Удорожание соразмерно инфляции и спросу
Цена и комфорт — основные критерии выбора объекта долевого строительства
В отличие от вторичного рынка Минска, где квартиры с начала года подорожали почти на треть, рост цен на первичном рынке не превысил показатель официального удорожания строительно-монтажных работ. Главным сдерживающим фактором здесь являются большие размеры строящихся квартир, что делает их недоступными для большей части граждан. Спрос на долевое строительство превышает предложение, но не настолько, чтобы рост цен первичного рынка бил рекорды.
Автор: Елизавета Булатецкая
К такому выводу пришли специалисты Информационного центра долевого строительства (ИЦДС) АН “Твоя столица” после изучения ситуации во Фрунзенском районе Минска. По мнению руководителя центра Татьяны Недеревой-Архипец, этот район выгодно отличается от Уручья и Лошицы, о которых мы говорили ранее (см. “БР” № 27/2005), в первую очередь разнообразием предлагаемых квартир. Последнее дает возможность более точно оценить ситуацию и выявить тенденции, характерные для сегодняшнего первичного рынка коммерческого жилья в столице.
Согласно генплану Минска, во Фрунзенском районе возможно возведение всех типов жилой застройки с учетом экологических требований, в то время как в других районах города строительство жилья связано с необходимостью проведения эколого-ориентированных градостроительных мероприятий, обеспечения вновь осваиваемых территорий инженерной инфраструктурой или уплотнения существующей усадебной застройки.
Кроме того, Фрунзенский район наиболее перспективен в плане дальнейшего развития. Сегодня в нем проживает около 274 тыс. человек, к 2010 г. этот показатель планируется увеличить до 385 тыс., что по численности соответствует крупному городу. Однако центр района находится только в стадии формирования (построены кинотеатр, гостиница, хореографическое училище, Дворец ледового спорта, рынок). В перспективе — формирование Западного полукольца Лошицкой водно-зеленой системы с воссозданием реки Мышки, созданием парков в районах нового жилищного строительства.
Из 2.445 тыс. кв. м жилья, запланированных к строительству до 2010 г. на свободных территориях города, 40% должно быть возведено во Фрунзенском районе. В частности: Сухарево — 135 тыс. кв. м, район между Сухарево-1 и ЛП Медвежино — 50 тыс., по ул. Притыцкого (между ул. Якубовского и Лобанка и между ул. Тимошенко и Якубовского) — 105 тыс., район улиц Шаранговича, Янковского, Горецкого, Одинцова — 140 тыс., в микрорайоне Красный Бор — 100 тыс., в жилом районе Масюковщина — 450 тыс. кв. метров.
В отличие от некоторых других районов, Фрунзенский район планируется расширять и за пределами границ города. На присоединенных территориях (в микрорайонах Сухарево-4 и -5 и в жилом районе Тарасово) будет возведено около 510 тыс. кв. м жилья. В планах — строительство 30 тыс. кв. м малоэтажного и среднеэтажного жилья за счет уплотнения существующей индивидуальной застройки (м-ны Раковский и Харьковский, район улиц Скрыганова и Кальварийской). Примерно 80 тыс. кв. м жилья будет построено на территориях, функциональное назначение которых планируется в последующем изменить.
А всего из запланированных к вводу до 2010 г. 5.640 тыс. кв. метров в целом по городу на долю Фрунзенского района приходится 27%. При этом одной из наиболее перспективных и объемных стройплощадок станет район Масюковщина. Здесь появятся 4 новых жилых квартала — Масюковщина-3, -4, -5 и -6. Уже утвержден план детальной планировки застройки в границах ул. Матусевича, Глебки, пр. Масюковщина и ул. Колесникова. Заказчиком выступил производственный концерн “Минскстрой”. В планах — строительство 7-, 8-, 9-этажных домов (ориентировочно 600 тыс. кв. м), что позволит заселить 30 тыс. человек. Завершить строительство планируется к 2008 г. Продолжится возведение жилых домов в квартале улиц Бурдейного, Притыцкого, Лобанка и нового участка улицы Якубовского.
В целом можно сказать, что в перспективе Фрунзенский район будет наиболее привлекательным для потенциальных дольщиков как с точки зрения разнообразия типов квартир, так и по их количеству. Примерно такая же ситуация наблюдается и сегодня.
В частности, по планам властей, в нынешнем году ввод жилья в целом по Минску должен составить чуть более 820 тыс. кв. м (103 жилых дома), из них больше трети (311 тыс. кв. м или 37 домов) — во Фрунзенском районе. Причем 32% этого жилья находятся в свободной реализации, остальные 68% — это дома ЖСК и долевое строительство для очередников, где заказчиком выступает УКС Мингорисполкома.
