Как заработать на «лишней» квартире: продавать, сдавать или ждать?

Купля-продажа жилья , 19.08.2021
Люди, решившие жилищный вопрос, лишние квадратные метры склонны рассматривать как источник дополнительного дохода. Попробуем разобраться, осталась ли квартира инвестицией с учетом происходящего сейчас на рынке недвижимости. На примере полученной в наследство «двушки» в Минске в состоянии, далеком от «готова к проживанию», Office Life вместе с экспертом разобрал возможные варианты действий и посчитал, что выгоднее.

ВАРИАНТ 1. ПРОДАВАТЬ И ВКЛАДЫВАТЬ ДЕНЬГИ В ДЕПОЗИТЫ

квартира в минске

Предположим, речь идет об условной квартире площадью около 50 кв. метров в Минске. Ремонт требует обновления, мебель и сантехника тоже.

Андрей Чернышев
Андрей Чернышев,
заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики группы компаний «Твоя столица»

Заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики группы компаний «Твоя столица» Андрей Чернышев уверен: такую квартиру лучше продавать сегодня.

— Предпосылок к тому, что в ближайший год, а то и несколько лет цены на недвижимость в Минске вырастут, нет, — говорит эксперт. — Наоборот, мы допускаем, что ситуация может становиться сложнее. Безусловно, есть кредиты, но интерес к ним уже снизился: на старте программ кредитования в феврале 2020-го доля сделок с привлечением кредитных средств за несколько месяцев выросла с 3−5 до 17%, сейчас снова упала — до приблизительно 13%. Виной всему — высокие проценты и рост ставки рефинансирования.

В 2017 году, когда мы вышли из кризиса и впереди были радужные перспективы роста экономики и зарплат, люди не боялись брать кредиты. В этом году много внутренних и внешних негативных факторов: кредиты по ставке более 20%, инфляция почти 10%, уже второй раз за год поднимается ставка рефинансирования плюс санкции.

Еще важно учитывать, что в Минске меняется соотношение интереса покупателей к различным сегментам рынка. Сейчас люди тяготеют к покупке квартир в новостройках, тем более что предложение способствует: в Минске строится рекордное количество жилья за последние 7 лет. Например, в прошлом году по готовым новостройкам в столице было 50−60 сделок в месяц, сейчас мы видим, что в среднем продается по 180 квартир, огромная доля из них — в «Минск-Мире».

По словам эксперта, цены хоть и стабильные, но больше склоняются в сторону минуса, а не плюса, спрос же останется на нынешнем уровне.

Итак, считаем. Цены на «двушки» без современного ремонта, не у метро и не в центре Минска находятся в пределах $50−52 тыс., но, говорит эксперт, из анализа реальных сделок очевидно: уже можно купить «убитую двушку» в Минске за 45 тыс. Самая выгодная ставка по безотзывным вкладам в валюте сегодня у Беларусбанка — и если мы отнесем эти деньги в банк под 5,1% годовых на 3 года, то получим доход в $8250 (приблизительно по 2750 в год).

ВАРИАНТ 2. СДАВАТЬ КВАРТИРУ В ДОЛГОСРОЧНУЮ АРЕНДУ

Если вы решите сдавать квартиру на длительный срок, не вкладывая особых денег в ремонт и обновление мебели, можете рассчитывать приблизительно на $250 в месяц (минус налог на сдачу в аренду — сейчас это около $27 с «двушки» в месяц). То есть бабушкина квартира со старта в идеальных условиях начнет приносить вам около $2,6 тыс. в год и избавит от необходимости думать о коммунальных платежах за нее.

Правда, только в случае, если в квартире будет кто-то прописан — иначе коммунальные платежи по «полным» тарифам потянут в среднем на 200 рублей в месяц. Высокую «коммуналку» придется либо заложить в арендную плату (например, ее платит квартиросъемщик, но за это получает более низкую арендную плату), либо доплачивать самостоятельно.

Нужно также учитывать возможные форс-мажоры, советует эксперт: например, вы не сможете быстро найти арендаторов, и какое-то время квартира будет простаивать (в среднем нужно закладывать один вакантный месяц в году); придется решать вопросы минимальной амортизации квартиры (вкладывать средства в замену потекшего крана, оторвавшихся обоев и т. д.) или же серьезных коммунальных катастроф типа затоплений, пожаров и т. д.

