География спроса расширяется
На фоне гиперцен на вторичное жилье стоимостные показатели квартир в столичных новостройках ведут себя более чем скромно. И единственное, что несколько охлаждает покупателей при взгляде на первичный рынок жилья, — это большие размеры квартир. Но этот недостаток компенсируется за счет рассрочки платежа за приобретаемые квадратные метры.
Автор: Елизавета Булатецкая
По мере того как рынок жилья насыщается новыми объектами, как застраиваются и облагораживаются территории Минска, меняются и приоритеты в части выбора места проживания. К примеру, одни районы несколько теряют свою значимость в глазах покупателей (например, кварталы вдоль главного проспекта столицы), другие, наоборот, приобретают вес (Уручье, район ул. Воронянского и др.).
В то же время есть и такие территории, которые уже лет 20 пользуются устойчиво высоким спросом. К таковым относится, например, район в границах проспекта Победителей и улиц Мельникайте, Тимирязева, Игнатенко. Причем если раньше интерес покупателей концентрировался вокруг улиц Дрозда, Мельникайте и проспекта Победителей, то в последние пару лет благодаря активному строительству новых объектов — жилых и спортивно-досуговых комплексов — границы интересов в этом районе расширились.
Цены предлагаемых здесь на вторичном рынке квартир из расчета стоимости одного квадратного метра чуть ли не самые высокие в городе. По данным агентства недвижимости “Твоя столица”, 21% предложения в этом районе — пятиэтажные дома, построенные в 50-70-е годы. Сегодня они выставляются на продажу в среднем по 1.100 USD/кв. м — с начала года рост составил около 30%. 9-этажки, построенные в более поздний период (с начала 80-х до 2002 года), занимают 63% предложения. Средняя цена квадратного метра в этом секторе рынка составляет 1.200 USD. Остальные 16% — это новое жилье, возраст которого не превышает четырех лет. Здесь цены колеблются от 1.100 (квартиры, требующие ремонта) до 1.950 USD/кв. м. Последняя цифра — для жилых помещений с очень хорошим ремонтом, высококачественной отделкой, дорогим сантехоборудованием.
В то же время квартиры в новостройках (правда, без отделки) предлагаются по 970-1.500 USD/кв. м. И это при том, что жилье в данном ценовом сегменте не является типовым, а строится по индивидуальным проектам.
Само собой, интерес, который проявляют к району потенциальные покупатели и дольщики, делает его привлекательным для фирм-заказчиков, специализирующихся на долевом строительстве жилья, особенно жилья повышенных потребительских качеств. Но активное жилищное строительство здесь возможно, согласно генплану, при условии обеспечения новых территорий инженерной инфраструктурой и реконструкции существующей застройки.
В текущем году сдается жилой дом на пересечении улиц Гвардейская и Чехова с подземной автостоянкой. В открытую продажу квартиры в этом доме не поступали: заказчик строил дом для своих сотрудников. В стадии завершения находится и дом на пересечении улиц Гвардейская и Парковая.
В квартале улиц Тимирязева и Дрозда заказчик приступил к возведению двухсекционного 55-квартирного жилого дома. Размеры квартир — от 136 кв. м, высота потолков — 3 м. Цена предложения — 1 тыс. USD/кв. м. Сдача объекта запланирована в 2007 году.
По ул. Грибоедова (дом № 2) и ул. Гвардейской (№ 1) ведется реконструкция и надстройка пятиэтажек с устройством лифтов. В доме, где работы уже заканчиваются, все квартиры в надстраиваемых этажах проданы. В том, где строительство еще только начато, осталась нереализованной только одна квартира. Предлагается она по цене 970 USD/кв. м. С учетом повышенного интереса к подобным новостройкам со стороны потенциальных дольщиков процесс реконструкции с надстройкой этажей может получить в дальнейшем более широкое развитие.
В квартале улиц Москвина, Грибоедова, Панфилова, Репина началось возведение уникального в своем роде жилого комплекса “Залаты маёнтак”. Сдача первой очереди (два дома по улице Москвина) запланирована на II квартал 2006 года. Уникальность проекта не только в оригинальности архитектуры, но и в технических решениях.
Комплекс состоит из 7 пятиэтажных одноподъездных домов с закрытой внутренней территорией (будет огражден). Дома каркасно-блочного типа со свободной планировкой. В каждом доме по 6 квартир — по 2 на этаже (на последнем этаже — двухуровневые квартиры, а на первом — гараж). В домах планируется установить малошумные импортные лифты, предусмотрен мусоропровод. Каждая квартира оборудована отопительным котлом, что позволит будущим владельцам существенно экономить на отоплении и горячем водоснабжении. Также предусматриваются системы видеонаблюдения и охраны, оснащение всеми необходимыми телекоммуникациями. По планам заказчика обслуживание жилого комплекса будет осуществлять негосударственная жилищная служба.
На сегодня квартиры первой очереди предлагаются по цене 1.300 USD/кв. м. Однако после того как будет освобождена площадка под строительство второй очереди (сегодня там размещена индивидуальная застройка), цена реализации может существенно повыситься.
Кстати, “Залаты маёнтак” — это первый пример строительства нового жилья на месте морально устаревшего частного сектора в рассматриваемом районе. По планам до 2010 года вдоль улицы Тимирязева на освобождаемых от “индивидуалки” территориях планируется возвести 65 тыс. кв. м жилья. Это 7,5% от того, что вообще планируется построить в городе за ближайшие пять лет на месте устаревшей застройки. Путем уплотнения застройки в районе ул. Грибоедова генпланом предусматривается возвести еще 15 тыс. кв. м (тоже до 2010 года).
Но, естественно, рассматриваемый район, который уже отличается высокой плотностью застройки, не может уплотняться до бесконечности, поскольку есть граница, нарушив которую уплотнение породит различные проблемы, в том числе и экологические. Поэтому по мере сокращения количества площадок для нового освоения будет возрастать и конкуренция застройщиков. Само собой, и цены в новостройках, осуществляемых в будущем по оригинальным проектам, учитывая привлекательность данного района, будут постепенно расти.
