«Некоторые сделки под угрозой срыва». Что сейчас происходит на рынке квартир Минска и что может быть дальше

На рынок сейчас действуют два фактора: психологический и экономический

Так как обстановка продолжает меняться ежедневно, прогнозировать что-то конкретное (типа через три месяца цены на квартиры точно опустятся на 20%) сейчас невозможно. В настоящий момент мы можем только предположить, как могут развиваться события, и как при этом вести себя покупателям и продавцам.

Итак, сейчас на рынок недвижимости Беларуси воздействуют несколько факторов. Экономический и психологический. Начнем с экономического. Вырос курс доллара, что может ограничить и снизить покупательскую способность. Буквально за два дня американская валюта выросла по отношению к белорусскому рублю на 12%. Это достаточно ощутимо. В 2020-м году доллар вырос на 24−26%, и это оказало негативное влияние на рынок. Кроме того, в настоящее время под угрозой находится экономическая стабильность нашего главного партнера и союзника — России. Хотели бы мы, или нет, но это скажется и на нашей экономической стабильности. Не исключаю, что доллар по 2,8 рубля — это не предел.

С учетом зарплат в белорусских рублях, цены на квартиры за день выросли на 12%

С учетом того, что наши покупатели получают зарплаты в белорусских рублях, а стоимость жилья по сложившейся нас практике определяется в валюте, квартиры, выставленные на продажу в долларах, за последние пару дней подорожали в рублях на 12%. К примеру, если мы говорим о квартире за 50 тысяч долларов, то за вчера она выросла в рублях на 16 тысяч. Понятно, что для любого покупателя это весьма чувствительно.

Второй фактор — психологический. Даже несмотря на то, что происходящие геополитические события не касаются Беларуси напрямую, этот психологический фактор будет оказывать некоторое влияние на рынок. Возможно, что часть покупателей нажмет на паузу. Так, мы уже отмечаем снижение заявок на покупку, так и на продажу, за вчерашний и сегодняшний день.

Под угрозой срыва находятся и сделки, которые были согласованы в последние дни. На фоне роста курса многие покупатели заговорили о скидке, продавцы же, в свою очередь, идут на это весьма неохотно. При этом, как показывает практика последнего десятилетия (всплески курсов были в 2011, в 2015), такое поведение — не совсем верная стратегия. Я бы предположил, что продать сейчас недвижимость по старым ценам, но с обязательным торгом − это хорошая возможность завершить сделку. Что будет во втором квартале и далее — уже мало предсказуемо для рынка. Если доллар продолжит расти, то это неминуемо будет сказываться на спросе — он пойдет вниз. В свою очередь, минимальное количество сделок заставит продавцов на вторичке идти на еще большие уступки. Кстати, этот процесс коснется и застройщиков с первичным предложением.

Первые выводы можно будет сделать в марте

Нас часто спрашивают, и как в этом случае действовать? Есть ли какая-то формула? Отвечу так: на негативной фазе развития рынка или на падающем рынке (а предпосылки к этому есть), выигрывает тот продавец, кто продает свой объект как можно раньше. Промедление даже на день — уже чувствительно. Завтра снижение цен может быть гораздо большим, чем сегодня.

Что касается покупателей, то если бы речь шла только о каких-то внутренних факторах, я бы, возможно, советовал подождать с приобретением. Но сейчас — обстоятельства иные. На мой взгляд, если покупатель определился с вариантом, то ему не стоит затягивать с покупкой − в будущем таких возможностей может просто не быть. К тому же, квартира, в отличие от валюты, банковских счетов и крипты, была и остается самым надежным вложением средств.

В целом, по нескольким дням, конечно, сложно судить о каких-то намечающихся тенденциях. Показательным в этом смысле для рынка станет март. Именно по его итогам мы сможем сделать какие-то выводы.