Позвонить:
Online-консультации: Перезвоним за 15 секунд:
Ожидайте звонка. Уже звоним...
Сеть офисов:

Революции не будет

Строительство жилья , 10.12.2007 12:00:00
Нынешний Новый год покупатели и продавцы столичного жилья могут встречать спокойно
Для обвала цен на минские квартиры нет никаких предпосылок. Но и к очередному витку удорожания рынок тоже не готов.
 
Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ
По оценкам специалистов Информационного центра долевого строительства (ИЦДС) ОДО "Твоя столицаконсалт", в ноябре на продажу поступили квартиры общей площадью около 132 тыс. кв. метров, что на 5% меньше, чем в предыдущем месяце. Общее предложение увеличилось до 6-6,3 тыс. квартир, что, как минимум, вдвое больше, чем в начале текущего года.

Произошли существенные изменения в ценовой динамике. В марте-апреле скачки были до 12 и 5% соответственно. С мая по сентябрь ежемесячный прирост цен сохранялся в пределах 1-2%. В октябре этот показатель вышел на нулевую отметку, а в ноябре средняя цена предложения снизилась на 1,3%. Таким образом, за январь — ноябрь средневзвешенная цена предложения жилой недвижимости (квартиры) выросла на 41,8% и достигла значения 2.052,8 USD/кв. м. Для сравнения, цены в соседних столицах по состоянию на ноябрь были: в Москве — 5.266 USD/кв. м (источник — "Миэль-недвижимость"), в Варшаве — 3.410 USD/кв. м (Reas consulting), в Киеве — 2.927 USD/кв. м (киевский портал недвижимости domik.net).

В настоящий момент рынок находится в состоянии стагнации. И это состояние сохранится до середины следующего года, уверен директор ОДО "Твоя столицаконсалт" Владимир Давидович, прогнозы которого отличаются высокой точностью.

"С определенной долей оптимизма мы можем предположить, что к июню рынок вступит в фазу стабилизации, когда кривые ИПА в четырех секторах квартирного рынка приблизятся друг к другу на минимальное расстояние. А сам темп роста этого индекса установится на уровне от 0 до 2-5% в месяц. После чего квартирный рынок на полгода успокоится", — такой прогноз был сделан В. Давидовичем весной текущего года. Как видим, сегодня мнение собеседника ничуть не изменилось: до мая следующего года не произойдет никаких существенных колебаний ни в сторону повышения, ни в сторону понижения цен.

Рост цен возможен, но не выше 1% в месяц, считает эксперт. Причем дорожать в этих пределах будет только качественное жилье. Что касается панельного, то есть типового, то для его удорожания пусть даже в пределах 1% нет никаких оснований, поскольку это жилье сильно переоценено по отношению к квартирам более высокой категории. Так или иначе, но ценовое расслоение дорогих и дешевых сегментов рынка будет продолжаться, считают специалисты ОДО "Твоя столицаконсалт". Например, в Москве средняя цена квадратного метра в 20-процентном сегменте самых дешевых квартир составляет около 3,3 тыс. USD, в 20-процентном сегменте самых дорогих — 6,64 тыс. USD (коэффициент — 2). В Минске — 1.709 и 2.545 USD соответственно (коэффициент — 1,49).

Явного падения цен в ближайшие полгода тоже не будет — для этого нет никаких видимых предпосылок. Как уже говорилось ранее, для обвала цен нужны какие-то потрясения — типа августовского кризиса 1998 года.

В. Давидович не поддерживает экспертов, предрекающих обвал цен к маю следующего года до 1,5 тыс. USD/кв. м. По его мнению, попытки подобными прогнозами повлиять на психологию продавцов могут принести больше негатива, чем пользы. "Многие думают, что, написав несколько статей в СМИ, можно что-то сделать с рынком. Но рынок живет по своим законам. Свежий пример. После скачка цен в 2005 году эксперты говорили, что к осени 2006 года квадратный метр подешевеет с 900 до 500 USD. А получилось наоборот. Покупатели, которые поверили в такие прогнозы, осенью вынуждены были покупать квартиры по 1.300 USD/кв. м, — сказал в беседе с корреспондентом "БР" В. Давидович. — Поэтому я против заявлений, которые ничем не подкреплены. Наши люди достаточно доверчиво относятся к тому, что пишут в газетах. Принимая на веру прогнозы экспертов, что цены упадут, они в результате теряют большие суммы денег. В связи с этим еще и еще раз подчеркиваю: надо осторожно относиться к резким заявлениям".

Свои прогнозы В. Давидович строит, основываясь на поведении индекса покупательской активности (ИПА — это реакция покупателей на 1 среднестатистический рекламный выход конкретного объекта).

Все помнят, что в прошлом году с мая рынок замер и в этом состоянии пребывал до середины сентября. Однако в июне специалисты заметили, что ИПА по однокомнатным квартирам увеличился на 25%. Тогда же в интервью "БР" В. Давидовч высказал предположение, что увеличение этого показателя через два месяца может вырасти в увеличение числа реальных сделок и цен соответственно. Так, собственно, и произошло. Единственное, чего не предусмотрел эксперт, это то, что ценовой скачок будет настолько большим. Впрочем, тогда этого никто не мог предположить, поскольку не знали, какой будет цена на российский газ в 2007 году. Когда же она была озвучена, то цены пошли вскачь, подгоняемые инфляционными ожиданиями.

