По закону сообщающихся сосудов

Строительство жилья , 09.04.2007 12:00:00
Похоже, покупатели столичных квартир потихоньку начинают выдыхаться в гонке за ценами


В марте отмечено снижение спроса на одно-двухкомнатные квартиры. Это, по мнению специалистов, можно рассматривать как первый признак того, что ближе к лету ситуация на вторичном рынке жилья в Минске стабилизируется. Правда, в течение апреля ценовая динамика, которая имела место в первом квартале текущего года, может еще сохраниться. Но затем начнется снижение темпов удорожания: сначала одно-двухкомнатных, затем — трех- и четырехкомнатных квартир.

Автор: Елизавета Булатецкая

Такими прогнозами поделился с корреспондентом “БР” директор ОДО “Твоя столицаконсалт” Владимир ДАВИДОВИЧ.

— Анализ предыдущих лет показывает, что малометражные квартиры быстрее всего реагируют на изменение поведения покупателей. А в периоды ажиотажного спроса они становятся переоцененными. Затем, когда наступает период стабилизации и цены не падают, а просто стоят на месте, дешевые квартиры, стоимость которых выросла в момент пикового спроса выше разумного предела, даже дешевеют. То есть у малогабаритных квартир (в первую очередь типовых потребительских качеств) “тормозной путь” короче и “ускорение” быстрее, чем у крупногабаритных.

Цены на квартиры большей площади менее подвижны, но у них и “тормозной путь” длиннее, чем у малогабаритных. И когда рост цен на одно- и двухкомнатные квартиры в самом разгаре, цены на трех- и четырехкомнатные только начинают раскачиваться. Когда же цены на малогабаритное жилье, достигнув своего пика, замедляют, а затем и вовсе прекращают движение, более просторные апартаменты продолжают еще какое-то время дорожать, пока процентная разница между стоимостью квадратного метра квартир разного метража не достигнет уровня, характерного для периода стабильности. Этот уровень, по нашим оценкам, находится в пределах 5-8%. В марте благодаря тому, что одно- и двухкомнатные квартиры дорожали в предыдущие месяцы быстрее, чем остальные, этот показатель составил около 18-20%.

Такие выводы позволяют сделать результаты мониторинга квартирного рынка, который мы стали проводить ежемесячно с начала текущего года. Кроме того, нами разработана методология подсчета индекса покупательской активности (ИПА). Это очень важный индекс, поскольку он является своего рода индикатором состояния рынка. Подсчитать его может только крупная риэлтерская компания, которая обладает сведениями о предложении объектов в разных сегментах рынка и о покупательском отклике на это предложение. Еще один важный показатель — время позиционирования объекта на рынке, то есть время от момента его выставления на продажу до заключения предварительного договора на покупку. Этот показатель — тоже в нашем активе.

Применяя свои новые разработки, текущую статистику, а также архивные базы данных и результаты мониторинга за предыдущие годы, мы выявили некоторые закономерности поведения квартирного рынка. Первая — это цикличность, в том числе в динамике цен и изменении ИПА. Если говорить общими словами, то 2006 год был очень похож на 2004 год, а I квартал 2007 года мало отличается от аналогичного периода 2005 года. Исходя из этого можно сделать предварительный вывод, что последующее развитие ситуации на квартирном рынке не только во II квартале, но и во втором полугодии может повторить сценарий 2005 года — сначала цены активно росли, а потом наступило затишье.

Еще одна особенность, которую мы обнаружили в прошлом году, но в которой окончательно убедились сейчас: на колебания ИПА рынок реагирует с опозданием на 2-2,5 месяца. Глядя на динамику кривой среднего показателя спроса по всем типам квартир, можно отметить, что в феврале-марте началось снижение покупательской активности. Если разбить по категориям, исходя из количества комнат, то снижение активности отчетливее всего проявилось в секторе малогабаритного жилья — в первую очередь однокомнатных квартир. В то же время интерес к трех- и многокомнатным квартирам в течение всего марта продолжал увеличиваться.

