Средняя цена квартиры – ожидание и реальность

Купля-продажа жилья , 05.08.2019

В текущем году, на вторичном рынке жилья в среднем продается порядка 1000 квартир в месяц. Разброс цен по этим сделкам будет составлять от 500 до 3 500 USD за кв.м, при этом средняя цена будет находится в районе 1 300 USD/кв.м. И хорошо, если по этой «средней» цене будет продана десятая часть квартир – ведь может и меньше. О том, какую цену можно считать объективной чтобы ориентироваться простому покупателю/продавцу жилья и почему нельзя опираться при оценке собственной квартиры на «среднюю по больнице» - об этом далее в материале.

Жители Минска знают, что в его жилой фонд входят:

  • «сталинки» в центре и в Заводском районе;
  • микрорайоны советского панельного и не только жилья – это хрущевки, брежневки, «панельки» соцреализма и прочие планово-построенные дома;
  • а также современное творчество застройщиков – панельные и каркасно-блочные дома, собранные в микрорайоны и разбросанные точечно по городу и пригороду.

Естественно, цены на дома разного типа будут существенно отличаться. Помимо типа, на цену конкретного дома повлияет не только время и качество его строительства, но и место, в котором он расположен. А ведь есть еще и реальное состояние квартиры – сделан там современный ремонт или она с «бабушкиной» отделкой, а может это вообще новостройка без отделки. Среди заключенных сделок есть и элитные квартиры с дизайнерской отделкой и мебелью.

И в итоге – все эти такие разные цены будут сложены и разделены. Вот это и будет та самая «средняя» цена квадратного метра. Является ли она показательной для реального покупателя/продавца? Скорее всего, нет.

Наглядный пример, по результатам заключенных в городе сделок, средняя цена квадратного метра составила в июне порядка 1 300 USD/кв.м. А в разрезе количества комнат, уже видны существенные средне-ценовые различия.

Динамика средних цен сделок продажи квартир вторичного рынка

Обратите внимание, что на графике даже невооруженным глазом видно, что цены сделок в последнее время не увеличивалась. И подобный вывод будет сделан, даже если в качестве аргументов рассматривать не просто график, а различные темпы роста, персентили и прочие аналитические выкладки. Но мы же хотим, чтобы было понятно и наглядно. Не правда ли? Поэтому с достаточной долей уверенности можно утверждать, что в 2019 г. существенного изменения цен не наблюдалось.

Если рассматривать сделки июня более детально, то 27% квартир в городе было проданы в диапазоне цен от 1 000 USD до 1 200 USD/кв. м, 35% - от 1 200 USD до 1 400 USD/кв. м, и лишь 20% - от 1 400 USD до 1600 USD/кв. м. И это самые значимые по количеству сделок диапазоны цен для квартир в разных домах, районах и с разным качеством отделки.

Ценовая структура проданных за июнь 2019 г. 
в Минске квартир

А теперь давайте посмотрим, как влияет на цену наличие в квартире ремонта. Для этого разделим квартиры на квартиры стандартных потребительских качеств и на готовые к проживанию.

Самый распространенный тип квартир на нашем рынке – это стандартных потребительских качеств. На них приходится порядка 55-65% всех заключаемых сделок. Как правило, такую квартиру можно встретить в любом классе домов, представленных на рынке. Основной критерий такого жилья – бюджетный ремонт “эконом-класса” с минимальным набором мебели или полным ее отсутствием. После покупки, такие квартиры потребуют, как минимум, косметический ремонт. В части случаев требуются более серьезные вложения – замена оконных рам, напольного покрытия или плитки в санузлах. В домах, построенных после 2000 года, квартиры стандартных потребительских качеств – это жилье без отделки или со стандартным “мапидовским” ремонтом. Диапазон цен на такие квартиры от 1 000 USD до 1 300 USD за кв. м.

