Цена комфорта

В практике работы с богатыми клиентами риэлтерам все чаще приходится сталкиваться с тем, что среди новостроек, позиционирующихся как элитное жилье, очень мало объектов, на 100% отвечающих ожиданиям потенциальных покупателей.

А требования таких клиентов к приобретаемым квартирам с каждым днем возрастают. Кто-то сегодня отказывается от покупки, потому что его не устраивает архитектура здания, кто-то из-за того, что заказчик не готов сообщить на стадии строительства, какая организация будет заниматься эксплуатацией дома или жилого комплекса. Кто-то хотел получить ответ на вопрос, каким конкретно будет благоустройство дворовой территории, и не получил его. А кого-то устраивает все, но не устраивает планировка — например, неоправданно малые жилые комнаты при очень большой общей площади или из-за обилия коридоров квартира напоминает лабиринт. А некоторые и вовсе прежде чем заключить договор, хотят знать, кто будет их соседом по площадке.

Характерным для обеспеченных покупателей является то, что их интересует не столько цена квадратного метра, сколько сам объект покупки, — элитная квартира должна быть по-настоящему элитной. А таких новостроек в Минске раз-два и обчелся.

То есть в последнее время появились более богатые и требовательные, чем раньше, клиенты, а рынок оказался не готов к этим позитивным изменениям. Он даже не готов к увеличению цены квадратного метра элитного жилья, потому что это увеличение должно сопровождаться повышением потребительских качеств товара. Возможно, этим и объясняется тот факт, что до недавнего времени разница в ценах квадратного метра типового и элитного жилья в коммерческих новостройках Минска практически отсутствовала, чего нельзя сказать о столицах соседних государств — Москве и Киеве.

Рассказывая об опыте московских и киевских коллег, специалисты ОДО "Твоя столица-консалт" обращают внимание на то, что у соседей классификационные требования к жилью того или иного класса несколько отличаются, хотя в понятиях "классности" большой разницы нет. Например, в Москве жилая недвижимость делится на жилье эконом-, бизнес- и элит-классов. И хотя эти понятия сегодня четко не формализованы, поскольку их приходится все время корректировать, в Москве клиент вполне понимает, на что он может рассчитывать, покупая жилье эконом- или, например, элит-класса.

В то же время если москвич приобретет элитную квартиру в Минске, то получит (по московским меркам) жилье лишь бизнес-класса. "Потому что классификационные требования у нас сильно отстают от тех, которые приняты в Москве", — заметила в беседе с корреспондентом "БР" руководитель Информационного центра долевого строительства (ИЦДС) ОДО "Твоя столица-консалт" Татьяна Недерева-Архипец. (Напомним, что пару месяцев назад руководством агентства "Твоя столица" принято решение о выделении Информационного центра долевого строительства и Информационного центра коммерческой недвижимости в отдельную компанию — ОДО "Твоя столица-консалт" — для работы на рынке инвестиций в недвижимость.)

К примеру, по московским меркам элитное жилье — это, кроме престижного местоположения, оригинальная современная архитектура, наличие в верхней части зданий квартир с террасами и пентхаусов, лифты класса люкс, фирменная приточно-вытяжная вентиляция, собственный теплопункт. Повышенные требования предъявляются к благоустройству придомовой территории (фонтаны, прогулочные дорожки, беседки и т. д.) и уровню сервисного обслуживания. Например, объектом должна обязательно управлять высокопрофессиональная и хорошо зарекомендовавшая себя на рынке компания, в доме должны быть клубы по интересам, детские комнаты и т. д. За такой комфорт покупатели готовы платить огромные по нашим меркам суммы.

Кстати, если раньше московские элитные новостройки ограничивались конкретными территориями в центральной части столицы, то сейчас жилье, которое презентуется как элитное, может быть расположено чуть дальше от центра. Но главное, чтобы выполнялись все остальные условия.

Киев своими классификационными требованиями к элитному жилью близок к Москве. Правда, и он кое в чем все еще отстаетот нее, но намного меньше, чем Минск. Украинская строительная ассоциация приняла классификацию, по которой жилая недвижимость делится не на 3, как у москвичей, а на 5 классов: социальная, эконом-, бизнес-, премиум и де-люкс. То есть киевские специалисты отдельно выделили жилье, которое строит государство для малообеспеченных граждан, — социальное, а элитное разделили на два класса.

"В классификации, которую мы сделали в прошлом году, социальное жилье не выделяется в отдельную группу, — рассказала руководитель ИЦДС. — Мы ограничиваемся тремя типами жилья — эконом-, бизнес- и элит-классы, последний из которых делим на два подкласса — премиум и де-люкс. Что же касается наполняемости каждого класса соответствующими требованиями, то мы в этом плане отстаем и от Москвы, и от Киева, потому эти классификационные требования формулировались с учетом того, что предлагается на рынке", — пояснила собеседница. При этом она добавила, что по мере улучшения качества элитного жилья будет расширяться и перечень требований к нему.

Следует также отметить, что не только по качеству, но и по объемам доли элитного жилья Минск существенно отстает от соседних столиц. У нас она составляет не более 5%, а в Москве — до 20%. Да и в Киеве эта цифра заметно больше — от 9 до 14%. Кстати, количество элитных новостроек в украинской столице с 2004 года увеличилось на 35%. При этом специалисты украинского рынка недвижимости говорят о том, что жилья такого класса строится примерно в 2,5 раза меньше, чем его необходимо для удовлетворения спроса. В Москве — аналогичная ситуация.