Если наши выводы верны, то снижение активности в секторе малогабаритного жилья через 2-2,5 месяца проявится в виде снижения темпов роста цен на этот вид квартир. В прошлом году мы наблюдали обратную картину. Где-то в середине мая, когда на рынке наблюдался спад, было замечено некоторое оживление со стороны потенциальных покупателей в секторе однокомнатных квартир. А через два месяца, то есть с середины июля, эта активность начала проявляться на ценах. Примерно с этого момента однокомнатные квартиры медленно пошли в отрыв, постепенно набрав темп к декабрю 2006 года.

В то же время интерес к более габаритным квартирам продолжал снижаться в течение всего лета. Этот сектор жилья стал оживать позже — в начале осени подтянулись двухкомнатные, в декабре активно заработал сектор “трешек” и многокомнатных квартир. В итоге с середины января до середины февраля мы наблюдали ажиотажный спрос на все типы квартир и, как результат, серьезный рост цен.

Эти наблюдения подтверждаются и официальной статистикой. Так, по данным Национального кадастрового агентства, ежемесячное количество сделок с квартирами на вторичном рынке в Минске в январе — феврале превысило среднемесячный прошлогодний показатель в 2 раза.

— Иными словами, результаты мониторинга за февраль — март позволяют говорить о начале стабилизации?

— Именно так. С определенной долей оптимизма мы можем предположить, что к июню рынок вступит в фазу стабилизации.

Однако поскольку спрос на многокомнатные квартиры еще не достиг своего пика в силу большей неповоротливости и покупатели все еще “переваривают” выросшие цены на этот тип жилья, в ближайшие месяцы в этом секторе сохранится прежняя динамика.

— А предложение по-прежнему снижается или здесь тоже произошли перемены?

— Начиная с февраля отмечается рост предложения. На первый взгляд это кажется несколько странным на фоне ажиотажного роста цен и спроса. Но, оказывается, и здесь есть определенная закономерность, обусловленная специфической для Минска структурой сделок с жильем. Эта специфичность состоит в том, что большая их доля приходится на сделки купли-продажи с целью размена и обмена уже имеющегося у сторон жилья. Процент же чистых покупок по-прежнему невелик.

По результатам мониторинга, за январь — февраль общий метраж выставляемого на продажу жилья увеличился на 24%, количество квартир — на 29%. В марте — на 8 и 13,5% соответственно. Все это, учитывая структуру сделок, лишний раз свидетельствует об увеличении активности продавцов малогабаритных квартир. Потому что их сейчас выгодно менять на крупногабаритное жилье.

В то же время мы считаем, что спрос на одно- и двухкомнатные квартиры стал снижаться за счет разъездов. Потому что, продав трехкомнатную квартиру, человек не может сегодня купить без доплаты не только две однокомнатные, но даже однокомнатную квартиру и комнату. Кстати, стоимость квадратного метра комнат уже достигла 3 тыс. USD. Эти причины вынудили уйти с рынка часть покупателей малогабаритных квартир, что в основном и послужило причиной падения ИПА. На рынке остался в основном инвестиционный покупатель — тот, который покупает малогабаритные квартиры без всяких обменов и разменов. И этот спрос пока достаточно велик, что может поддерживать рост цен на нынешнем уровне еще какое-то время. Если быть более точным, то в марте спрос на все типы квартир, несмотря на отмеченное снижение, все еще существенно превышал показатель аналогичного периода прошлого года.

Приведенные выше выводы дают нам основания полагать, что во II квартале текущего года на рынке будет доминировать покупатель, который сейчас продает малогабаритное жилье инвестиционным покупателям и с доплатами и кредитами приобретает большее. Мы также прогнозируем, что средний ИПА останется на плюсовой отметке именно за счет таких участников рынка. Они же поспособствуют тому, чтобы к июлю цены на многокомнатные квартиры наверстали упущенное. В результате мы получим к середине лета ту разницу стоимости единицы площади жилья разного метража, которая характерна для периода стабилизации.

Нельзя не сказать о рынке домов и коттеджей в пригороде. По нашим оценкам, не только спрос, но и количество сделок в этом секторе с начала текущего года увеличились в разы. Это дает основание полагать, что на рынке индивидуального жилья в минском пригороде следует ожидать в ближайшее время повторения сценария, который мы наблюдали на столичном рынке квартир в I квартале года.

