Продавцы впали в самозависимсть

С начала текущего года предложение квартир на вторичном рынке увеличилось примерно вдвое. Как минимум во столько же раз уменьшился спрос. Многие квартиры по 3-4 месяца висят в продаже, но цены не снижаются. Насколько продавцам хватит терпения?

По поводу того, сколько на рынке сейчас выставлено квартир, есть разные оценки. Тысяч 7 называет председатель совета ОО «Белорусская ассоциация "Недвижимость" Николай Простолупов. Где-то около 3-3,5 тысячи - такой цифры придерживается директор ОДО "Твоя столицаконсалт" Владимир Давидович. Но в одном мнения специалистов сходятся - предложение увеличилось с начала года почти вдвое, то есть на 80-100%.

По оценкам специалистов, доля чистых покупок, то есть когда покупатель приходит на рынок исключительно для того, чтобы приобрести квартиру, не предлагая взамен какую-то другую, уменьшилась с 10-15% до 5%. Это в свою очередь осложняет работу риэлтеров по формированию цепочек. Практика показывает, что в любой цепочке сделок по размену, обмену квартир через куплю-продажу должна присутствовать как минимум одна чистая покупка. В противном случае процесс поиска вариантов может длиться до бесконечности - так же долго, как при поиске вариантов для осуществления чистой мены. Потому что вероятность того, что в двухмиллионном городе можно найти двух человек, которые были бы готовы поменяться своими квартирами и их взаимные требования совпадали, очень и очень маленькая.

То есть о сегодняшней ситуации можно сказать следующее: 95% покупателей фактически зависят от самих себя и играют по правилам, которые сами же устанавливают, поскольку одновременно являются продавцами. И их по большому счету не беспокоит, что цены высокие и продолжают пусть и незначительно, но расти, несмотря на то что предложение увеличилось, а спрос уменьшился - и то и другое до уровня, когда по всем принципам развития рынка цены должны идти вниз. "Многие квартиры висят уже несколько месяцев. Мы их по 20 раз показываем, но продать не можем, - рассказал Н. Простолупов. - И это не в одном агентстве, во всем городе так".

А почему цены не снижают продавцы? Потому что им надо взамен купить тоже квартиру или две. "А где я возьму такую разницу, - рассуждает продавец. - Вы не меня уговаривайте, а того продавца, у которого я квартиру покупаю." А тот другой, как оказывается, тоже одновременно является и покупателем и ему не выгодно снижать цену все по той же причине - ввиду увеличения доплаты. Ведь на рынке сейчас 95% сделок - это цепочки, заметил Н. Простолупов. Вот все друг на друга и смотрят: продавцы на покупателей, покупатели на продавцов, а по сути - каждый сам на себя.

Еще одна причина того, что цены не снижаются, это уверенность продавцов в повторении сценария, который все мы имели возможность лицезреть в последние месяцы 2006 года и в январе-апреле текущего года. Все помнят, что в прошлом году с мая рынок замер и в этом состоянии пребывал до середины сентября. Затем началось оживление, которое к декабрю переросло в ажиотажный спрос, а еще через месяц-полтора раскупалось все, причем совершенно по бешеным ценам. В этот период многим удалось продать свои квартиры по необоснованно завышенной цене, что, естественно, не прошло незамеченным для соседей удачливых продавцов, их друзей и знакомых.

А сегодня многие продавцы говорят: "У меня сосед продал весной квартиру по такой-то цене, причем без ремонта, а у меня же ремонт. Но если не продам по такой цене сегодня, продам завтра - вот газ подорожает, и все будет как в начале этого года. Мы уже видим, газеты читаем, цемент уже подорожал в два раза, сейчас еще в три раза подорожает все - квартиры в Минске скоро будут по 5 тыс.долл. за кв.метр стоить, как в Москве."

А тут еще долевое строительство прекратило существование. И сравнить-то не с чем, чтобы тому же продавцу показать, что завышенную цену они хотят за свои квартиры, не стоит она таких денег. "И город ничего не предлагает, - справедливо заметил Н. Простолупов. - Вот выбросил сотню квартир на аукцион по 1 тыс.долл. за «квадрат», которые по 1700-2000 долл. «размели», и опять затишье. То есть, нет аргументов для продавцов, чтобы сказать им, что их цены завышены", - посетовал собеседник.

А что будет дальше? "Думаю, в сегодняшнем состоянии рынок пробудет еще до нового года, а точнее, до января, а в феврале цены начнут снижаться. Ну невозможно их продавать. А по законам рынка перенасыщение квартирами сегодня конкретное. В 2000-2001 годах, когда цены на квартиры были по 300 долл. за кв.метр, в городе выставлялось 7 тысяч квартир на продажу. Точно такая же ситуация сегодня. Думаю, что весной мы будем стоять на полутора тысячах долларов за метр вместо сегодняшних двух тысяч", - уверен Н. Простолупов.

С ним согласны далеко не все профучастники рынка недвижимости. Некоторые, например, придерживаются того же мнения, что и продавцы, - подорожает газ, и цены на квартиры взлетят.

Менее радикально настроенные риэлтеры считают, что повторения прошлогоднего сценария в текущем году однозначно не будет. При этом рост цен в долларовом выражении возможен, но в пределах 1-1,5 % в месяц в зависимости от динамики курсовой разницы между долларом и евро. К тому же такое удорожание коснется преимущественно качественных квартир. Что касается типового жилья старше 20 лет, то цена предложения в этом секторе расти не будет и может даже снизиться (в пределах 5%). Квартиры этого типа слишком переоценены по отношению к жилью более высокого потребительского уровня.

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ.