Чем обусловлен всплеск сделок на рынке жилья. Причина не только в кредитах
Летом на рынке жилой недвижимости наблюдается горячая пора. Более того, текущий год стремится установить рекорд по количеству сделок с квартирами на рынке Минска и областных центров. Подспорьем служат подешевевшие кредиты на недвижимость. Однако не только эти факторы увеличили спрос на жилье.
По данным аналитиков Национального кадастрового агентства (НКА) второй квартал 2023 года оказался более активным по количеству регистрируемых сделок по сравнению с началом года. В июне в Минске зафиксировано рекордное количество сделок купли-продажи – 1469. В январе-мае их было не более 1365 в месяц. Суммарно во втором квартале 2023 года совершено на 25% больше сделок, чем в первом квартале 2023 года.
В апреле-июне в столичных новостройках средняя цена квадратного метра в двухкомнатной квартире составляла 1370 долларов в эквиваленте, на вторичке – 1260. При этом в разрезе «однушек», которые являются самыми популярными, ситуация выглядела наоборот – 1370 против 1440. Цены на трехкомнатные квартиры были сопоставимы -1200-1220 долларов за 1 кв. м.
За второй квартал цены на первичном рынке в Минске выросли на 3-5%, на вторичном – в пределах 3%.
По данным НКА, суммарно в течение апреля-июня 2023 года в областных центрах было зарегистрировано 2892 сделки купли-продажи, что на 16% больше, чем в январе-марте. Лидером по количеству сделок стал Гродно – 756 сделок, наименьшее количество сделок совершено в Могилеве – 411.
Средняя цена квадратного метра в долларовом выражении по итогам второго квартала 2023 года по отношению к первому кварталу увеличилась в Бресте на 3% и составила 810 долларов в эквиваленте за квадратный метр, в Витебске на 2% – 620 долларов, в Могилеве на 2% – 670 долларов. В Гомеле средняя цена квартир не изменилась (620 долларов). А вот в Гродно средняя цена сделки снизилась на 4%. На это повлияла установившаяся структура спроса: 43% от общего количества сделок совершено на первичном рынке, 50% из которых – в одной локации (улица В. Макаровой). В новых домах, возведенных ОАО «Гродножилстрой» на окраине города, стоимость квартир варьировалась от 510 до 695 долларов за квадратный метр, что ниже среднерыночной цены квадратного метра за первый квартал 2023 года (700 долларов).
За год стоимость квадратного метра квартир во всех областных центрах в долларовом выражении увеличились от 6% до 11%.
Принимая во внимание факт, что количество сделок с квартирами в Минске за первое полугодие достигло 48%, а в областных центрах – 69% от количества сделок в рекордном за всю историю наблюдений 2022 году, 2023 год может установить новый рекорд, считают аналитики НКА.
По их мнению, стимулировало спрос изменение ставки рефинансирования, которая за первое полугодие 2023 года снижалась шесть раз (с 12% до 9,5% годовых). В результате этого ставки по кредитам на недвижимость снизились.
Только кредиты подтолкнули спрос?
Замначальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Твоя столица» Андрей Чернышев говорит, что для начала стоит сделать важное уточнение.
— О рекордах мы можем говорить только применительно к вторичному рынку, где есть объективная доказательная база в виде числа зарегистрированных сделок купли-продажи. В то же время в открытом доступе нет сводных точных данных о приобретении квартир на стадии строительства (участии в долевом строительстве или приобретение жилищных облигаций). Поэтому в сегменте новостроек преобладают экспертные суждения. Например, по нашим оценкам, основанным на собственных расчетах и общении с застройщиками, в 2021 году было заключено на стадии строительства вдвое больше договоров, чем продано квартир на вторичном рынке. В прошлом году эти показатели были примерно одинаковыми – за счет снижения продаж новостроек из-за страхов покупателей, появившихся после начавшегося международного конфликта в конце февраля 2022 года. Именно с этого момента начался тренд на «переток» покупателей с «первички» на «вторичку», — поясняет ilex эксперт. – По нашим расчетам, июнь действительно поставил абсолютный рекорд по количеству сделок на вторичном рынке — 1678 проданных в Минске квартир, сюда включена как «вторичка», так и готовые квартиры в новостройках. За июль еще точных данных нет. По оперативной информации, рекорда ждать не стоит. Но прогнозирую, что показатель останется на уровне горячего спроса – порядка 1500-1550 сделок. Для Минска все, что выше 1500 сделок, явный показатель высокого спроса.
По словам эксперта, на сегодняшний день одна из основных причин продолжающихся активных продаж на вторичном рынке жилья связана с тем, что кредиты на покупку жилой недвижимости стали предоставлять уже много банков. Это потребителями воспринимается хорошо психологически, поскольку продукт стал массовым, а не эксклюзивным. Да и ставки по кредитам существенно снизились.
