Ноль процентов

В октябре рост цен на квартиры остановился

Ольга МИКША


С мая квартирный рынок пребывает в состоянии покоя - цены практически стоят, покупательская активность снизилась, количество сделок сократилось. Зато растет предложение: по сравнению с началом года к сентябрю предложение выросло на 80%, в течение октября - еще на 40%, и к концу года ожидается вывод на рынок квартир в нескольких новостройках. При этом структура спроса на различные категории квартир позволяет прогнозировать, что резких скачков цен не ожидается еще около полугода.

Покупатели до сих пор не могут отойти от шокирующего скачка цен начала года. С мая они практически утратили интерес к выставленным на продажу квартирам. Индекс покупательской активности (ИПА), рассчитываемый консалтинговым агентством «Твоя столица консалт», в течение 5 месяцев держался на уровне меньше единицы: это значит, что за месяц рекламируемая квартира может не заинтересовать ни одного потенциального покупателя. Лишь август принес слабое оживление, связанное с притоком в столицу студентов, ИПА подрос почти до единицы. Однако в сентябре покупатели снова успокоились.

По мнению директора агентства Владимира Давидовича, резкий скачок цен в начале года вынудил большинство покупателей пересмотреть свои возможности по улучшению жилищных условий. «Многие покупатели ушли на пригородный рынок, - отметил он в интервью «БелГазете». - Небогатый покупатель теперь рассматривает возможность покупки квартир в Логойске, Заславле, Фаниполе, Борисове и Жодино, а VIP-покупатели переориентировались на загородные дома». Кроме того, значительная часть потенциальных покупателей заняла выжидательную позицию. В частности, люди рассчитывают на принятие закона об ипотеке и расширение возможности кредитования покупки жилья.

ДИНАМИКА СРЕДНЕЙ ЦЕНЫ ПРЕДЛОЖЕНИЯ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ МИНСКОГО ЖИЛЬЯ, 2004-2007гг.


Сокращение покупательской активности отразилось на количестве сделок. По оценке Давидовича, по сравнению с началом года их стало меньше в 1,3-1,5 раза, что подтверждается данными Национального кадастрового агентства. Так, если в январе-марте на вторичном рынке регистрировалось в среднем по 900 сделок, то в июле-августе - около 730. Однако это лишь немногим меньше, чем за аналогичный период прошлого года, а сокращение количества сделок в сентябре по отношению к январю текущего года вполне объяснимо: зимой наблюдался ажиотаж, агентства часто работали в авральном режиме.

Уменьшение количества сделок благоприятно отразилось на расширении предложения. По оценке специалистов агентства «Твоя столица консалт», по сравнению с январем текущего года в сентябре предложение выросло на 80% и составило 3,5-3,8 тыс. выставленных на продажу квартир (за вычетом квартир в новостройках, которые только готовятся к продаже, квартир в пригороде, проданных и неприватизированных квартир). А всего за один месяц оно расширилось еще на 40% - на конец октября предложение составило 5-5,2 тыс. квартир. По данным агентства, в сентябре к продаже предлагалось объектов общей площадью 108,8 тыс. кв. м - практически вдвое больше, чем в январе 2007г.

Более того, к концу года риэлторы ожидают дальнейшего увеличения объектов: в IV квартале должно быть сдано около десятка новостроек, квартиры в которых также будут выставлены на продажу на вторичном рынке. «Многие покупатели целенаправленно ждут этих квартир», - отметил Давидович.

Соответственно позиции покупателей повели себя и цены. За третий квартал текущего года прирост средневзвешенной цены кв. м составил около 4%. Хотя если рассматривать динамику с начала года, то рост оказывается вполне приличным - 143,5%, причем наибольшую динамику показали трех- и многокомнатные квартиры (плюс почти 60%).

Вместе с тем анализ цен сделок по итогам III квартала позволяет сделать вывод, что продавцы продолжают по инерции завышать цены на выставляемые квартиры. Однако в условиях насыщенного предложения это не приносит ожидаемого результата. Как отмечают эксперты, когда квартир на рынке много, покупателю есть из чего выбирать, и он активно торгуется, поэтому продавцы вынуждены идти на коррекцию цены. Так, за июль-сентябрь рост цен по предварительным договорам составил всего 2,2%, причем обеспечен он в основном качественным жильем. С учетом падения доллара к евро следует отметить, что объективного роста не произошло, напротив, понижение на 1%.

По итогам октября статистика агентства «Твоя столица консалт» зафиксировала небольшую сенсацию - цены показали нулевую динамику. Как отмечают специалисты агентства, средневзвешенная цена предложения, скорректированная на структуру предложения, в октябре 2007г. составила $2073,7 за кв. м, снизившись на 0,16% по сравнению с прошлым месяцем. Это говорит о том, что, если бы структура предложения квартир на вторичном рынке города была неизменной, цены предложения в октябре снизились бы. За счет того, что в октябре на продажу предлагалось больше, чем обычно, современного жилья и 2-комнатных квартир, цены на которые традиционно более высокие, снижение цен было компенсировано изменениями в самом предложении.

По завершении ажиотажного спроса существенно изменилась структура спроса на различные категории квартир. С апреля по июль однокомнатные квартиры были в аутсайдерах покупательского спроса, к концу лета интерес к ним немного повысился и в течение III квартала оставался ровным: к концу сентября спрос на них составил около 25%. Спрос на трех- и многокомнатные квартиры составляет около 42%, остальное - двухкомнатные квартиры. Как полагают специалисты, такое соотношение интереса покупателей к квартирному рынку говорит о его стабильности и не обещает сколько-нибудь заметных ценовых скачков до весны будущего года.