Готовые к проживанию квартиры – это квартиры с хорошим, достаточно свежим ремонтом, и, частично, мебелью. С квартирами этого класса качества в этом году заключается порядка 35-40% от всего объема сделок. Ремонт в таком жилье выполнен с использованием современных материалов и включает в себя качественные окна, межкомнатные двери, плитку и напольные покрытия. Из мебели, как правило, остается встроенная кухня с техникой и встроенные системы хранения (шкафы-купе либо гардеробная). Привлекательность этих квартир заключается в том, что благодаря наличию хорошего и при этом сделанного совсем недавно ремонта, будущий собственник может спокойно заезжать в квартиру и не думать об обновлении внешности квартиры еще долгое время. Диапазон цен на квартиры с качественным ремонтом - от 1 200 USD до 1 700 USD/кв.м

А средние цены на такие разные по качеству отделки квартиры, в последнее время, складываются следующим образом:

Средние цены квартир по результатам сделок за июнь 2019 г.
Средние цены квартир по результатам сделок за июнь 2019

Теперь должно быть понятно, что стоимость квартир стандартных потребительских качеств несколько ниже средней цены по рынку, а средняя стоимость готовых к проживанию квартир, как правило, выше. Как показывает практика, продавцы, как правило, ориентируются на среднюю рыночную цену, при этом не учитывая разность типов квартир и качества ремонта. Именно отсюда и берутся завышенные ценовые ожидания.

В добавок ко всему, в средней по рынку цене учитываются также и элитные квартиры, диапазон цен на которые начинается с 1 600 USD/кв.м. Зачастую это квартиры в клубных домах, с дизайнерским ремонтом и полностью меблированные дорогой и качественной мебелью. Благодаря высоким ценам на них, достаточно несколько таких сделок чтобы поднять среднюю за месяц цену квадратного метра по городу.

На что же правильно будет ориентироваться продавцам и покупателям? С этим вопросом мы обратились к заместителю по продажам на вторичном рынке жилья агенства недвижимости “Твоя столица” Светлане Куделко.

- Озвучивая среднюю стоимость квадратного метра, в нашем агенстве мы опираемся на стоимость квадратного метра в квартирах стандартных потребительских качеств. И это логично, ведь ремонт – в каждом случае, уникален. Именно поэтому на квартиры с ремонтом такой большой разброс цен. Но для того, чтобы правильно оценить квартиру и быстро продать ее, необходимо учитывать не один отдельный фактор, а их совокупность – местоположение, тип дома, качество ремонта и т.д.


Наши новости
Как избежать ошибок при купле-продаже квартиры?
Для самостоятельной купли- продажи жилья нужно иметь желание и хорошо подготов...
15.10.2019 , Купля-продажа жилья
Осень на рынке жилья
Как-то незаметно пришла середина осени. Погода все дождливее, листья все желте...
10.10.2019 , Купля-продажа жилья
Эксперты: «Продать квартиру выгодно можно в сжатые...
Поиск продавца и покупателя, согласование условий, подбор кредита, юридическая...
07.10.2019 , Купля-продажа жилья
Тренды сентября: высокий спрос, хорошее предложени...
Закончилось лето и завершился сезон отпусков. На дорогах участились пробки, де...
18.09.2019 , Купля-продажа жилья
Как это работает? ТОП программ и сервисов для п...
С начала сентября предложение столичных квартир стало расти. Каникулы закончил...
17.09.2019 , Купля-продажа жилья
Смогут ли белорусы брать ипотеку? И как этот механ...
17.09.2019 , Купля-продажа жилья
Квартиры в панельных домах: преимущества и недоста...
Квартира в панельном доме – один из самых распространенных и недорогих вариант...
06.09.2019 , Купля-продажа жилья
Самую дешевую квартиру продали за 30 тысяч долларо...
Этим летом покупатели жилой недвижимости оказались активнее и купили на 200 кв...
04.09.2019 , Купля-продажа жилья
Комментарии экспертов: кредит на недвижимость
Когда лучше брать кредит на недвижимость? Как выбрать программу кредитования? По...
28.08.2019 , Купля-продажа жилья
Готовые к проживанию. ТОП- 7 квартир Минска, от ко...
По оценкам специалистов порядка 35-45% сделок на рынке жилья Минска заключаетс...
19.08.2019 , Купля-продажа жилья
Все новости