Как избежать ошибок при купле-продаже квартиры?
Для самостоятельной купли- продажи жилья нужно иметь желание и хорошо подготовиться. Продавцу необходимо собрать пакет документов, а у покупателя должны быть деньги. Нотариус составит и удостоверит договор купли- продажи , сотрудники БРТИ зарегистрируют сделку. Сумма и сроки расчетов согласовываются в частном порядке между продавцом и покупателей. Вроде все просто?
Мы спросили у экспертов, когда возникают трудности и как избежать ошибок, при заключении сделки купли-продажи недвижимости.
Сделки с недвижимостью граждане совершают 1-2 раза в жизни. Это достаточно стрессовое мероприятие и для продавца, и для покупателя.- комментирует заместитель директора по продажам на вторичном рынке жилья «ТВОЯ СТОЛИЦА. АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ» Светлана Куделко. А участие посредника – специалиста агентства недвижимости - позволяет избежать рисков обеим сторонам . Проблемы с которыми сталкиваются продавцы и покупатели, решившие провести сделку самостоятельно, как правило, типичны, и касаются двух основных моментов – имеющихся документов и согласования условий предстоящей сделки.
Документы в порядке?
Ежемесячно специалисты нашего агентства отказывают в проведении 1-2 сделок по причине риска возникновения прав третьих лиц, на продаваемую недвижимость.- продолжает Светлана Куделко. Ежегодно в Беларуси заключается порядка 25.000 сделок с недвижимостью в разных сегментах, около 150 из них впоследствии признаются недействительными. Цифры заставляют задуматься: доверяет ли покупатель документам продавца? Сможет ли разобраться в перипетиях предыдущих сделок по этой квартире и понять все ли там хорошо? Уверен ли сам продавец, будучи добросовестным участником сделки, что с документами все в порядке?
Можно обратиться к нотариусу или знакомому юристу. Однако в этом случае специалисты дадут консультацию по сбору необходимых документов, но не смогут проверить историю квартиры от первого собственника. Для нотариуса важна предстоящая сделка и состояние предыдущей сделки. А вот развернутую копию лицевого счета по квартире, в которой видно перемещение предыдущих собственников не получит даже владелец. По закону эти документы сотрудники РСЦ могут выдать только риэлтерам и по запросу госслужб.
Первое, что анализируют специалист агентства - это люди. Риэлтеры выявляют всех лиц, чьи права при проведении сделки могли быть нарушены. Распространенные ситуации- в прошлых сделках фигурировали несовершеннолетние дети, недееспособные люди, люди находящиеся в МЛС или в лечебных заведениях. Не были собраны необходимые по закону согласия и т.д. – все эти нюансы дают возможность, при желании в дальнейшем оспорить сделку.
Второй момент – документы и сроки. Важно понимать каким образом предыдущие владельцы становились собственниками – строительство, покупка, получение в наследства, дарение и т.д. – Часто выявляется например, что собственность на квартиру в БРТИ была зарегистрирована в результате дарения, но по срокам- после смерти дарителя. В таком случае в любой момент после сделки могут появится другие наследники, которые могут претендовать на недвижимость. Они обратятся в суд о признание сделки недействительно и суд удовлетворит их иск. Все по закону.
Не стоит считать, что сделки с квартирами- новостройками с одним зарегистрированным владельцем априори безопасны и интересы третьих лиц не будут затронуты. Риэлтеры, зная куда смотреть и что спрашивать, тщательно проверяют этот тип квартир при сделках и зачастую находят нюансы о которых ни добросовестный продавец и такой же покупатель могут не знать, но игнорирование которых может привести к плачевным последствиям в дальнейшем.
Согласование условий.
Второй тип проблем возникает после заключения договора купли-продажи недвижимости. Этот документ должен быть составлен с учетом всех фактических договоренностей между покупателем и продавцом, для того чтобы в дальнейшем не возникло никаких оснований к оспариванию сделки. Риски могут возникнуть на ровном месте – например при согласовании расчетов с рассрочкой платежа. Для заключения сделки необходимо обязательно заручится поддержкой юриста.
На практике если в сделке участвую владельцы более двух квартир стыковка всех вариантов, потребностей, согласование условий, заключение договоров, проверка, расчеты, оформление кредитов практически невозможна без участия посредника. В этом случае мы рекомендуем не терять время , нервы и деньги а сразу обращаться к профессионалам.
Сейчас растет количество покупателей которые хотят купить квартиру исключительно в агентстве. - резюмирует Светлана Куделко. Еженедельно мы получает 70- 100 заявок на покупку от реальных клиентов, которые понимают риски покупки жилья с рук и готовы купить недвижимость только с условием проверки истории и гарантии чистоты сделки. Вопреки расхожему мнению- агентство несет полную ответственность за проводимые в его стенах сделки, они страхуются и агентства, которые зарекомендовали себя , долго работают на рынке , не готовы потерять свою репутацию из-за некачественной работы.
