В Центральном районе квартиры подешевели

К таким выводам пришли специалисты ОДО "Твоя столицаконсалт".

"Два года назад мы разработали методику классификации строящегося в Минске жилья. Результатом этой работы стало разделение объектов на эконом-, бизнес- и элит-классы. На следующем этапе мы выполнили разбивку территории города на более чем 60 микрорайонов, исходя из уровня престижности и градостроительной перспективы, и составили их рейтинг", — рассказал в беседе с корр. "БР" директор фирмы "Твоя столицаконсалт" Владимир Давидович.

"При составлении рейтинга учитывалось два фактора: престижность и градостроительная перспектива. По первому критерию районы оценивались экспертным путем. Что касается градостроительной перспективы, то здесь оценка проводилась с учетом возможностей строительства жилья, объектов социальной инфраструктуры и развития транспортной сети (в том числе мы брали в расчет линии метро, которые строятся и проектируются). Результаты получились довольно интересные", — заметил В. Давидович. И они "позволяют существенно улучшить качество консалтинговых услуг, оказываемых потенциальным заказчикам, причем в первую очередь тем, кто заинтересован в строительстве жилья повышенной комфортности".

Как отметила руководитель Информационного центра долевого строительства ОДО "Твоя столицаконсалт" Татьяна Недерева-Архипец, из более чем 60 оцениваемых микрорайонов только 6 по градостроительной перспективе получили максимальную оценку. А из этих шести наибольший интерес представляют микрорайон Великий Лес, который будет строиться на месте военного городка в Уручье, и "Минск-Сити", решение о строительстве которого на месте аэропорта Минск-1 и авиаремонтного завода принято буквально несколько недель назад. Это как раз те районы, возведение которых может существенно изменить подходы к строительству жилья элитного класса качества.

"Сегодня доля жилья элит-класса в общем объеме жилищного строительства не превышает 5%. Это исходя из классификационных требований, которые мы установили для Минска и которые учитывают сегодняшние тенденции и местную специфику, — уточнила Т. Недерева-Архипец. — Но если использовать критерии классности, применяемые, например, в Москве, то окажется, что в Минске ни один из строящихся домов или жилых комплексов не дотягивает до высшей категории". Поэтому для выявления динамики в объеме строящегося жилья специалисты выделили две основные группы — эконом-класс и все, что по своим показателям выше, то есть бизнес- и элит-классы".

Оказалось, что на долю жилья эконом-класса в 2005 году приходилось 68% всего объема ввода, или чуть больше полумиллиона квадратных метров. В 2006 году этот показатель вырос до 74% (около 630 тыс. кв. м). Доля бизнес- и элит-класса снизилась с 32% в 2005 г. до 26% в 2006 г. В текущем году с учетом запланированных объемов и реализуемых проектов она не превысит 21% (около 223 тыс. кв. м). При этом лидерами по доле вводимого жилья бизнес- и элит-классов являются Центральный (45%), Фрунзенский (28%) и Первомайский районы (11%). Любопытно, что в предыдущие годы больше всего жилья бизнес- и элит-классов строилось во Фрунзенском районе (где в текущем году снижение его доли составило 19 процентных пунктов), а в Центральном районе эта доля раньше не превышала 3-7%.

С учетом сказанного и того, что в ближайшие годы процент жилья, строящегося в Минске для очередников, должен быть увеличен до 80, специалисты ОДО "Твоя столицаконсалт" не прогнозируют возможности увеличения в перспективе доли объектов бизнес- и элит-класса. Ценовая же разница, по их мнению, будет увеличиваться.

В пользу таких прогнозов говорят динамика спроса на элитное жилье и изменение правил предоставления участков под строительство многоквартирных домов. Суть изменений сводится к тому, что если предполагаемый объект попадает в категорию жилья повышенных потребительских качеств (критерии отнесения установлены в прошлом году правительством), то земельный участок можно получить только через аукцион. Если дом не попадает в эту категорию, то участок выделяется по заявительному принципу. Соответственно, и расходы застройщиков в первом и втором случаях будут разные.

Несколько слов о ценах. В ходе проводимого мониторинга специалисты выяснили, что в 2004-2005 годах разница между стоимостью квадратного метра жилья бизнес- и элит-классов, строящегося частными фирмами, не превышала в эквиваленте 200-300 USD (без учета затрат на отделочные работы). В прошлом году она возросла до 500 USD. И в перспективе будет только увеличиваться аналогично тому, как это происходит в столицах других государств. В Москве разница в цене между жильем бизнес- и элит-классов достигает 10-15 тыс. USD/кв. м.

Правда, следует признать, что сегодня из-за небольшого предложения на рынке долевого строительства мы не можем установить, насколько различаются в цене объекты, относящиеся к разным категориям комфортности. Единственное, что позволяет выявить некую динамику, — это стоимость квартир современного типа (построенных в 2000-2006 гг.) на вторичном рынке (см. рисунок). Эти данные позволяют установить чисто теоретически, насколько в текущем году выросли цены на рынке коммерческого жилищного строительства.