Многокомнатные лидируют

В 3,4 раза подорожали квартиры в Минске с начала 2004 года

В июле средняя цена предложения на вторичном рынке жилья г. Минска выросла на 2,5%, что существенно превышает темпы роста этого показателя в мае и июне (1,1 и 0,5% соответственно). А с начала года, по данным ИЦДС, квадратный метр подорожал на 40,2%, достигнув значения 2.030,4 USD/кв. м. Это в 3,4 раза больше, чем на начало января 2004 года, когда средневзвешенная цена составляла чуть менее 600 USD/кв. м. Согласно данным мониторинга, наибольшие темпы удорожания отмечены в ноябре 2006 г. — марте 2007 г. (см. диаграмму), когда ежемесячно цена прирастала на 7,0-13,5%. В остальном в период 2004-2007 гг. достаточно активный рост был зафиксирован только в феврале 2004 года, когда квадратный метр за месяц подорожал на 6,11%, и в апреле 2005 г. (на 10%).

Продолжавшееся повышение средневзвешенной цены предложения отмечалось в прошлом месяце при весьма низкой активности покупателей. "В структуре спроса произошли заметные изменения, — заметила в беседе с корреспондентом "БР" руководитель ИЦДС Татьяна Недерева-Архипец. — Если в апреле — июне предложение, например, в секторе однокомнатных квартир превышало спрос на 20-23 процентных пункта, то в июле этот показатель снизился до 7. Такие изменения, скорее всего, отразились и на росте стоимости однокомнатных квартир: за прошлый месяц они подорожали на 2,1%, тогда как в предыдущие два месяца подешевели: на 0,4% в мае и на 0,3% в июне".

В июле, по данным ИЦДС, на продажу предлагалось примерно 1.300 квартир общей площадью около 67 тыс. кв. м, в июне — 1. 600 (чуть более 85 тыс. кв. м). Причем снижение объема предложения происходит уже два месяца подряд, отметили в ОДО "Твоя столицаконсалт".

Что касается структуры предложения в зависимости от типа жилья, то в июле она оставалась примерно такой же, как и во все предыдущие месяцы года. В частности, доминировало стандартное жилье (в среднем около 50% предложения, независимо от количества комнат). Самая большая доля "хрущевок" и "брежневок" оказалась в секторе двухкомнатных — около 35%. А вот в секторе трехкомнатных на втором месте по многочисленности оказались современные квартиры (около 24%).

Примечательно, что в структуре предложения однокомнатных квартир самую большую долю (около 43,3 и 50,2%) занимали апартаменты со стоимостью квадратного метра в диапазонах 1.601-2.000 и 2.001-2.400 USD/кв. м соответственно. 62% двухкомнатных и 56% трехкомнатных квартир предлагалось в пределах 1.601-2.000 USD/кв. м, а в диапазоне 2.001-2.400 USD/кв. м продавалось 29% "двушек" и 28% "трешек".

Непредсказуемо вели себя цены в секторе больших квартир (4 и более комнат). За июль средняя цена предложения этого жилья выросла на 7,1%, при том что менее габаритные квартиры подорожали за тот же период в пределах 2,9% (одно-, двух,- трехкомнатные — на 2,1, 2,9 и 1,6% соответственно). Такую большую разницу в росте специалисты ИЦДС объясняют особенностями структуры предложения.

Так, если в числе одно- и двухкомнатных доля самых дорогих (более 2.800 USD/кв. м) квартир была примерно одинаковая — не более 1%, трехкомнатных — 3%, то в объеме многокомнатных этот показатель оказался 13%, что всего на 5 процентных пунктов меньше доли в диапазоне 2.001-2.400 USD/кв. м. Заметим, что 55% квартир, имеющих 4 и более комнат, предлагалось по 1.601-2.000 USD/кв. м.

При этом, несмотря на то, что доля многокомнатных в общем объеме предложения квартир в июле оставалась прежней, произошли изменения в структуре предложения этих квартир. В частности, замечено увеличение доли жилья в категории "прочее", включающей в себя и старый фонд — те же "сталинки", которые всегда отличались высокими ценами (сейчас это более 2.800 USD/кв. м). Возможно, это и привело к существенному увеличению дорогого сегмента многокомнатных квартир, полагают специалисты.

По словам Т. Недеревой-Архипец, сегмент самых дорогих (более 2.800 USD/кв. м) многокомнатных квартир представлен жилыми помещениями, расположенными в Советском, Первомайском, Центральном, Ленинском, Октябрьском и Партизанском районах. Причем во всех районах, за исключением Первомайского, основная масса самых дорогих апартаментов сконцентрирована в центре города (ул. Куйбышева, Коммунистическая, Ленинградская, К. Маркса, пер. Броневой). В Первомайском районе самые дорогие многокомнатные квартиры расположены в микрорайоне Уручье. Продавцы таких объектов при определении цены руководствуются очень небольшим объемом предложения подобного жилья и в некоторых случаях уникальным местоположением. Как быстро будут найдены покупатели на эти объекты и какова будет их цена, покажет время, но одно очевидно: покупателей таких квартир — единицы, заметила Т. Недерева-Архипец.

Примечательно, что из всего объема предложения многокомнатных квартир в ценовом сегменте свыше 2.800 USD/кв. м только 30% приходится на современное жилье. Часть объектов продается с эксклюзивным ремонтом, выполненным согласно авторскому дизайн-проекту, с мебелью.

Результаты мониторинга показали также, что лидером по объему предложения вторичного жилья в Минске является Фрунзенский район (около 21% всего предложения). Что касается динамики цен, то удешевление предложения отмечено только в Ленинском районе (-1,6%), в остальных цены подросли в пределах от 0,6% (в Октябрьском, где средняя цена равна 1.995 USD/кв. м) до 4,9% (в Первомайском — 2.094 USD/кв. м). Самый дорогой район (2.277 USD/кв. м) — Центральный, самый дешевый (1.790 USD/кв. м) — Заводской.

Индекс покупательской активности в июле, как и в предыдущие месяцы, был меньше единицы. Этот показатель характеризует отношение количества звонков, которые поступают в агентство, к количеству рекламных объявлений о продаже жилых объектов. И вырос он только по однокомнатным квартирам. По всем остальным квартирам индекс продолжал падать, в том числе и по многокомнатным.

"Если исходить из прошлогодних наблюдений, когда в июле после нескольких месяцев затишья было отмечено увеличение индекса покупательской активности по однокомнатным квартирам, что уже
в сентябре вылилось в увеличение спроса, а в октябре — в существенное увеличение числа сделок, то не исключено, что через месяц-полтора рынок начнет оживляться", — считает директор ОДО "Твоя столицаконсалт" Владимир Давидович. Правда, как полагает эксперт, повторения один к одному прошлогоднего сценария вряд ли стоит ожидать. Скорее всего, динамика спроса и цен будет более спокойной.

Как и прогнозировалось, в течение июля продолжало дорожать жилье в пригороде. Согласно данным ИЦДС, цены в секторе индивидуальных домов в 15-километровой пригородной зоне увеличились в среднем на 7,9%. "Это то, о чем мы говорили в мае: цены в пригороде будут подтягиваться к уровню цен на вторичном рынке в Минске", — подытожил В. Давидович.