Лишняя квартира?

Если вы решите привести квартиру в порядок и сдать ее дороже, то закладывайте на минимальное обновление отделки и мебели в типовом жилье примерно $100 на каждый «квадрат». То есть вам придется потратить минимум $5 тыс.

Сдать обновленную квартиру вы сможете в среднем за $270 в месяц (минусуйте те же $27 налога) и получите за год около $3 тыс. Стоимость ремонта окупится за полтора-два года, а дальше квартира начнет приносить чистый доход. Но все это, конечно, актуально только в идеальных условиях, о которых мы писали выше.

— В последний год стоимость аренды 2- и 3-комнатных квартир снизилась в среднем на 3−4%, «однушки» остались на прежнем уровне. Число свободных для заселения квартир продолжает расти. В июле общее число объявлений за месяц приблизилось к 10,8 тыс. — это на 4% выше, чем в июне. В наибольшей степени это произошло за счет именно «двушек»: предложений по квартирам класса стандарт стало больше из-за отъезда айтишников и других собственников жилья, — говорит Андрей Чернышев.

ВАРИАНТ 3. СДАВАТЬ КВАРТИРУ ПОСУТОЧНО

Есть мнение, что на такой аренде можно заработать больше. Но, как считает эксперт, на квартиру в исходном состоянии, расположенную не в центре города и не у метро, спроса практически не будет. Стоимость суточной аренды подобных квартир в Минске сегодня вряд ли превысит 50 рублей.

В посуточной аренде гораздо больше сложностей, чем в долгосрочной: собственник ежемесячно в Минске должен будет платить налог 116 рублей (это касается квартир до двух комнат, для «трешек» и более просторных квартир налог выше). Получается, чтобы только «отбить» налог, квартира должна сдаваться на сутки не менее 2-3 раз в месяц.

Кроме того, после каждого арендатора нужно оплачивать услуги клининга и постоянно решать возникающие проблемы: квартиры на сутки часто снимают компании молодых людей для вечеринок — и ущерб от такого отдыха может быть очень существенным.

ВАРИАНТ 4. А ЕСЛИ ОБМЕНЯТЬ СТАРУЮ КВАРТИРУ НА НОВУЮ?

купить новостройку

Если у вас на руках $50 тыс., можно вложиться в квартиру в новостройке. В июле при средней стоимости метра жилья категории стандарт в Минске в $1264 вам хватит на небольшую «однушку» без отделки. Естественно, площадь можно увеличить за счет кредитных средств.

Но в каждый «квадрат» для минимально подходящей для жизни отделки вам придется вложить еще от $150 и купить мебель и технику. Это еще около $10 тыс. Зато такую «однушку» вы позже сможете сдавать уже за более высокую сумму — до $300 в месяц.

ВАРИАНТ 5. ДОЖДАТЬСЯ ВОЗМОЖНОСТИ ПРОДАТЬ ПОДОРОЖЕ

Не лучший вариант, считает наш эксперт Андрей Чернышев: неизвестно, сколько придется ждать роста цен. Вместе с тем квартира, которая стоит закрытой, требует ежемесячных вложений — как минимум в коммунальные платежи.

С учетом изменившихся летом тарифов ЖКУ затраты на содержание закрытой квартиры составят в среднем около 70 рублей в месяц, если вы в ней зарегистрируетесь, и до 200 рублей — если в квартире никто не будет зарегистрирован. Важно знать: если вы получили квартиру в наследство, то до принятия наследства (не более 7 месяцев после смерти предыдущего собственника) жилищно-коммунальные услуги оплачиваются по субсидируемым тарифам.

То есть за каждый год простоя квартиры только на «коммуналке» вы потеряете от 840 до 2400 рублей.

ЧТО В ИТОГЕ?

