Районы демонстрируют “сплоченность”
Из-за гипердефицита предложения схожие по качеству квартиры в разных районах Минска почти сравнялись в цене. Это касается как вторичного, так и первичного рынка.
Автор: Елизавета Булатецкая
Прежде чем сделать такой вывод, специалисты Информационного центра долевого строительства (ИЦДС) АН “Твоя столица” проанализировали ситуацию в двух отличных друг от друга жилых районах — Лошице и Уручье. Первый — весьма молодой, ему около 5 лет. Для него характерна неразвитость социальной инфраструктуры. Правда, в ближайшей перспективе эта проблема будет устранена — город эти вопросы решает достаточно активно. А вот проблемы экологического характера вряд ли удастся ликвидировать даже в обозримой перспективе. Ни для кого не секрет, что микрорайон находится в зоне акустического дискомфорта, в первую очередь из-за близости аэропорта “Минск-1". Кроме прочего, Лошица слишком удалена от центра города, имеются проблемы с транспортным обеспечением.
На фоне Лошицы Уручье выглядит старожилом — ему более 20 лет. Все, что нужно для “спального” района, здесь есть: детские сады, школы, магазины и т. д. Транспортная доступность — одна из лучших среди “спальных” районов столицы, а с открытием новой станции метро она станет еще лучше. С точки зрения экологии ситуация тоже выглядит привлекательно.
Тем не менее, как показал анализ, квартиры и в Уручье, и в Лошице пользуются одинаково большим и устойчивым спросом.
Согласно информации, предоставленной специалистами ИЦДС, из 160 тыс. кв. м жилья, которое запланировано к вводу в Ленинском районе в 2005 г., 78% должно быть построено в Лошице, где объемы ввода ежегодно возрастают. Согласно ген- плану, в ближайшей перспективе там должно проживать 50 тыс. человек.
Заказчиком всего, что строится в Лошице, — домов ЖСК и “долевых” — выступает УКС Мингорисполкома. И предназначено это жилье, как сообщили в УКСе, только для очередников, в том числе имеющих право на льготные кредиты. Отсюда и невысокая цена квадратного метра — около 770 тыс. BYR. Само собой, сравнивать эти суммы с ценами, которые предлагают частные заказчики, было бы некорректно.
Благо ближе к осени в Лошице появится первый частный заказчик, который намерен строить панельный жилой дом в районе Игуменского тракта. На сегодня, по имеющимся данным, заказчик остановился на цене квадратного метра 700-740 USD. Но не исключено, что к началу строительства эта сумма будет подкорректирована, и вряд ли в сторону уменьшения.
В отличие от Лошицы, где пока строятся только панельные многоэтажки (жилье эконом-класса — “В”), в Уручье преобладает каркасное и кирпичное домостроение. То есть речь идет о домах бизнес-класса (“Б”) и отчасти с претензией на элитность (класс “А-”). Напомним, что такая классификация минских новостроек полгода назад была предложена Информационным центром долевого строительства (см. “БР” № 11/2005).
Так вот, из 73 тыс. кв. м, которые планируется ввести в этом году в Первомайском районе, 47,7 тыс. (65%) должно быть построено в Уручье. Опять же, если в Лошице заказчик пока один — госпред- приятие, то в Уручье их несколько, причем все негосударственной формы собственности. Это концерн “Минскстрой”, на долю которого как заказчика приходится 49% (23,5 тыс. кв. м) строящихся квартир, и еще несколько организаций.
Что касается реализации строящегося жилья, то здесь ситуация складывается весьма любопытная. Почти все квартиры, за исключением очень больших, раскупаются на начальной стадии строительства. Например, в одном из каркасно-блочных домов в Уручье, где заказчиком выступает “Минскстрой” и где четырехкомнатных квартир не предусмотрено по проекту, все жилье раскуплено уже давно, хотя дом имеет готовность лишь около 65%. На других объектах этого заказчика ситуация аналогичная. В среднеэтажной кирпичной застройке (уже другой заказчик), расположенной ближе к военному городку, которая имеет аналогичную готовность, остались в продаже только 150-метровые двухуровневые квартиры. Они предлагаются по 700 USD/кв. м.
