Средняя цена квартиры – ожидание и реальность
В текущем году, на вторичном рынке жилья в среднем продается порядка 1000 квартир в месяц. Разброс цен по этим сделкам будет составлять от 500 до 3 500 USD за кв.м, при этом средняя цена будет находится в районе 1 300 USD/кв.м. И хорошо, если по этой «средней» цене будет продана десятая часть квартир – ведь может и меньше. О том, какую цену можно считать объективной чтобы ориентироваться простому покупателю/продавцу жилья и почему нельзя опираться при оценке собственной квартиры на «среднюю по больнице» - об этом далее в материале.
Жители Минска знают, что в его жилой фонд входят:
- «сталинки» в центре и в Заводском районе;
- микрорайоны советского панельного и не только жилья – это хрущевки, брежневки, «панельки» соцреализма и прочие планово-построенные дома;
- а также современное творчество застройщиков – панельные и каркасно-блочные дома, собранные в микрорайоны и разбросанные точечно по городу и пригороду.
Естественно, цены на дома разного типа будут существенно отличаться. Помимо типа, на цену конкретного дома повлияет не только время и качество его строительства, но и место, в котором он расположен. А ведь есть еще и реальное состояние квартиры – сделан там современный ремонт или она с «бабушкиной» отделкой, а может это вообще новостройка без отделки. Среди заключенных сделок есть и элитные квартиры с дизайнерской отделкой и мебелью.
И в итоге – все эти такие разные цены будут сложены и разделены. Вот это и будет та самая «средняя» цена квадратного метра. Является ли она показательной для реального покупателя/продавца? Скорее всего, нет.
Наглядный пример, по результатам заключенных в городе сделок, средняя цена квадратного метра составила в июне порядка 1 300 USD/кв.м. А в разрезе количества комнат, уже видны существенные средне-ценовые различия.
Обратите внимание, что на графике даже невооруженным глазом видно, что цены сделок в последнее время не увеличивалась. И подобный вывод будет сделан, даже если в качестве аргументов рассматривать не просто график, а различные темпы роста, персентили и прочие аналитические выкладки. Но мы же хотим, чтобы было понятно и наглядно. Не правда ли? Поэтому с достаточной долей уверенности можно утверждать, что в 2019 г. существенного изменения цен не наблюдалось.
Если рассматривать сделки июня более детально, то 27% квартир в городе было проданы в диапазоне цен от 1 000 USD до 1 200 USD/кв. м, 35% - от 1 200 USD до 1 400 USD/кв. м, и лишь 20% - от 1 400 USD до 1600 USD/кв. м. И это самые значимые по количеству сделок диапазоны цен для квартир в разных домах, районах и с разным качеством отделки.
А теперь давайте посмотрим, как влияет на цену наличие в квартире ремонта. Для этого разделим квартиры на квартиры стандартных потребительских качеств и на готовые к проживанию.
Самый распространенный тип квартир на нашем рынке – это стандартных потребительских качеств. На них приходится порядка 55-65% всех заключаемых сделок. Как правило, такую квартиру можно встретить в любом классе домов, представленных на рынке. Основной критерий такого жилья – бюджетный ремонт “эконом-класса” с минимальным набором мебели или полным ее отсутствием. После покупки, такие квартиры потребуют, как минимум, косметический ремонт. В части случаев требуются более серьезные вложения – замена оконных рам, напольного покрытия или плитки в санузлах. В домах, построенных после 2000 года, квартиры стандартных потребительских качеств – это жилье без отделки или со стандартным “мапидовским” ремонтом. Диапазон цен на такие квартиры от 1 000 USD до 1 300 USD за кв. м.
Готовые к проживанию квартиры – это квартиры с хорошим, достаточно свежим ремонтом, и, частично, мебелью. С квартирами этого класса качества в этом году заключается порядка 35-40% от всего объема сделок. Ремонт в таком жилье выполнен с использованием современных материалов и включает в себя качественные окна, межкомнатные двери, плитку и напольные покрытия. Из мебели, как правило, остается встроенная кухня с техникой и встроенные системы хранения (шкафы-купе либо гардеробная). Привлекательность этих квартир заключается в том, что благодаря наличию хорошего и при этом сделанного совсем недавно ремонта, будущий собственник может спокойно заезжать в квартиру и не думать об обновлении внешности квартиры еще долгое время. Диапазон цен на квартиры с качественным ремонтом - от 1 200 USD до 1 700 USD/кв.м
А средние цены на такие разные по качеству отделки квартиры, в последнее время, складываются следующим образом:
Теперь должно быть понятно, что стоимость квартир стандартных потребительских качеств несколько ниже средней цены по рынку, а средняя стоимость готовых к проживанию квартир, как правило, выше. Как показывает практика, продавцы, как правило, ориентируются на среднюю рыночную цену, при этом не учитывая разность типов квартир и качества ремонта. Именно отсюда и берутся завышенные ценовые ожидания.
В добавок ко всему, в средней по рынку цене учитываются также и элитные квартиры, диапазон цен на которые начинается с 1 600 USD/кв.м. Зачастую это квартиры в клубных домах, с дизайнерским ремонтом и полностью меблированные дорогой и качественной мебелью. Благодаря высоким ценам на них, достаточно несколько таких сделок чтобы поднять среднюю за месяц цену квадратного метра по городу.
На что же правильно будет ориентироваться продавцам и покупателям? С этим вопросом мы обратились к заместителю по продажам на вторичном рынке жилья агенства недвижимости “Твоя столица” Светлане Куделко.
- Озвучивая среднюю стоимость квадратного метра, в нашем агенстве мы опираемся на стоимость квадратного метра в квартирах стандартных потребительских качеств. И это логично, ведь ремонт – в каждом случае, уникален. Именно поэтому на квартиры с ремонтом такой большой разброс цен. Но для того, чтобы правильно оценить квартиру и быстро продать ее, необходимо учитывать не один отдельный фактор, а их совокупность – местоположение, тип дома, качество ремонта и т.д.
