Революции не будет

По оценкам специалистов Информационного центра долевого строительства (ИЦДС) ОДО "Твоя столицаконсалт", в ноябре на продажу поступили квартиры общей площадью около 132 тыс. кв. метров, что на 5% меньше, чем в предыдущем месяце. Общее предложение увеличилось до 6-6,3 тыс. квартир, что, как минимум, вдвое больше, чем в начале текущего года.

Произошли существенные изменения в ценовой динамике. В марте-апреле скачки были до 12 и 5% соответственно. С мая по сентябрь ежемесячный прирост цен сохранялся в пределах 1-2%. В октябре этот показатель вышел на нулевую отметку, а в ноябре средняя цена предложения снизилась на 1,3%. Таким образом, за январь — ноябрь средневзвешенная цена предложения жилой недвижимости (квартиры) выросла на 41,8% и достигла значения 2.052,8 USD/кв. м. Для сравнения, цены в соседних столицах по состоянию на ноябрь были: в Москве — 5.266 USD/кв. м (источник — "Миэль-недвижимость"), в Варшаве — 3.410 USD/кв. м (Reas consulting), в Киеве — 2.927 USD/кв. м (киевский портал недвижимости domik.net).

В настоящий момент рынок находится в состоянии стагнации. И это состояние сохранится до середины следующего года, уверен директор ОДО "Твоя столицаконсалт" Владимир Давидович, прогнозы которого отличаются высокой точностью.

"С определенной долей оптимизма мы можем предположить, что к июню рынок вступит в фазу стабилизации, когда кривые ИПА в четырех секторах квартирного рынка приблизятся друг к другу на минимальное расстояние. А сам темп роста этого индекса установится на уровне от 0 до 2-5% в месяц. После чего квартирный рынок на полгода успокоится", — такой прогноз был сделан В. Давидовичем весной текущего года. Как видим, сегодня мнение собеседника ничуть не изменилось: до мая следующего года не произойдет никаких существенных колебаний ни в сторону повышения, ни в сторону понижения цен.

Рост цен возможен, но не выше 1% в месяц, считает эксперт. Причем дорожать в этих пределах будет только качественное жилье. Что касается панельного, то есть типового, то для его удорожания пусть даже в пределах 1% нет никаких оснований, поскольку это жилье сильно переоценено по отношению к квартирам более высокой категории. Так или иначе, но ценовое расслоение дорогих и дешевых сегментов рынка будет продолжаться, считают специалисты ОДО "Твоя столицаконсалт". Например, в Москве средняя цена квадратного метра в 20-процентном сегменте самых дешевых квартир составляет около 3,3 тыс. USD, в 20-процентном сегменте самых дорогих — 6,64 тыс. USD (коэффициент — 2). В Минске — 1.709 и 2.545 USD соответственно (коэффициент — 1,49).

Явного падения цен в ближайшие полгода тоже не будет — для этого нет никаких видимых предпосылок. Как уже говорилось ранее, для обвала цен нужны какие-то потрясения — типа августовского кризиса 1998 года.

В. Давидович не поддерживает экспертов, предрекающих обвал цен к маю следующего года до 1,5 тыс. USD/кв. м. По его мнению, попытки подобными прогнозами повлиять на психологию продавцов могут принести больше негатива, чем пользы. "Многие думают, что, написав несколько статей в СМИ, можно что-то сделать с рынком. Но рынок живет по своим законам. Свежий пример. После скачка цен в 2005 году эксперты говорили, что к осени 2006 года квадратный метр подешевеет с 900 до 500 USD. А получилось наоборот. Покупатели, которые поверили в такие прогнозы, осенью вынуждены были покупать квартиры по 1.300 USD/кв. м, — сказал в беседе с корреспондентом "БР" В. Давидович. — Поэтому я против заявлений, которые ничем не подкреплены. Наши люди достаточно доверчиво относятся к тому, что пишут в газетах. Принимая на веру прогнозы экспертов, что цены упадут, они в результате теряют большие суммы денег. В связи с этим еще и еще раз подчеркиваю: надо осторожно относиться к резким заявлениям".

Свои прогнозы В. Давидович строит, основываясь на поведении индекса покупательской активности (ИПА — это реакция покупателей на 1 среднестатистический рекламный выход конкретного объекта).

Все помнят, что в прошлом году с мая рынок замер и в этом состоянии пребывал до середины сентября. Однако в июне специалисты заметили, что ИПА по однокомнатным квартирам увеличился на 25%. Тогда же в интервью "БР" В. Давидовч высказал предположение, что увеличение этого показателя через два месяца может вырасти в увеличение числа реальных сделок и цен соответственно. Так, собственно, и произошло. Единственное, чего не предусмотрел эксперт, это то, что ценовой скачок будет настолько большим. Впрочем, тогда этого никто не мог предположить, поскольку не знали, какой будет цена на российский газ в 2007 году. Когда же она была озвучена, то цены пошли вскачь, подгоняемые инфляционными ожиданиями.

В последние три месяца специалисты тоже наблюдают некоторое повышение ИПА по однокомнатным квартирам. Но оно очень незначительное: в сентябре ИПА был равен 0,7, в октябре — 0,8, в ноябре — 0,9. Тогда как в прошлом году за август — сентябрь индекс вырос с 2 до 5 и к концу января достиг отметки 9, после чего началось его падение. Причем характерно, что сегодня ИПА по всем типам квартир меньше единицы и по всем типам, кроме однокомнатных, в течение последних трех месяцев продолжалось его снижение.

Такую особенность специалисты ОДО "Твоя столицаконсалт" объясняли неоднократно. В период, когда однокомнатные и двухкомнатные квартиры достигают ценового пика, крупногабаритные только начинают дорожать. В это время выгодно продавать малогабаритные в обмен на многокомнатные квартиры. Когда же разница в стоимости квадратного метра по одно- и двухкомнатным квартирам и трех- и многокомнатным доходит до минимума (5-8%), индекс ИПА в секторе больших квартир начинает снижаться, а в секторе одно- и двухкомнатных наблюдается оживление. То есть в это время выгодно продавать многокомнатные в обмен на две небольшие квартиры, потому что доплата минимальна.

Причем такая динамика носит циклический характер, который, по сути, не зависит от абсолютных показателей ценового роста.

Сегодняшнее поведение ИПА — подтверждение тому, что сейчас как раз начинается период активизации покупателей в секторе малогабаритных квартир. Но поскольку покупательная способность населения не выросла, а возможно, даже снизилась по сравнению с началом текущего года, то рост ИПА по однокомнатным квартирам не выльется в бурную активность на рынке и в такой же скачок цен, который мы наблюдали в конце прошлого года и в начале нынешнего. Динамика будет маловыраженная.

Вообще, как заметил В. Давидович, динамика минского рынка в общих чертах повторяет динамику московского, но с некоторым опозданием. Впервые эта особенность проявилась в 1998-1999 гг. После августовского кризиса 1998 года на московском рынке началось падение цен, затем наступил период стагнации, сменившийся в последующем бурным ростом. В Минске эти циклы повторились, но с отставанием в 8-10 месяцев.

Все это также дает основания полагать, что еще как минимум полгода минский рынок будет находиться в состоянии стагнации.

В заключение беседы с корреспондентом "БР" В. Давидович обратил внимание на то, что период стагнации (то, что происходит сегодня) — это время покупателей. Есть возможность выбора, причем не только объектов, но и условий совершения сделки, например сроки освобождения квартиры, готовность продавца идти на рассрочку платежа и т. д.