Мы на онлайнер: «Сентябрь однозначно хуже августа».
По числу сделок 2021 год обыграл стабильный 2019-й?
По данным «Твоей столицы», общее число сделок на вторичке за август не превысило 1290. Если отбросить проданные готовые новостройки, то останется лишь 1130. Это достаточно высокий показатель, но не рекордный. К примеру, в июне 2016 года в Минске было продано 1440 квартир (1250 — чистая вторичка).
— Для вторичного рынка жилья август 2021 года прошел на уровне аналогичных периодов 2016, 2017 и 2019 годов. Лишь в 2018-м была небольшая просадка, обусловленная «вымытым» отложенным спросом, но даже тогда активность в конце лета была высокой, — рассказывает Андрей Чернышев.
В этом году, со слов эксперта, небольшая просадка наблюдалась в мае (1090 сделок) и июле (1085 сделок), но и она была обусловлена не снижением спроса, а скорее распределением сделок по месяцам из-за лага во времени между сделкой и непосредственно регистрацией перехода права собственности. Кроме того, анализ количества поступающих заявок также позволяет сделать вывод, что и весной, и летом покупательская активность была стабильной.
— Специфика рынка недвижимости такова, что сделки не проводятся за один день. На поиск, торг, договоренности между сторонами уходит время, поэтому нельзя сказать однозначно, что в мае минчане не интересовались покупкой жилья.
Именно за счет мая, возможно, мы увидели рост в июне.
Такая же картинка и с июлем. По нашей статистике, в среднем, если квартира продается через агентство, то на продажу уходит около 40 дней, при этом 35% квартир продаются в течение всего лишь двух недель — что соответствует уровню оптимистичного и активного 2017 года. А если собственником самостоятельно, то срок продажи вырастает до 90 дней и более, — рассказывает специалист. — Если посмотреть средний показатель за лето, то он будет на хорошем уровне, а значит спрос сохраняется. Начиная с февраля рынок пошел вверх и не ослабевает хватку.
Мало того, по количеству сделок за 8 месяцев 2021 года продано на 500 квартир больше, чем за тот же период стабильного 2019 года.
Предложение по-прежнему превышает спрос
Несмотря на хороший спрос, предложение квартир в Минске все равно далеко впереди. Только сейчас в продаже около 8 тыс. квартир чистой вторички. Конкуренцию увеличивают и новостройки. Андрей Чернышев уверен: сегодня выигрывает тот, кто продаст быстрее, потому что цены по-прежнему со знаком «минус» и «завтра» возможно потребуется сделать скидку гораздо больше, чем «сегодня». Те, кто продавал квартиры в конце 2014-го — начале 2015-го, это правило должны были запомнить.
— Что касается покупателей, то ситуация не так однозначна. Если для покупки надо брать кредит, то стоит поторопиться; если жилье приобретается за собственные средства и вся необходимая сумма на руках, то можно и подождать. Но при этом следует понимать, что для получения ощутимой выгоды от снижения цен, возможно, придется ждать не пару месяцев, а год или два. Да и никто не отменял иных экономических рисков. Поэтому при принятии решении о покупке надо исходить из баланса экономической выгоды и необходимости в решении жилищного вопроса здесь и сейчас, — считает специалист.
— Если смотреть на общегородские цены, то август отметился снижением. Пока к этому следует относиться спокойно в рамках погрешности, но если тенденция повторится в сентябре, то можно будет делать вывод о падении, — считает эксперт. — Давление на цены, безусловно, по-прежнему присутствует, и август тому наглядное доказательство.
Месяц дал самый низкий показатель за весь год — по сравнению с июлем цена «квадрата» меньше почти на 2%.
Андрей Чернышев объясняет планомерное снижение цен просто: высокие ставки и жесткие требования по кредитам на фоне снижающегося дохода населения.
— Доходы покупателей падают, и это заставляет их торговаться.
За сколько продавались квартиры в августе
Средняя цена проданных квартир в Минске в августе — $1265 за «квадрат». При этом тенденция на однушки сохраняется. Со слов представителя «Твоей столицы», это признак того, что люди боятся экономических потрясений и не готовы рисковать:
— Летняя тенденция по продаже однушек остается в силе.
По-прежнему единичек продается значительно больше, чем двушек.
Обычно такие квартиры разбирают поровну, а в позитивные периоды двушки даже превалируют. Но в сложные времена, которые мы наблюдаем и сейчас, как правило, «единички» выходят вперед. Это объясняется просто. Потребность в столичном жилье есть всегда у разных категорий покупателей. И если в позитивное время условная молодая семья готова где-то найти недостающие средства и взять двушку, то в негативный период риск не оправдан, и чаще всего люди, взвешивая свои возможности, останавливаются на однушке. Сейчас мы именно это и наблюдаем — интерес к однушкам вырос, цены на них уменьшились.
Как изменятся цены до конца года
В «Твоей столице» позитивный прогноз дать не могут. Вряд ли рынок ждет обвал, но и причин для роста цен тоже нет:
— Мы не ждем существенного увеличения спроса, поскольку так или иначе люди теряют в доходах. Лишь декабрь может показать рост сделок по причине того, что люди в преддверии нового года будут хотеть успеть купить квартиру в уходящем году. Процент покупателей с кредитами мог быть больше, но из-за требовательных банковских условий и высоких ставок эта категория тоже невысока.
Сейчас рынок держится на скидках и торге — пути другого нет, потому что период тяжелый.
Многие находятся в положении неопределенности, все понимают, что оптимизма, к сожалению, нет. В такой ситуации наиболее уязвимы продавцы: если сегодня они, выставляя объект за условные $45 тыс., не готовы уступить, скажем, до $43 тыс., то уже завтра рискуют потерять гораздо больше. В таких условиях мы советуем играть на опережение. Что касается покупателей, то людям с чистыми деньгами лучше не торопиться: если привлекаете кредит — то стоит брать, пока этот инструмент можно назвать все еще «доступным».
В целом до конца года резких снижений ждать не стоит, но на 1—2% цены вполне могут просесть.
