Снос подогревает цены и охлаждает заказчиков

Строительство жилья , 20.06.2005 12:00:00

Отсутствие четких механизмов отселения граждан из подлежащих сносу домов сдерживает инвестиционную активность частных дивелоперов, способствует росту цен на строящиеся квартиры, тормозит развитие первичного рынка жилья. Такой вывод сделали специалисты Информационного центра долевого строительства минского агентства недвижимости "Твоя столица".

Автор:Елизавета Булатецкая

"Имея почти двухлетний опыт работы по отселению из сносимого жилфонда, приняв участие в трех крупных инвестиционных проектах, пройдя семь судебных процессов, опять же связанных с отселением, мы видим здесь очень большую проблему", — отметил в беседе с корреспондентом "БР" директор АН "Твоя столица" Владимир Давидович.

По мнению собеседника, действующее законодательство слабо помогает и фирмам-заказчикам (застройщикам), которые занимаются сносом, и людям, проживающим в сносимых домах, решать проблему отселения. Нормы законодательных актов размыты, неконкретны, а зачастую и вовсе противоречат друг другу.

"В связи с этим мы прогнозируем, что трудности у фирм-застройщиков, связанные с отселением из сносимого жилья и особенно из частного сектора, будут в дальнейшем расти как снежный ком. И если правила игры не будут доработаны, то наступит момент, когда у частных компаний просто отпадет желание заниматься строительством на занятых жилой застройкой территориях. Это станет проблемой города, у которого сегодня нет денег на то, чтобы самостоятельно заниматься сносом", — считает В. Давидович.

Например, если заказчик при отселении сталкивается с судебным процессом, то нужно быть готовым к тому, что этот процесс займет в лучшем случае год. Само собой, чем больше времени уходит на отселение, тем больше затраты заказчика, тем дороже получатся квартиры в будущем доме. Но издержки, связанные с потерей времени, — это еще не самая большая беда. Куда дороже обходится само отселение, то есть предоставление жилья взамен сносимого, что тоже накладывает свой отпечаток на цену конечного товара — строящегося дома.

Специалисты "Твоей столицы" сделали расчеты по площадке размером примерно 50 на 90 м, на которой заказчик обязан снести 9 индивидуальных домов (общая площадь всех занимаемых участков — около 45 соток). Застройка смешанная по качественному составу — есть ветхие, есть добротные дома. В них проживает 17 семей (43 человека). Общая площадь домов — 1.194 кв. м.

Расчеты показали, что каждый сносимый метр жилья обойдется заказчику примерно в 940 USD. А все удовольствие, при условии четкого выполнения норм действующего законодательства, оценивается в 1,2 млн. USD. Плюс еще 10% компенсации за насаждения и хозпостройки. А если бы изымаемые земельные участки были приватизированы собственниками домов, то сумма затрат (из расчета 150-250 USD/кв. м участка) на отселение оказалась бы, как минимум, раза в полтора больше. Но это теория, реализация которой потребует, как минимум, 2-2,5 года. На практике же, если заказчик заинтересован провести отселение в максимально короткий срок, затраты возрастают в 2-2,5 раза.

Занимаясь отселением на другом участке и уже завершив его, специалисты "Твоей столицы" приводят следующие данные. В центре города предстояло снести пять деревянных домов послевоенной постройки общей площадью 410 кв. м, в которых проживало 44 человека. Поскольку заказчик был заинтересован выполнить отселение в максимально сжатые сроки, экономия времени, как мы уже говорили, повлекла увеличение затрат. Взамен сносимых домов было приобретено 1.090 кв. м жилья. Таким образом, затраты без учета компенсации за участки и насаждения составили в нынешних ценах более 2 тыс. USD за каждый метр снесенных домов. Но и это, оказывается, не предел.

Например, по данным Мингорисполкома, для отселения из дома площадью 58 кв. м, расположенного в Ленинском районе, потребовалось предоставить жильцам четыре квартиры общей площадью 242 кв. м. Квадратный метр на вторичном рынке сегодня стоит в среднем 850 USD. Итого снос дома обошелся примерно в 205 тыс. USD. В среднем же, по расчетам института "Минскградо", основанным на реальной практике, строительство жилья в зонах сноса обходится примерно на треть дороже, чем на свободных территориях. Вот такие впечатляющие суммы.

Впрочем, проблемы возникают не только у заказчиков, но и у собственников "индивидуалки", которые подпадают под отселение. Действующий Жилищный кодекс предоставляет таким гражданам право выбора (квартира, денежная компенсация, перенос дома на другой участок либо строительство нового дома, аналогичного по размерам сносимому). Но не оговаривает четко механизмы реализации этого права. К тому же на практике возможна реализация только двух первых вариантов — получить квартиру или компенсацию. Потому что город не может предоставить ни земельные участки под индивидуальную застройку, ни дома усадебного типа. Участков просто нет.

Еще в 2000 году были обследованы все теоретически свободные городские земли, подходящие для возведения индивидуального жилья. Таких участков оказалось всего 250, но фактически ни одного свободного, как отмечают в Мингорисполкоме. В свое время все земельные участки были кому-то переданы в пользование, и теперь, чтобы изъять их у людей, нужно иметь веские основания и пройти через длительные суды. Кое-где на этих участках возведены коттеджи, причем незаконно, но их так просто не снесешь.

За 5 лет минским властям удалось освободить и выставить на аукцион несколько десятков участков. Они были проданы в среднем по 150-200 USD/кв. м. А по городской программе нужно снести около 5 тысяч из 15 тысяч индивидуальных домов. Это огромные затраты.