По данным ресурса Myfin, уже девять банков выдают кредиты на недвижимость: Беларусбанк, Белагропромбанк, Приорбанк, Банк БелВЭБ, Белинвестбанк, Белгазпромбанк, МТБанк, Технобанк, БТА Банк. Процентная ставка находится в районе 14,5-14,9% (ставка рефинансирования + 5-5,4 процентных пунктов). Кредит выдают на срок до 20 лет. Платежи могут быть либо уменьшающимися, либо равными. Как правило, кредит обеспечивается залогом покупаемой недвижимости, а если сумма превышает 100 тысяч рублей, то нужно добавить поручительство. При этом возможен учет совокупного дохода. Займом можно покрыть до 80-100% стоимости недвижимости, но в пределах кредитоспособности получателя.
Говоря о других факторах, повлекших рост числа сделок купли-продажи, Андрей Чернышев отметил продолжающееся смещение фокуса спроса с новостроек на вторичный рынок.
— Как уже говорил, эта тенденция появилась после 24 февраля 2022 года. Люди стали оценивать риски и сомневаются: деньги отдаешь сейчас, а будет ли дом готов через год-полтора или превратится в долгострой. Наряду с этим выросли цены в новостройках. Ранее основной массив сделок тянул «Минск-Мир». С ценами в этом комплексе вынуждены были считаться остальные застройщики, потому что в противном случае они теряли конкурентное преимущество. Когда сейчас цены в «Минск-Мире» подросли, то это развязало руки другим. В первом полугодии 2023 года цены на новостройки выросли на 8%, а на «вторичку» – на 2-3%. В итоге на первичный рынок стали смотреть несколько иначе. При этом на вторичном рынке в Минске появились не какие-то «хрущевки», а вполне «свежие», построенные 5-10 лет назад, дома. Заезжай и живи.
Плюс к этому есть категория родителей, которая думает, стоит ли выбрасывать за съем жилья для своего ребенка по 2000-2500 долларов в год или может лучше купить хотя бы небольшую «однушку». В таком случае и деньги можно сохранить, и фундамент для детей на будущее заложить. А подешевевшие кредиты только укрепляют такое мнение.
Подогрели ли рынок релоканты-белорусы и иностранцы?
Бытует мнение, что сейчас активно выставляют жилье на продажу те белорусы, которые уехали из страны в 2020-2022 годах. Вместе с тем на подъездах минских домов можно встретить объявления о том, что «семья из России» купит квартиру в Минске.
— Да, в прошлом году был всплеск интереса по поводу продаж квартир, собственники которых находятся за границей и продают их в Минске по доверенности. Это люди, которые уехали в 2020-2021 годах и полагавшие, что вернутся в Беларусь, но по итогу, видимо, решившие обживаться в другой стране. В текущем году тоже имеются запросы со стороны релокантов. Но если ранее их количество в нашем объеме сделок доходило до 25%, то сейчас это 10-15%, — говорит аналитик АН «Твоя столица».
Он также отметил, что покупка россиянами жилья в Беларуси не стала массовым явлением, чтобы говорить о тенденциях. «Единичные сделки в агентствах недвижимости фиксируются, но наплыва нет и не было», — сказал Андрей Чернышев.
Покупают и для сдачи в аренду?
Недавно возобновились разговоры об инвестиционном вложении денег в жилую недвижимость. Так, наплыв туристов в Гродно летом поднял стоимость посуточной сдачи квартир в центре города до 100 долларов в эквиваленте и сделал коммерчески привлекательным жилье, которое можно окупить за 4-5 лет.
— Действительно, сложности с получением визы и рост стоимости турпутевок подталкивают белорусов и россиян путешествовать по Беларуси. В теплое время года вырос спрос на арендное жилье в популярных местах. Но на основании этого я бы не стал говорить о том, что квартиры стали более популярным объектом для инвестиций и могут отбиться за короткий срок, — комментирует Чернышев. — Могу в качестве примера привести Минск, где самое большое предложение квартир в аренду. Проблема в настоящее время в том, что арендаторов больше не стало. Часть людей релоцировалась. Рынок аренды также потерял специалистов, которые приезжали в Беларусь из Украины, стран ЕС. Плюс к этому студенческого бума нет третий год подряд. С одной стороны, часть молодых людей уехали получить образование за границу, с другой – введены в строй новые общежития. Поэтому я не могу сказать, что сейчас инвестиционная привлекательность жилья, с целью приумножения своего капитала, увеличилась. Правильнее будет сказать, что жилье остается для белорусов самым понятным и наименее рисковым вариантом, как для сбережения средств, так и инвестиций, которые могут приносить дивиденды вдвое больше банковских вкладов.
Почему снизилось предложение в новостройках?
Вместе с тем сужается предложение среди новостроек: застройщики выводят на рынок меньше жилья. По данным Белстата, в январе – июне 2023 года организациями всех форм собственности построено 19,3 тыс. новых квартир, что на 2,6 тыс. меньше, чем за аналогичный период 2022 года. Введено в эксплуатацию 1,759 млн квадратных метров общей площади жилья (–154,9 тыс. кв. м к прошлому году), из них 33,7% — в сельских населенных пунктах.
— Таким образом застройщики вынуждены реагировать на снизившийся спрос на новостройки, — говорит Андрей Чернышев. — Помимо того, что некоторые придерживают квартиры в надежде потом продать дороже, они смотрят, чтобы не было переизбытка домов. Застройщики понимают, что строить на склад, значит рыть себе яму. Придется в поисках покупателя не только друг с другом конкурировать, но и между своими домами.
Источник: ilex.by