Большое различие имеется и в ценовых диапазонах для новостроек одного и того же класса. В Москве квартиры эконом-класса предлагаются по цене до 5 тыс. USD/кв. м (здесь и далее указана стоимость без чистовой отделки квартир), бизнес-класса — от 4 до 15 тыс., элитные — от 8 тыс. и выше (средняя для последней категории — около 20 тыс. USD). В Киеве цифры поменьше, но тоже впечатляют: жилье эконом-класса — до 1.200-1.300 USD/кв. м, бизнес-класса — в среднем 2.000 USD. Что касается элитного жилья, то сегодня его стоимость в некоторых киевских новостройках достигает 7 тыс. USD/кв. м, и аналитики утверждают, что это не предел.

В Минске до недавнего времени разница между ценами квадратного метра элитного жилья и, например, эконом-класса не превышала 10-15%. Сегодня она уже более ощутима. К примеру, типовые квартиры в коммерческих новостройках реализуются по 900-1.000 USD/кв. м, а в домах повышенной комфортности в центре города могут предлагаться по 1,5 тыс. USD/кв. м и выше, в зависимости от стадии строительства. Таких объектов не очень много в Минске, но они есть. При этом специалисты ИЦДС считают, что разница в цене между жильем эконом-класса и жильем повышенных потребительских качеств имеет тенденцию к росту за счет постепенного удорожания элитных новостроек, о чем говорилось в прежних публикациях "БР".

Неизбежное увеличение этой разницы обусловлено несколькими факторами.

Взять, к примеру, престижность местоположения — показатель, который в классификационных требованиях является (как в Москве, так и в Киеве) главной позицией, позволяющей относить объект к элитному классу. Участков, которые бы соответствовали нужному уровню престижности, в городе остается все меньше. Для их получения и освоения требуется все больше и больше средств. Потому что, кроме платы за право аренды земли, затрат на перекладку сетей и т. д., есть еще расходы, связанные с освобождением участка от существующей застройки и с отселением. Это та группа затрат, которая неизбежно сопровождает строительство элитного объекта и которая впоследствии все больше будет способствовать увеличению стоимости квадратного метра высококлассной квартиры.

Кроме того, по мере развития и насыщения рынка новыми, более качественными объектами перечень критериев элитности будет расширяться и детализироваться, наполняться новыми опциями, которые, безусловно, отразятся на цене. И это справедливо, считает Т. Недерева-Архипец, "поскольку жилье, которое строится в центре города по индивидуальным проектам, которое заказчики задумывали и реализуют как жилье нового уровня комфортности, не может стоить столько же, сколько квартиры в типовых многоэтажках или в домах со свободной планировкой, но лишенные каких-либо изысков".

Например, в Москве кое-кто из специалистов настаивает на том, что дом может быть элитным, если в нем количество квартир не превышает 30. Кроме того, и московские, и киевские специалисты приходят к мнению, что в настоящем элитном доме контингент жильцов должен формироваться не только по способности оплатить дорогие апартаменты — это должны быть люди определенного статуса и даже с определенными ценностями. Такие дома, которые получили название клубных, могут быть расположены в тихом центре города. В Минске же понятие "клубные дома" еще только формируется.

У нас несколько иное отношение и к количеству квартир в элитном доме. "Рынок такого жилья сам по себе достаточно молодой, и мы пока допускаем, что элитные дома могут быть и многоквартирные, — более 30 квартир. Но придет тот день, когда и в Минске появятся более жесткие требования к данному типу жилья", — заметила Т. Недерева-Архипец.

По ее словам, сравнение ситуации на рынках Москвы и Киева позволяет увидеть тот уровень, на который мы рано или поздно вынуждены будем подняться, — речь идет не о ценах, но обязательно о качественном уровне. То есть те элитные комплексы, которые возводятся сейчас в столицах России и Украины, — своего рода ориентир для минских заказчиков, архитекторов и строителей. Такому развитию способствует платежный спрос потенциальных покупателей, рост которого особенно заметен в последний год.

То есть все идет к тому, чтобы заказчики перестали экономить на проектах, а обращались к высокопрофессиональным архитекторам, способным не только предложить хорошую идею, но и проработать ее технически. В свою очередь строительный рынок должен быть готов предложить услуги, материалы и технологии, позволяющие построить элитный объект качественно и в короткие сроки. При этом весь процесс реализации проекта должен быть усовершенствован и продуман до мелочей, включая выбор компании по управлению уже построенным домом, сроки отделки квартир с момента сдачи объекта и до момента вселения будущих жильцов. Такой положительный опыт в случае его внедрения мог бы постепенно переноситься на остальное жилье. И если всем этим заниматься серьезно, то клиенты смогут наконец-то получить то, чего хотят, и их станет больше, считают специалисты ОДО "Твоя столица-консалт".

Кроме того, практика реализации элитных квартир показала, что такое жилье не должно продаваться на стадии долевого строительства. Потому что в процессе возведения довольно трудно оценить все преимущества объекта. Истинную цену элитное жилье приобретает только тогда, когда объект полностью завершен и выполнено благоустройство. "И это уже будет не 1.000 USD за квадратный метр, а совсем другая цена. А для этого заказчик должен быть достаточно состоятельным, с хорошей репутацией и иметь возможность привлечения банковских кредитов, чтобы построить объект и приступить к его реализации после завершения проекта", — сказала в заключение руководитель ИЦДС.