все еще сильно проигрывает предложению:

— Сегодня объем предложения составляет порядка 8000—8500 квартир, среднее количество сделок — 1200. Для сравнения, в 2017—2018 годах, когда цены пошли вверх, похожий спрос наблюдался на предложение в 7000 квартир. На мой взгляд, по-прежнему выиграет тот, кто продаст объект быстрее. Цены хоть и стабильные, но больше тяготеют к минусу, а не плюсу. Спрос же останется на уровне. Мы не видим факторов, которые бы снизили его до конца года. На рынке отсутствует сезонность, поэтому осень будет не менее активной, чем лето.