В отличие от льготного жилья, которое возводится непосредственно для очередников и стоимость которого ограничивается сегодня 360-400 USD/кв. м, коммерческое предлагается в среднем по 900-950 USD/кв. м. Это примерно на 10% дороже, чем в начале года. Объединяет льготное и коммерческое жилье лишь то, что у них одинаковые темпы удорожания, которые ограничиваются официальными индексами роста цен на строительно-монтажные работы. Это главное отличие первичного рынка от вторичного, где цены с начала года выросли в среднем на треть.
Основная причина более умеренного роста цен в долевом строительстве — большие площади предлагаемых квартир, считает Т. Недерева-Архипец.
Например, в одном из кирпичных домов, строящихся в квартале улиц Притыцкого и Бурдейного, который пользуется большим спросом у потенциальных дольщиков, двухкомнатные квартиры имеют площадь около 84 кв. м, 3-комнатные — 105-130 кв. м. Цена предложения — 960-980 USD/кв. м без отделки. В другом доме квартиры имеют более щадящие для дольщиков площади (трехкомнатные, например, — 92-98 кв. м), которые предлагаются по 920 USD/кв. м. Но это панельное домостроение.
Как видим, разница между ценой квадратного метра в кирпичном и панельном доме несущественная, но абсолютная стоимость аналогичных по количеству комнат квартир отличается на несколько десятков тысяч долларов. То есть при установлении цены квадратного метра заказчики руководствуются тем, что для потенциальных дольщиков определяющей при выборе квартиры в новостройке является полная стоимость квартиры, а не стоимость квадратного метра.
Руководитель ИЦДС обращает внимание еще на один весьма существенный нюанс. Самыми популярными и самыми дефицитными на рынке долевого строительства по-прежнему остаются одно- и двухкомнатные квартиры. Соответственно, и цены на них (точнее, на единицу площади) выше, чем на более габаритные квартиры. Так, если ценовый предел основного покупательского спроса на трехкомнатные квартиры находится на уровне 960 USD/кв. м, то на однокомнатные может доходить и до 1.100 USD/кв. м.
Причем чем больше по размеру квартиры, тем меньше стоимость квадратного метра, и наоборот. К примеру, в среднеэтажной (около 4 этажей) застройке в районе улиц Одоевского и Тимошенко самая маленькая квартира из числа предлагаемых — 137 кв. м. Цена, учитывая расположение на первом этаже, — 870 USD/кв. м. Площадь остальных квартир — более 181 кв. м. Стоимость — от 900 USD/кв. м. Вполне очевидно, что если бы эти квартиры имели меньшие габариты, то и цена единицы площади была бы выше — как в вышеназванном кирпичном доме, где она составляет 960 USD/кв. м.
Блокированные жилые дома в районе улиц Одинцова и Тимошенко предлагаются по еще меньшей цене — по 850 USD/кв. м. Но кроме того, что они велики по площади (от 180 кв. м и выше), нужно еще заплатить за гараж и земельный участок. В итоге получается около 920 USD/кв. м.
На примере Фрунзенского района есть возможность заметить еще одну особенность: размеры квартир влияют и на сроки их реализации, что, опять же, продиктовано соответствующим уровнем спроса. Так, у однокомнатных квартир самый минимальный срок реализации — он не превышает, как правило, 2-3 месяцев с начала строительства объекта. Двухкомнатные раскупаются в течение полугода. А самые “долгоиграющие” — четырехкомнатные, которые находят своих будущих хозяев на завершающей стадии строительства, а иногда и после ввода дома в эксплуатацию.
И чтобы не было срывов в реализации, заказчику нужно очень гибко чувствовать, как меняются спрос и интересы потенциальных дольщиков. А по мере того как количество строящегося жилья увеличивается, возникает еще одна сложность — правильно установить цену, чтобы не продешевить и не оттолкнуть покупателей.
Простой пример. В одном и том же районе строятся два дома. Один — элит-класса, другой — классом пониже. В обоих случаях квартиры по размерам примерно одинаковы. Но в первом доме стоимость квадратного метра — 920 USD, во втором — 960 USD. Спрашивается: где квартиры будут раскуплены быстрее? Ответ однозначный — в первом. Но здесь есть и другой момент. Если покупатели готовы платить по 960 USD/кв. м в доме среднего потребительского класса, то не проигрывает ли заказчик элитного дома, предлагая меньшую стоимость квадратного метра?
Опять же, если речь идет о квартире площадью 250 кв. м и об индивидуальном доме, то при одинаковой цене квадратного метра дольщик будет руководствоваться показателями комфортности. Индивидуальный дом предпочтительнее, нежели квартира, пусть и в элитном, но все же многоквартирном доме.
На вопрос, будут ли расти цены на рынке долевого строительства жилья, руководитель ИЦДС ответила, что, скорее всего, будут. “Во всяком случае, предпосылок для снижения стоимости реализации строящегося жилья мы пока не видим”, — подытожила Т. Недерева-Архипец.