Попробовали примерно подсчитать, какую выгоду с учетом всех расходов даст каждый из выбранных вариантов через три года. Сразу уточним, что расчет примерный: он будет актуален при условии неизменного курса доллара и налоговых ставок. Также нужно иметь в виду, что все варианты рассчитаны для идеальных условий. Например, в случае с продажей вы находите покупателя с лучшей ценой, если сдаете — то в течение всего срока по максимально возможным тарифам. Не учитывали и форс-мажорные обстоятельства вроде расходов на непредвиденный ремонт.

сравнение вариантов доходности вложений

Получить консультацию по купле-продаже жилья

Источник: officelife.media
Автор: Анна Руденко

— Предпосылок к тому, что в ближайший год, а то и несколько лет цены на недвижимость в Минске вырастут, нет, — говорит эксперт. — Наоборот, мы допускаем, что ситуация может становиться сложнее.
Предположим, речь идет об условной квартире площадью около 50 кв. метров в Минске. Ремонт требует обновления, мебель и сантехника тоже.
Если вы решите сдавать квартиру на длительный срок, не вкладывая особых денег в ремонт и обновление мебели, можете рассчитывать приблизительно на $250 в месяц
Стоимость суточной аренды подобных квартир в Минске сегодня вряд ли превысит 50 рублей.
Дожидаться возможности продать подороже - не лучший вариант, неизвестно, сколько придется ждать роста цен.
Наши новости
С 29 сентября по 2 октября – бесплатные консультац...
Бесплатные консультации по вопросам купли-продажи, обмена недвижимости пройдут...
23.09.2021 , Купля-продажа жилья
Брать или не брать кредит на покупку вторички? Ра...
Ситуация с кредитами на недвижимость в последнее время не была ровной - банки ...
22.09.2021 , Купля-продажа жилья
Август 2021: рынок недвижимости - активный, средня...
Рынок жилья в 2021 ожидаемо активней, чем в 2020, и, неожиданно, активней, чем в...
09.09.2021 , Купля-продажа жилья
«Предпосылок для роста цен нет. А к снижению — ест...
Сегодня расскажем, как поживает рынок вторичного жилья, число сделок на котором ...
06.09.2021 , Купля-продажа жилья
По документам — один собственник, по факту — три. ...
Одной из самых важных задач риэлтера в сделках с недвижимостью является выявлени...
26.08.2021 , Купля-продажа жилья
Группа компаний «Твоя столица» - №1 в первом в Бе...
Только сухие факты и показатели в цифрах: первое масштабное исследование рабо...
20.08.2021 , Купля-продажа жилья
Вторичный рынок жилья, июль 2021. Итоги.
Вторичный рынок жилья в июле, не смотря на жару и отпускной сезон, оказался до...
20.08.2021 , Купля-продажа жилья
ТОП-10 ЛУЧШИХ ПРЕДЛОЖЕНИЙ МИНСКА. Квартиры по опти...
Купить квартиру и не переплатить — задача максимум для тех, кто сейчас находит...
17.08.2021 , Купля-продажа жилья
Успешный кейс! Специалисты «Твоей столицы» рассказ...
Все чаще беларусы придерживается правила: в любой непонятной ситуации – инвест...
12.08.2021 , Купля-продажа жилья
Мы на onliner.by: Что будет с ценами на квартиры в...
В июле в Беларуси вступили в силу изменения по валютному регулированию и контрол...
09.08.2021 , Купля-продажа жилья
Все новости
Горячая линия клиентской поддержки
Свяжитесь с руководителем подразделения для решения оперативных вопросов
Мы рядом - для поддержания качества нашей работы!
Светлана Ивановна Куделко
Руководитель управления продаж вторичного рынка жилья
Руслан Николаевич Орлов
Руководитель "Твоя столица. Недвижимость для бизнеса"
Маргарита Александровна Почицкая
Начальник отдела аренды жилья
Наталья Владимировна Жалова
Руководитель "Твоя столица. Новостройцентр"
Служба клиентинга
Сюда Вы можете обратиться с системными пожеланиями к нашей работе или жалобой
Майя Александровна Кузнецова
Помощник руководителя компании по клиентингу
Служба клиентинга
Сюда Вы можете обратиться с системными пожеланиями к нашей работе или жалобой
Майя Александровна Кузнецова
Помощник руководителя компании по клиентингу