Заказчик желает знать больше

Даже год назад, желая заняться долевым строительством жилья, заказчик интересовался в основном тем, в каком месте надо расположить дом и какие в нем должны быть квартиры, чтобы их можно было продать с максимальной выгодой. Сегодня круг интересующих его вопросов заметно расширился: появилась необходимость в более качественном консалтинге, в долгосрочном прогнозировании поведения потенциальных покупателей жилья. Но готов ли рынок консалтинговых услуг к таким изменениям, есть ли он вообще в Минске и что еще необходимо знать заказчику, чтобы минимизировать свои инвестиционные риски?

 

Чтобы получить ответы на эти и другие вопросы, мы обратились к специалистам Информационного центра долевого строительства (ИЦДС) АН “Твоя столица”, созданного около года назад и успевшего за этот короткий период времени приобрести определенный опыт в новом деле.

В том, что со временем спрос на консалтинговые услуги в сфере недвижимости будет расти, у директора агентства “Твоя столица” Владимира Давидовича нет никаких сомнений. Он также уверен, что лишь крупная риэлтерская фирма способна обеспечить качество таких услуг. Потому что консалтинг может основываться только на базе достоверной и обширной, систематически отслеживаемой информации о ситуации на рынке. Если этим будет заниматься какая-то специализированная, исключительно консалтинговая организация, то ей придется покупать данные у риэлтерских фирм. Но специализация в этом деле — по типу конвейера, когда каждый отвечает лишь за свой участок работы, не способствует качественному консалтингу.

К примеру, агентство недвижимости продает консалтинговой фирме информацию. Но кто из агентств сегодня готов продать свою базу данных? Пожалуй, никто. Но даже если это и будет происходить, то, опять же, чисто консалтинговая организация несет лишь ограниченную долю ответственности за то, что она в конечном итоге посоветует заказчику. Потому что ее интересы ограничиваются размером гонорара за выполненную работу.

Совсем иное дело, когда консалтингом всерьез занимается риэлтерская компания, которая в последующем получит право выступить генеральным риэлтером на объекте заказчика, продолжает свои рассуждения В. Давидович.

И в этом с ним трудно не согласиться. Действительно, качественно выполненный консалтинг, на котором агентство недвижимости вряд ли способно зарабатывать в принципе, позволит ему в будущем заработать на оказании риэлтерских услуг по реализации квартир в уже строящемся доме. И совсем неважно, кто именно обеспечит качественный консалтинг — “Твоя столица”, какое-то другое агентство или вообще все крупные риэлтерские фирмы. Главное, чтобы рынок этих услуг развивался и росла конкуренция, которая, как известно, стимулирует к развитию и совершенствованию.

Но это лишь одна сторона вопроса. Вторая заключается в том, что сегодня повышение качества консалтинга в сфере недвижимости сдерживается дефицитом информации. Речь не идет о сделках, ценах и объемах продаж в том или ином узком сегменте рынка, где хорошо ориентируются определенные риэлтерские фирмы. Чтобы глубоко проанализировать ситуацию, нужна статистика квартирных сделок в целом по городу. Необходимо иметь сведения о перспективах градостроительного развития конкретного района, в котором заказчик намерен строить объект, а возможно, и соседствующих с ним территорий. И, что немаловажно, нужна информация о готовящихся изменениях административно-правового характера. Поскольку, как считает В. Давидович, административный фактор, как никакой другой, способен влиять на ситуацию на рынке недвижимости, и не только жилой.

По мнению руководителя ИЦДС Татьяны Недеревой-Архипец, даже при принятии административных решений в сфере недвижимости статистике отводится сегодня незаслуженно малая роль, а иногда статданные и вовсе не принимаются в расчет. То ли их просто нет, то ли учет ведется, но не совсем продуманно, и потому не может дать полную картину происходящего, то ли административные структуры не располагают специалистами, которые бы умели работать с такими данными. Так или иначе, проблема существует. А как скоро она разрешится, будет зависеть от увеличения спроса на консалтинговые услуги со стороны частных заказчиков и госорганов.

Кстати, а каков сегодня этот спрос со стороны заказчиков? Он есть, считает Т. Недерева-Архипец, но недостаточный, чтобы сильно стимулировать развитие рынка консалтинговых услуг. Основная причина — дефицит предложения объектов, строящихся по долевому участию. В среде заказчиков укоренилось мнение: что сегодня ни построй в Минске, все будет раскуплено.

