Платные услуги для обеих сторон

Платные услуги для обеих сторон
И для продавца недвижимости, и для покупателя

Ольга МИКША

В конце марта рынок недвижимости был взбудоражен новостью о том, что теперь за риэлтерскую услугу платит только продавец. Тогда же специалисты пояснили, что в действительности продавец будет платить агентству процент от стоимости объекта, а покупатель - согласно утвержденным тарифам непосредственно за набор предоставленных услуг. О том, как восприняли новшество участники рынка недвижимости, корреспонденту «БелГазеты» рассказал руководитель группы компаний «Твоя столица» Владимир ДАВИДОВИЧ.

- Как реагируют продавцы и покупатели квартир на новый порядок расчетов за риэлтерскую услугу?

- В СМИ было много различных, зачастую некомпетентных, комментариев, которые некоторых потребителей риэлтерских услуг ввели в заблуждение. Традиционно продавец квартиры в Минске не платил за услуги в агентствах недвижимости - все затраты перекладывались на плечи покупателя. В принципе, это несправедливо, поскольку значительная часть риэлтерской услуги оказывается именно продавцу. Для него проводится выезд риэлтора на объект, оценка квартиры, рекламная кампания в СМИ, показы потенциальным покупателям. В целом практика, когда за все платит покупатель, противоречит логике, ведь риэлтерская услуга оказывается обеим сторонам.

- Но продавцы все равно увеличивают стоимость квартиры на сумму вознаграждения агентству?

- Да, продавцы пытаются это делать, но ведь реальную цену объекта определяет рынок. И если квартира, скажем, выставляется за $101,5 тыс. (с учетом комиссионных агентства) и не продается в течение определенного времени, это означает, что цена завышена, и продавец все равно будет вынужден ее снижать.

Сейчас, в соответствии с новым порядком расчетов, покупатель платит гораздо меньше, чем платил раньше, но он все равно платит за услугу. Указ четко определил тарифы за услуги, которые оплачивает покупатель. Полностью переложить оплату услуги на продавца также невозможно. Ведь именно покупатель заинтересован в том, чтобы услуга оказывалась качественно.

- Какие услуги получает покупатель в риэлтерской организации?

- Во-первых, это подбор вариантов сделки. Если в интересах покупателя, который обратился в агентство, агент звонил по имеющимся в базе квартирам и подбирал подходящий вариант, то эта работа является одной из риэлтерских услуг.

Следующий этап - согласование условий предстоящей сделки. Без этого сделка в принципе невозможна, поскольку у каждой из сторон есть свои требования по порядку расчетов (использование кредитов, наличных денег, времени, места и т.п.).

Очень важная услуга, которая оказывается покупателю, - т.н. экспертиза сделки, анализ документов, предоставленных продавцом и собранных самим агентством. От качества этой работы зависит, насколько надежно будут защищены права покупателя, не будет ли сделка впоследствии признана недействительной. По сути, это самая главная услуга для покупателя, поскольку именно в ней он более всего заинтересован. Ведь риэлтерская организация страхует не саму сделку, а возможную ошибку при оказании услуги. Именно поэтому покупатель обязательно должен требовать заключения договора, на основании которого он сможет получить страховое возмещение. Ведь нет договора - не будет и страховки. Ошибка при предоставлении этой услуги влечет самые плачевные последствия для покупателя.

Еще одна услуга для покупателя - организация регистрации права собственности на приобретенный объект. Агентства делают это быстро, поскольку зачастую это связано с требованиями банков при использовании кредитов и заключении договора залога.

Отмечу, что за прошедшие полтора месяца в среде покупателей уже возникло понимание того, что им предоставляется определенный набор услуг, который должен оплачиваться. Поначалу, конечно, были недоразумения: народ хотел сэкономить, но большинство, ознакомившись с нормативными документами, сами все правильно понимали.

- С новым порядком расчетов агентства стали зарабатывать больше или меньше?

- Заработок агентств зависит в первую очередь от количества предоставленных услуг. А хороший продукт не бывает дешевым. Мировая практика комиссионных за риэлтерские услуги - от 4% и выше, причем это в странах с более либеральным налогообложением, чем в Беларуси. Поэтому и у нас услуга в разы дешевле быть не может.

Сегодня риэлтерская услуга - это не только беготня по городу в поисках квартир. Она стала высокотехнологичным продуктом. Это большой документооборот при оформлении сделки, который увеличивается вдвое, если в сделку вовлечены кредитные деньги. И для того чтобы клиенту было удобно и быстро, риэлтерским компаниям приходится разрабатывать новые технологические продукты, которые связаны с другими структурами - банками, кадастровыми агентствами и т.п. Еще сложнее становится услуга, когда дело касается коммерческой недвижимости.

Поэтому хотелось бы, чтобы и в дальнейшем при регулировании риэлтерской деятельности учитывалась специфика этого бизнеса. К примеру, не вполне учтены интересы первичного рынка, в т.ч. долевого строительства коммерческой недвижимости. Пока мы имеем единый тариф за услугу по нежилому фонду - 20 базовых величин, что не соответствует ни сложившейся ценовой практике, ни интересам застройщиков, ни интересам риэлторов. Риэлторы полагают, что услуга по работе с объектами долевого строительства, особенно коммерческой недвижимости, также должна оплачиваться через процент от стоимости объекта.

- Как вы оцениваете уровень покупательской активности в настоящее время?

- По итогам апреля спрос показал положительную динамику, впервые с мая прошлого года покупатели стали активнее интересоваться двух- и однокомнатными квартирами. Мы полагаем, что летом кризис платежеспособного спроса закончится, рынок войдет в стабильную фазу, и с осени цены понемногу пойдут вверх.

Для этого есть как минимум две объективные причины. Во-первых, инфляция доллара за год в достаточной мере девальвировала прошлогодний скачок цен. Сегодня $1,7-2 тыс. за кв. м - уже не те шокирующие деньги, как весной прошлого года. Поэтому отложенный спрос понемногу начал выходить на рынок - это вторая причина активизации рынка.