А самый показательный — объект по ул. Острошицкой. Там еще только идут земляные работы, но для заключения договоров долевого участия предлагаются только 4-комнатные квартиры площадью от 130 до 140 кв. м. Причем выбрать этаж уже нельзя. Стоимость квадратного метра — 850 USD.
Еще в двух каркасно-блочных домах, которые уже почти готовы к сдаче, в продаже остались квартиры-пентхаусы. Площадь каждой — от 260 кв. м, цена — 700 USD/кв. м (еще полгода назад было 600 USD).
И это на сегодня все предложение долевого строительства в Уручье, где из менее чем десятка строящихся домов в свободной реализации осталось считанное число квартир. Иными словами, с предложением здесь почти такая же ситуация, как и в Лошице.
Если сравнить цены, то теоретически они мало чем отличаются. Получается, что если бы в Уручье строились панельные дома, аналогичные тому, который будет возводиться в Лошице частным заказчиком, то цена квадратного метра в этих домах отличалась бы незначительно. Причина — в дефиците предложения.
Невольно возникает вопрос: что мешает увеличить количество строящихся домов?
Отчасти немногочисленность объектов объясняется нехваткой подготовленных к застройке территорий. В Уручье на сегодня, судя по оценкам, приведенным в генплане, наблюдается нехватка некоторых типов инженерных сетей. В Лошице темпы строительства сдерживает и инженерная, и социальная инфраструктура, а развитие и той и другой стоит денег.
Если судить по официальным отчетам, резкое увеличение объемов жилищного строительства требует расширения строительных мощностей — подрядных организаций и домостроительных комбинатов. Сделать это быстро не представляется возможным, опять же, из-за недостатка средств.
Есть еще один ресурс — переход на новые технологии, которые применяются сегодня на Западе и позволяют сократить сроки строительства в 1,5-2 раза. Но и для того, чтобы этот переход осуществить, нужны инвестиции.
А как же ведет себя вторичный рынок? По данным Информационного центра долевого строительства, в Лошице, например, типовые квартиры в домах одно-пятилетнего возраста (более старых там просто нет) предлагаются по 760-946 USD/кв. м. Самые дорогие, естественно, однокомнатные. В Уручье цены находятся в диапазоне от 900 до 1.200 USD/кв. м. При этом жилье в “левом” Уручье ценится чуть дороже, чем в “правом” (до 1.130 USD/кв. м). Здесь более высокие цены (выше 1 тыс. USD) относятся к квартирам, у которых дороже “начинка” (отделка и сантехоборудование).
Как видим, разница в цене одного квадратного метра вторичного жилья в двух районах незначительная. Но за счет того, что в Уручье квартиры больше по своим размерам, это место привлекает более обеспеченных покупателей. А чтобы поселиться в Лошице, надо иметь в полтора-два раза меньшую сумму. То есть престижность районов отражается не на цене единицы площади, а на цене всей квартиры.
Впрочем, это теория, которую пока невозможно подтвердить реальными сделками — из-за отсутствия, как уже было сказано, в Лошице жилья классов “Б” и “А-”, которое есть в Уручье.
В целом же, как отмечают в “Твоей столице”, предложение новостроек на вторичном рынке в обоих районах не соответствует спросу. Это лишний раз показывает, что люди в основном строят жилье для себя, а не на продажу. Особенно сильно дефицит ощущается в Лошице. Долевого строительства для граждан-неочередников здесь нет вообще, и все, что им остается, — это месяцами дожидаться, когда что-то появится на вторичном рынке. И не факт, что выставленную на продажу квартиру удастся купить, потому что на нее может оказаться несколько претендентов. Дефицитный товар достанется тому, кто больше заплатит. Отсюда — такие высокие цены. И резервы для их роста, вероятно, еще не исчерпаны.
Собственно, почему квартиры должны дешеветь? Продукты дорожают, промтовары — тоже, хотя и того и другого в избытке. Стройматериалы растут в цене еще быстрее (судя по официальным индексам цен на строительно-монтажные работы). Заработная плата строителей также не стоит на месте. Доллар дешевеет. Конкуренции на рынке долевого строительства практически нет, затраты на подготовку территорий под застройку увеличиваются с каждым годом, а спрос на квартиры намного опережает предложение. Какое уж тут удешевление?..