Впрочем, здесь тоже наметились определенные изменения. По мере увеличения числа участников рынка долевого строительства и объектов у потребителя появился выбор. Потенциальный дольщик уже не с такой решительностью, как раньше, готов выложить большие деньги за любой предложенный ему товар лишь потому, что этот товар называется квартирой. Потребителю уже недостаточно предложить любую жилплощадь в новом доме — он стал более требователен к планировке и к габаритам квартиры, к соотношению жилой и общей площади, к тому, кто будет его соседями по подъезду, по дворовой территории. Его интересует, как будет вестись обслуживание дома, как этот дом будет охраняться, как решены вопросы парковки и охраны автотранспорта и многие другие вопросы, включая вопрос, кто является заказчиком.

Поэтому дефицит предложения минского жилья на первичном рынке хотя и по-прежнему ощутим, но уже не гарантирует, что любые квартиры в любом строящемся доме, независимо от его местоположения и имиджа заказчика, будут раскуплены на стадии возведения объекта. В связи с этим не только увеличивается (пусть и медленно) спрос на консалтинговые услуги в сфере недвижимости, но и повышаются требования к их качественной и количественной составляющей.

Еще год назад заказчика в основном интересовало, какие типы квартир должны быть в доме, пропорции между одно-, двух-, трехкомнатными и должны ли вообще быть в доме однокомнатные квартиры, востребована ли будет та или иная планировка жилых помещений и как ее оптимизировать. Сегодня же, помимо ответов на эти вопросы, заказчик желает видеть в консалтинговом отчете весь тот массив информации, на базе которой отчет готовится.

“Само собой разумеется, что и в прошлом году мы предоставляли такую информацию, но по собственной инициативе, — говорит Т. Недерева-Архипец. — Тогда как сегодня это уже требование заказчика. Кроме того, его интересует долгосрочная перспектива, то есть как будет вести себя рынок и будут ли востребованы квартиры в будущем доме к началу строительства” (а от начала подготовки проектной документации до получения разрешения на строительство может пройти, как известно, и год, и два — в зависимости от готовности выделяемой площадки). По словам собеседницы, заказчика также интересуют долгосрочные прогнозы по ценам, анализ рынка в конкретных районах и местоположения предполагаемого к застройке участка. То есть уровень застройщика и его требований к консалтингу, безусловно, растет и будет расти дальше, считает собеседница.

По мнению специалиста, в будущем заказчика начнут интересовать и вопросы, касающиеся способов и сроков проведения маркетинговой кампании, а также затрат на нее. Это очень важные моменты, хотя они пока не принимаются в расчет фирмами, которые намереваются заниматься долевым строительством. Например, длительность проведения рекламной кампании и, соответственно, затраты во многом зависят от имиджа заказчика, его известности, от раскрученности конкретного района и, в частности, участка предполагаемого строительства.

“Мне, будь я на месте застройщика, при принятии решения хотелось бы видеть также объекты-конкуренты на тот период времени, когда мой дом будет строиться и сдаваться в эксплуатацию, — заметила Т. Недерева-Архипец. — И если такой конкурент будет выявлен, то, безусловно, нужно предусмотреть некие преимущества в строящемся доме — например, удачную нарезку квартир, нужное количество парковочных мест, иные привлекательные условия для потенциальных дольщиков”.

Важно также решить, на каком этапе реализации проекта лучше всего начать привлекать средства дольщиков и нужно ли их привлекать вообще на стадии строительства или лучше продавать готовые квартиры.

Необходимо, кроме того, четко определить недостатки площадки. Например, строительству дома может предшествовать снос существующей застройки (жилье, производственное здание, склад). В этом случае, с учетом наработанной практики, необходимо рассчитать заранее, сколько времени уйдет на освобождение площадки и каких затрат это потребует.

Наконец, заказчику необходимо получить ответ и на такой вопрос: не станет ли соседство будущего дома с тем или иным окружением препятствием для реализации проекта вообще.

“И мы готовы к тому, чтобы подобные вопросы появились в перечне требований заказчика”, — подытожила Т. Недерева-Архипец.