Очевидно, что столичные квартиры уже поднялись до уровня, когда становится выгоднее приобретать дома в пригороде. В среднем минское жилье типовых потребительских качеств (безусловно, на вторичном рынке) с февраля 2006 г. по февраль 2007 г. подорожало примерно на 48% (в Москве, для сравнения, — на 52%). А дома в пригороде за тот же период — где-то на 20%. То есть сейчас покупатель активно переходит на рынок индивидуального жилья в столичном пригороде. И именно этот сектор, по нашему мнению, в ближайшие полгода-год будет вести себя наиболее динамично. Причем ярко выраженная динамика сохранится и дальше. То есть рост активности покупателей и, соответственно, цен в этом секторе будет гораздо интенсивнее, чем это имело место в последнее время на вторичном рынке квартир в городе.

— Значит, сегодня самое время вкладывать деньги в загородные дома?

— Думаю, да. Тем более что пригород в последнее время активно развивается и, судя по градостроительным планам, этот процесс продолжится. Рынок, если это действительно рынок, живет по закону сообщающихся сосудов.

— Владимир Иванович, в заключение расскажите вкратце о своих новых проектах в области консалтинга.

— Самый главный проект — это ОДО “Твоя столицаконсалт”, которое окончательно сформировалось благодаря включению в него двух информационных отделов — долевого строительства и коммерческой недвижимости, начавших свою работу в структуре ООО “Твоя столица”. Оба отдела еще до преобразования в консалтинговую фирму занимались мониторингом. Изучая информацию, которая накапливается в информационной базе “Твоей столицы”, они за несколько лет отшлифовали методики и методологию работы и сегодня уже вышли на более профессиональный уровень.

И первое, чем мы можем без преувеличения гордиться, — это достаточно точные прогнозы развития ситуации на рынке жилой и коммерческой недвижимости. Наши прогнозы, в частности на 2006 год, сбылись с разницей 2-3 процентных пункта: предполагали 15-процентный рост цен по жилью — он составил по итогам года 17-18%; по нежилой недвижимости прогнозировали 23% — цены выросли на 25%.

Кроме того, в нашем активе появилась методика классификации жилья, которую разработали, опять же, наши специалисты, взяв за основу и адаптировав к белорусским условиям типовые международные аналоги. Подобный подход был применен при разработке методики классификации административных зданий — бизнес-центров. В планах — усовершенствование уже разработанных и внедренных проектов, чтобы наши консалтинговые услуги, в которых все больше нуждаются инвесторы, не только улучшались, но и смогли в полной мере охватить те сектора рынка, которые еще недостаточно охвачены, — сектор торговой недвижимости, складских и производственных помещений, и, конечно же, земельный рынок, который тоже начинает приобретать более выраженную динамику.
Наши новости
Рассрочка до 3 лет и скидка 3% в жилом комплексе &...
Приятная новость для покупателей квартир в жилом комплексе «Вяселка»: в ноябре г...
02.11.2018 , Строительство жилья
В ЖК «Вяселка» построен 14-й (по генплану) дом
Завершено строительство еще одного дома в жилом комплексе «Вяселка»: дом №14 (по...
26.10.2018 , Строительство жилья
От 9% годовых: специальные условия по кредитам в Ж...
11.10.2018 , Строительство жилья
В ЖК «Брестский» кредиты на квартиры от 8% годовых
Для покупателей квартир в жилом комплексе «Брестский» действует специальная пр...
11.10.2018 , Строительство жилья
Жилой комплекс «Янтарь»: комфортная жизнь в спокой...
В городе Фаниполь в августе 2019 года будут построены 2 панельных 9-этажных до...
03.10.2018 , Строительство жилья
Начались продажи квартир в доме №2 (по генплану) Ж...
Старт продаж в доме №2 жилого комплекса «Брестский»
02.10.2018 , Строительство жилья
Жилой комплекс «Мармелад»: ход строительства, отзы...
Прошло совсем немного времени со старта продаж в жилом комплексе «Мармелад», ...
01.10.2018 , Строительство жилья
Рассрочка без увеличения стоимости! Успейте купить...
26.09.2018 , Строительство жилья
Акция на 3-комнатные квартиры в ЖК «Янтарь»
850 $ за квадратный метр в квартирах с отделкой!
17.09.2018 , Строительство жилья
Квартиры по акционной цене в ЖК «Озерцо»
Акционные цены на квартиры в шестой очереди строительства. Возможность рассрочки...
30.08.2018 , Строительство жилья
Все новости