В последние три месяца специалисты тоже наблюдают некоторое повышение ИПА по однокомнатным квартирам. Но оно очень незначительное: в сентябре ИПА был равен 0,7, в октябре — 0,8, в ноябре — 0,9. Тогда как в прошлом году за август — сентябрь индекс вырос с 2 до 5 и к концу января достиг отметки 9, после чего началось его падение. Причем характерно, что сегодня ИПА по всем типам квартир меньше единицы и по всем типам, кроме однокомнатных, в течение последних трех месяцев продолжалось его снижение.

Такую особенность специалисты ОДО "Твоя столицаконсалт" объясняли неоднократно. В период, когда однокомнатные и двухкомнатные квартиры достигают ценового пика, крупногабаритные только начинают дорожать. В это время выгодно продавать малогабаритные в обмен на многокомнатные квартиры. Когда же разница в стоимости квадратного метра по одно- и двухкомнатным квартирам и трех- и многокомнатным доходит до минимума (5-8%), индекс ИПА в секторе больших квартир начинает снижаться, а в секторе одно- и двухкомнатных наблюдается оживление. То есть в это время выгодно продавать многокомнатные в обмен на две небольшие квартиры, потому что доплата минимальна.

Причем такая динамика носит циклический характер, который, по сути, не зависит от абсолютных показателей ценового роста.

Сегодняшнее поведение ИПА — подтверждение тому, что сейчас как раз начинается период активизации покупателей в секторе малогабаритных квартир. Но поскольку покупательная способность населения не выросла, а возможно, даже снизилась по сравнению с началом текущего года, то рост ИПА по однокомнатным квартирам не выльется в бурную активность на рынке и в такой же скачок цен, который мы наблюдали в конце прошлого года и в начале нынешнего. Динамика будет маловыраженная.

Вообще, как заметил В. Давидович, динамика минского рынка в общих чертах повторяет динамику московского, но с некоторым опозданием. Впервые эта особенность проявилась в 1998-1999 гг. После августовского кризиса 1998 года на московском рынке началось падение цен, затем наступил период стагнации, сменившийся в последующем бурным ростом. В Минске эти циклы повторились, но с отставанием в 8-10 месяцев.

Все это также дает основания полагать, что еще как минимум полгода минский рынок будет находиться в состоянии стагнации.

В заключение беседы с корреспондентом "БР" В. Давидович обратил внимание на то, что период стагнации (то, что происходит сегодня) — это время покупателей. Есть возможность выбора, причем не только объектов, но и условий совершения сделки, например сроки освобождения квартиры, готовность продавца идти на рассрочку платежа и т. д.
Наши новости
Старт продаж в готовом доме № 3 в ЖК «Парк Челюски...
Старт продаж готовых квартир в доме № 3 в ЖК «Парк Челюскинцев» с видом на Ботан...
05.02.2021 , Строительство жилья
Старт продаж готовых квартир в доме «Касабланка» о...
Старт продаж квартир в новом доме «Касабланка» квартала «Африка» в жилом комплек...
02.02.2021 , Строительство жилья
«Мальдивы» в разгар зимы! Квартиры от 1 999 BYN за...
В «тропической» новостройке «Minsk World»
26.01.2021 , Строительство жилья
В 2020-м году — семилетний антирекорд по покупке к...
В 2020 году в Минске было совершено 11 164 сделки купли-продажи квартир — это са...
25.01.2021 , Строительство жилья
Готовая новостройка с собственной котельной
Даже сильные морозы вам не страшны
22.01.2021 , Строительство жилья
В ЖК «Петровщина» завершилось строительство жилого...
Скоро ввод в эксплуатацию
20.01.2021 , Строительство жилья
Квартиры в рассрочку ЖК «Минский квартал»
Рассрочка до марта 2022 года
19.01.2021 , Строительство жилья
Рождественские цены на квартиры в комплексах «Mins...
Акция продолжается!
13.01.2021 , Строительство жилья
Рождественские и новогодние предложения в в столич...
Готовые квартиры
29.12.2020 , Строительство жилья
В ЖК «Антоновский» минус 10% от стоимости квартиры
Только до конца года! При покупке 2- и 3-комнатных квартир
24.12.2020 , Строительство жилья
Все новости
Горячая линия клиентской поддержки
Свяжитесь с руководителем подразделения для решения оперативных вопросов
Мы рядом - для поддержания качества нашей работы!
Светлана Ивановна Куделко
Руководитель управления продаж вторичного рынка жилья
Руслан Николаевич Орлов
Руководитель "Твоя столица. Недвижимость для бизнеса"
Маргарита Александровна Почицкая
Начальник отдела аренды жилья
Наталья Владимировна Жалова
Руководитель "Твоя столица. Новостройцентр"
Служба клиентинга
Сюда Вы можете обратиться с системными пожеланиями к нашей работе или жалобой
Майя Александровна Кузнецова
Помощник руководителя компании по клиентингу
Служба клиентинга
Сюда Вы можете обратиться с системными пожеланиями к нашей работе или жалобой
Майя Александровна Кузнецова
Помощник руководителя компании по клиентингу