Например, если взять за основу расчеты "Твоей столицы", приведенные выше по 9 домам, то на снос 5 тыс. домов потребуется около 700 млн. USD. В год, с учетом того, что программа реконструкции усадебной застройки рассчитана примерно на 10 лет, получается по 70 млн. USD.

Начиная с 2006 года в Минске планируется строить по 900.000 кв. м жилья ежегодно. При себестоимости квадратного метра (с учетом затрат на инфраструктуру) на уровне 600 USD на эти цели потребуется около 540 млн. USD в год. Значит, 7-8% жилья должно будет строиться для отселения из существующей усадебной застройки. А если к этому прибавить отселение из отслуживших свой срок многоквартирных домов, то получится около 20%.

Но поскольку массовое жилье для льготников (около половины всего объема), которое строится по линии УКСа, возводится преимущественно на свободных от застройки территориях, то получается, что вся нагрузка по финансированию сноса ложится на коммерческое жилье. В его цене доля сноса будет в перспективе приближаться к 40%. Пока же эта доля меньше лишь потому, что массовый снос "индивидуалки" и ветхих многоэтажек, можно сказать, не начинался.

Впрочем, и сейчас те, кто с отселением столкнулся хотя бы один раз, второй раз рисковать не хотят. Исключение составляют, может быть, несколько крупных заказчиков. Они строят типовое жилье, и им удается уменьшить издержки по сносу только благодаря тому, что они предоставляют взамен сносимого жилья квартиры, которые сами и строят, а не приобретают их на вторичном рынке, где цены почти в два раза выше себестоимости строительства.

Но не только суды и расходы пугают заказчиков. Сегодня нет четких механизмов отселения. Не прописаны критерии, по которым должен вестись подбор квартир для этих целей. Не решены и правовые вопросы.

Например, заказчик, чтобы отселить жильцов из приватизированной квартиры в многоквартирном жилом доме, приобретает квартиру взамен, ставит ее на свой баланс. После этого он обязан платить налог на недвижимость и оплачивать коммунальные услуги по тарифам для юридических лиц. Предоставив данную квартиру в собственность семье из приведенного выше примера (механизм передачи прав на сегодня нормами законодательства не регулируется), заказчик не становится собственником квартиры в сносимом доме. Процесс отселения в среднем занимает около года, поэтому вопрос оплаты коммунальных платежей в уже освобожденных квартирах также является открытым (собственник отселился, нового нет, а за квартиру, пока она существует, платить кому-то надо).

Бывает и так, что из отселяемой квартиры в предоставленную заказчиком переселяется не вся семья, а только часть. Оставшиеся жильцы начинают требовать от заказчика дополнительных квадратных метров. Все это снова выливается в расходы и, соответственно, в удорожание строящегося дома.

Не прописаны механизмы отселения и из государственных и служебных квартир. Законодательство ничего не предусматривает и в части защиты прав граждан, относящихся к социально незащищенным категориям, при их отселении из сносимого жилья. Решение таких вопросов остается на совести заказчика.

Еще одна общая проблема. Сколько вариантов квартир для отселения, которые бы соответствовали требованиям законодательства, застройщик обязан предложить отселяемым жильцам и от скольких последние должны отказаться, чтобы появились основания для обращения в суд? Об этом нигде не сказано, и заказчику приходится руководствоваться лишь здравым смыслом.

По мнению директора "Твоей столицы", все недостатки сегодняшнего законодательства следовало бы учесть при подготовке проекта нового Жилищного кодекса. Само собой, в законе следует подробно расписать механизмы защиты прав граждан. Кроме того, необходимо что-то сделать для уменьшения затрат заказчика, а через него — и дольщиков на отселение из сносимого жилья.

Иными словами, проблема есть. И ее нужно решать незамедлительно, если власти заинтересованы в частных инвестициях в жилищное строительство.

Наши новости
«Беларусбанк» предлагает специальные программы кре...
14.11.2018 , Строительство жилья
Рассрочка до 3 лет и скидка 3% в жилом комплексе &...
Приятная новость для покупателей квартир в жилом комплексе «Вяселка»: в ноябре г...
02.11.2018 , Строительство жилья
В ЖК «Вяселка» построен 14-й (по генплану) дом
Завершено строительство еще одного дома в жилом комплексе «Вяселка»: дом №14 (по...
26.10.2018 , Строительство жилья
От 9% годовых: специальные условия по кредитам в Ж...
11.10.2018 , Строительство жилья
В ЖК «Брестский» кредиты на квартиры от 8% годовых
Для покупателей квартир в жилом комплексе «Брестский» действует специальная прог...
11.10.2018 , Строительство жилья
Жилой комплекс «Янтарь»: комфортная жизнь в спокой...
В городе Фаниполь в августе 2019 года будут построены 2 панельных 9-этажных дома...
03.10.2018 , Строительство жилья
Начались продажи квартир в доме №2 (по генплану) Ж...
Старт продаж в доме №2 жилого комплекса «Брестский»
02.10.2018 , Строительство жилья
Жилой комплекс «Мармелад»: ход строительства, отзы...
Прошло совсем немного времени со старта продаж в жилом комплексе «Мармелад», ...
01.10.2018 , Строительство жилья
Рассрочка без увеличения стоимости! Успейте купить...
26.09.2018 , Строительство жилья
Акция на 3-комнатные квартиры в ЖК «Янтарь»
850 $ за квадратный метр в квартирах с отделкой!
17.09.2018 , Строительство жилья
Все новости