ДОВЕРЯЙ, НО ПРОВЕРЯЙ
НаПРАВО
ДОВЕРЯЙ, НО ПРОВЕРЯЙ
чтобы продавец не оказался «мертвой душой»
БелГазета» продолжает цикл публикаций о возникающих спорных правовых ситуациях при сделках с недвижимостью. В февральском выпуске «Дома» мы рассмотрим ситуацию, когда покупатель, имея дело с доверенным лицом продавца, в результате приобрел квартиру умершего человека, и сделку опротестовали наследники. Для покупателя неприятность усугубляется тем, что квартира приобреталась с использованием кредитных средств. Консультацию ведет юрисконсульт АН «Твоя столица» Андрей КУДАКАЕВ.
История. У Зои Александровны была однокомнатная квартира в Заславле, где она жила одна – обе ее дочери давно проживали отдельно, одна в Минске, а другая в Москве. Так сложилось, что с внуком московской дочери Денисом у Зои Александровны сложились очень теплые отношения, и он нередко навещал бабушку, бывая в Беларуси по делам бизнеса. Поэтому когда на фирме появились долги, Денис обратился за помощью к бабушке – предложил продать ее дом, ей самой временно пожить в Москве, а когда он разберется с делами, обещал ей купить квартиру в Минске, рядом с другой дочерью. Мол, так бабушка сможет и внуку помочь, и потом на старости лет быть поближе к родственникам.
Зоя Александровна внуку помочь не отказалась, но в Москву переезжать не захотела даже на год. Решила пожить у другой дочери в Минске, благо квартира у нее большая и сильно стеснить семейство не пришлось бы. Дочь была не против переезда матери, хотя затею с продажей квартиры для нужд племянника не одобряла.
Важный нюанс. Зоя Александровна не собиралась сама заниматься поисками покупателя, поскольку у нее сильно болели ноги, поэтому написала на внука генеральную доверенность.
Продолжение истории. Поскольку Денису нужна была определенная сумма, сильно уступать в цене он не хотел – поэтому поиски покупателя затянулись на несколько месяцев. За это время он позванивал бабушке, справлялся о ее делах, но не навещал – не слишком ладил со своей тетушкой.
В конце концов покупатель нашелся. Однако всей суммы у Бориса Ивановича на руках не было и он уже провел предварительные переговоры с банком относительно выдачи кредита.
Второй важный нюанс. Денис и Борис Иванович подписали договор купли-продажи и покупатель передал часть суммы наличными деньгами. После этого Борис Иванович начал процедуру оформления кредита, которая затянулась на две недели – в банке потребовали дополнительную справку от одного из поручителей.
Третий важный нюанс. Когда Борис Иванович сообщил, что основные формальности по кредиту улажены, Денис позвонил бабушке поделиться радостью: послезавтра он получает оставшуюся сумму и сможет расплатиться с долгами фирмы. После того, как кредитные средства были перечислены на счет Дениса, обе стороны встретились в БРТИ для подписания передаточного акта. Как выяснилось два дня спустя, накануне ночью Зоя Александровна умерла от обширного инфаркта. Родственники долго не могли найти Дениса, чтобы сообщить печальную новость и остановить сделку.
А когда выяснилось, что квартира бабушки уже продана, дочь Зои Александровны заявила о признании сделки недействительной и своих правах на наследство.
Резюме. Для Бориса Ивановича и Дениса ситуация оказалась очень неприятной – первый потребовал возврата собственных средств, причем с компенсацией расходов на получение кредита и выплаты процентов за фактическое время пользования. А финансовые затруднения Дениса заставили его сразу же по получении денег перевести их на счет своих кредиторов и быстро вернуть полученные от продажи средства у него не было.
Что делать. Казус произошел, поскольку Денис действовал как доверенное лицо Зои Александровны, а агентство недвижимости, которое сопровождало сделку, не выполнило необходимых в таких случаях действий. Зная, что доверитель болен, агентство не удостоверилось в действительности доверенности: а именно, что доверитель на момент совершения юридически значимых действий оставался жив.
