Цены ставят рекорды
С апреля прошлого года цены на столичном рынке долевого строительства жилья выросли на треть. Примерно на столько же подорожали “вторичные” квартиры. Почему?
Автор: Елизавета Булатецкая
Что касается первичного рынка, то, по данным Информационного центра долевого строительства (ИЦДС) АН “Твоя столица”, за последний год рост цен составил примерно 30-34%. В частности, средняя стоимость 1 квадратного метра при заключении договора на долевое строительство квартиры на ранней стадии возведения жилого дома (1-2 этажа) увеличилась с 550-580 до 720-780 USD.
Аналогичная динамика наблюдается и на вторичном рынке. Если в апреле прошлого года однокомнатные квартиры в “спальных” районах города предлагались в среднем по 620 USD/кв. м, то сегодня — по 860 USD/кв. м. Таким образом, удорожание составило 38%. Двухкомнатные в микрорайонах за аналогичный период подорожали на 30%, трехкомнатные — на 24%. В среднем рост составил 30%.
При этом следует отметить, что, в отличие от строящихся, “вторичные” квартиры типовых потребительских качеств дорожали не равномерно, а скачкообразно. Активный рост цен был отмечен в сентябре — ноябре прошлого года и в феврале — апреле нынешнего.
Если же рассматривать предложение вторичного жилья в целом, то есть с учетом дорогих квартир, в том числе и в недавно построенных домах, то средняя цена однокомнатных выросла только с января текущего года на 24,6%, а двух-, трех- и четырехкомнатных — соответственно на 19, 17 и 16%. При этом наибольшее удорожание в последние месяцы отмечалось на рынке типового жилья, в частности малогабаритных квартир в далеко не новых домах (“хрущевках” и “брежневках”). Цены на наиболее ходовое жилье в панельных многоэтажках 20-25-летнего возраста достигли 850-900 USD/кв. м.
По мнению специалистов АН “Твоя столица”, при рассмотрении причин роста цен на квартирном рынке следует учитывать ряд факторов: на первом месте — снижение покупательной способности доллара и рост себестоимости строительства (что обусловило эту динамику на 2/3), на втором — дефицит предложения на фоне неуменьшающегося спроса.
По итогам 2004 года потребительские цены в Беларуси выросли на 14,4%. Инфляция в январе — апреле текущего года составила 3,2%, а промышленная продукция подорожала на 4,6%. Как следствие, цены на строительно-монтажные работы в апреле текущего года увеличились на 0,7%, а относительно декабря 2004 года — на 5,7%.
Одновременно с инфляцией выросли объемы кредитования жилья: по сравнению с I кварталом прошлого года — более чем в два раза (данные из доклада председателя правления Нацбанка Петра Прокоповича об итогах первого квартала). Соответственно, увеличилось и продолжает увеличиваться количество квартирных сделок (купля-продажа, долевое строительство), проводимых с использованием привлеченных денежных средств (банковских кредитов).
Особенно сильно выросли объемы жилищного кредитования нельготных категорий граждан. В 2004 году предусматривалось предоставление всеми банками страны кредитов на рыночных условиях в объеме 42,6 млрд. BYR. Фактически же население получило 249,6 млрд. BYR. В 2005 году объем банковских кредитов на жилищные цели запланирован на уровне не менее 260 млрд. BYR, а количество банков, предоставляющих такие кредиты, увеличится с 9 до 20. И, как считают с учетом неуменьшающегося спроса специалисты “Твоей столицы”, реальные объемы кредитования значительно превысят запланированные.
В то же время предложение квартир на первичном рынке увеличивалось гораздо медленнее платежеспособного спроса, рост которого, повторим, стимулируется банковской системой. В 2003 году в столице введено в эксплуатацию около 600 тыс. кв. метров жилья, в 2004-м — чуть больше 700 тыс., в 2005 году планируется около 800 тыс., из которых только 20% предназначены для свободной реализации без привязки к срокам постановки на учет нуждающихся. Иными словами, строительство просто не успевает за платежеспособным спросом населения.
Не менее, а, возможно, и более остро дефицит предложения ощущается на вторичном рынке жилья: количество выставляемых на продажу квартир наиболее ходовых типов с начала года сократилось раза в два. При этом спрос если и не увеличился, то уж точно не уменьшился.
И это обусловлено не только удешевлением банковских кредитов и, соответственно, увеличением их доступности для граждан.
В условиях падения курса доллара по отношению к белорусскому рублю население активно переводит капиталы в более надежные активы, одним из которых традиционно считается недвижимость. С учетом роста цен на жилье вложения в квадратные метры более чем в три раза превышают по доходности банковские депозиты в иностранной валюте.
Необходимо учитывать и миграционные процессы. Например, за 2004 год миграционный прирост в Минске составил 2.132 человека, и положительная динамика продолжает сохраняться.
Есть ли предпосылки к снижению цен на жилье в столице? Скорее нет, чем да, считает директор АН “Твоя столица” Владимир Давидович.
В том, что инфляция и, соответственно, рост цен на строительно-монтажные работы будут иметь место и дальше, нет сомнения. Вряд ли снизятся цены и после освобождения граждан-застройщиков от платы за инфраструктуру. Эти расходы, которые сегодня входят в стоимость строящейся квартиры, будут заменены платой за земельный участок, предоставленный под строительство фирме-заказчику.
Очевидно и то, что дальнейшее укрепление белорусского рубля по отношению к инвалюте и снижение процентных ставок по депозитам и кредитам будет способствовать, с одной стороны, снижению доходности депозитов, с другой — повышению интереса к инвестированию в жилье. Следовательно, снижения спроса не предвидится.
Резкого повышения тарифов на коммунальные услуги и введения налога на квартиры как на объект недвижимости, что могло бы спровоцировать выброс на вторичный рынок значительного количества квартир, в обозримой перспективе не ожидается.
Предложение не удастся увеличить и за счет резкого увеличения объемов строящегося жилья. Во-первых, в городе нет нужного количества готовых под застройку участков. Во-вторых, от момента получения разрешения на проектно-изыскательскую деятельность до ввода дома в эксплуатацию проходит не менее 18-20 месяцев.
В-третьих, у заказчиков в последнее время возникают проблемы с освоением участков, выделяемых под строительство многоквартирных жилых домов. Из-за нехватки свободных территорий новые дома строятся на месте морально устаревшей жилой застройки. А вопросы отселения из жилья, предназначенного под снос в связи с изъятием земельных участков для государственных и общественных нужд, плохо проработаны в действующем законодательстве. Практика разрешения возникающих в процессе отселения проблем, в том числе и судебная, почти отсутствует. Это не только увеличивает сроки реализации проектов и повышает цену квадратного метра, но и отбивает у частных фирм желание заниматься жилищным строительством.
Само собой, разрешение перечисленных проблем, а также создание более прозрачных и понятных правил игры для частных застройщиков, более прозрачная схема выделения участков под строительство жилых домов, упрощение процедуры выдачи разрешительной документации — все это, считает В. Давидович, может способствовать сдерживанию роста цен на квартиры. Но то, что жилье начнет дешеветь, маловероятно.
