Офисы после пандемии: действительно ли рынок «умер»? Разбираем популярный миф на фактах

Почему многие до сих пор считают, что офисы больше не востребованы? Разбор мифа о «мёртвом» рынке после пандемии

До сих пор, спустя почти пять лет после пандемии, можно услышать мнение, что офисная недвижимость утратила актуальность. «Офисы больше не нужны», «это лишние расходы для бизнеса», «зачем платить, если можно работать удалённо» – подобные утверждения по-прежнему звучат как в профессиональной среде, так и за её пределами.

Эту точку зрения разделяют молодые предприниматели, онлайн-специалисты, а также широкая общественность, которая не следит за реальными процессами на рынке коммерческой недвижимости. Однако если обратиться к цифрам и текущей аналитике, становится очевидно: представление о «мёртвом» рынке офисов давно не соответствует действительности. Офисы не исчезли, а сам рынок стал куда интереснее.

Откуда появился миф о «мёртвом» рынке и почему он живёт до сих пор

Истоки этого заблуждения – в 2020–2022 годах. В период пандемии массовый переход на удалённую работу стал вынужденной нормой, а информационное поле активно формировало ощущение, что офисы опустеют навсегда. Крупные компании тестировали гибридные форматы занятости, а обсуждение «офиса как пережитка прошлого» прочно закрепилось в общественном сознании.

Однако уже в 2023–2024 годах рынок начал разворачиваться в обратную сторону: бизнес постепенно возвращал сотрудников в офисы, возобновлялись проекты строительства бизнес-центров, формировались новые требования к офисным пространствам.

Почему же миф дожил до 2025 года? Для части специалистов, прежде всего в IT и digital-сфере, удалённая работа действительно стала устойчивым форматом. Их активное присутствие в медиа и социальных сетях создало иллюзию универсальности этой модели. При этом большинство отраслей, не связанных напрямую с онлайн-сферой, по-прежнему нуждаются в офлайн-командах и физическом рабочем пространстве.

Человеческий фактор – удалёнка не стала универсальным решением

Массовый эксперимент с удалённой работой дал бизнесу важный опыт, но одновременно выявил и его ограничения. Примечательно, что практически ни один крупный работодатель не отказался от офиса полностью.

Причина проста: современный офис – это уже не просто набор рабочих мест. Это инструмент управления командой, корпоративной культуры и бренда работодателя. Он работает на вовлечённость сотрудников, скорость коммуникаций и качество принятия решений.

Характерно высказывание Сергея Мисяченко, основателя торговой сети «Буслик»:  «Когда вся команда сосредоточена в одном open-space, собирать совещания бессмысленно. Все находятся на расстоянии вытянутой руки, вопросы решаются за минуту, и все в курсе происходящего. Этого не заменишь никаким зумом». 

Похожие позиции озвучивали и международные лидеры бизнеса. Так, глава Netflix Рид Хастингс называл полную удалёнку негативным фактором для корпоративной культуры. Пандемия показала возможности дистанционной работы, но последующая практика продемонстрировала её обратную сторону – особенно для командного взаимодействия и долгосрочного развития компаний.

Что реально происходит на рынке офисной недвижимости Минска: свежая аналитика

Аналитика последних лет показывает: с 2023 года рынок офисной недвижимости Минска постепенно выходит из периода пиковой вакантности. Максимальный объём свободных площадей пришёлся на I квартал 2023 года – тогда уровень вакантности превысил показатели конца 2020 года в 2,7 раза. С этого момента началась коррекция: темпы освобождения офисов снизились, а доля занятых помещений постепенно растёт.

При этом устойчивого равновесия между спросом и предложением рынок пока не достиг. В высокой степени строительной готовности находятся около 280 тыс. кв. м офисных площадей, которые потенциально могут выйти на рынок в ближайшее время. Речь идёт, в том числе, о таких проектах, как МФК G-S PLAZA «Жемчужина», МФК «Шантер Хилл», Международный финансовый центр в ЖК «Минск-Мир», БЦ Sigma и других.

Сроки ввода многих объектов неоднократно корректировались. По ряду проектов даты выхода на рынок в 2025 году до сих пор не анонсированы. Основная причина – сохраняющееся избыточное предложение: резкий ввод крупных офисных комплексов способен вновь увеличить вакантность и нивелировать положительную динамику последних лет.

Параллельно меняется и структура спроса. Если до пандемии рынок во многом опирался на крупные сделки и запросы от IT-компаний и международных брендов, то в 2024–2025 годах фокус сместился на помещения площадью до 150 кв. м.

Наиболее активными арендаторами сегодня являются компании сферы услуг – на них приходится около 40% сделок. Торговый сегмент формирует порядка 26% спроса. Доля IT-компаний, ранее выступавших ключевым драйвером рынка, по итогам III квартала 2025 года составляет лишь 6–7%.

В условиях высокой конкуренции арендаторы предъявляют повышенные требования к качеству объектов: базовая отделка, возможность быстрого въезда, гибкость планировок, наличие парковки. Для собственников это означает необходимость инвестиций в адаптацию и модернизацию офисных пространств.

Итог: офисы остались, а рынок стал взрослее

Рынок офисной недвижимости Минска демонстрирует признаки стабилизации и заметное снижение вакантности за последние два года. Миф о «мёртвом» рынке остался в прошлом. Факты таковы:

• предложение сохраняется, а уровень вакантности постепенно снижается, при этом значительный объём площадей ещё не введён в эксплуатацию;

• спрос стабилен и сконцентрирован на небольших офисах до 150 кв. м;

• офис остаётся рабочим инструментом для компаний, которые выстраивают команды и планируют развитие, а гибридный формат стал нормой – не заменой офису, а его логичным дополнением.

Рисунок 1 – Поквартальная динамика вакантных площадей в бизнес-центрах Минска в разрезе классов, % от общего количества площадей в классе

Рисунок 2 – Структура спросовых заявок на аренду офиса по сфере деятельности арендатора, % (на основании количества поступающих спросовых заявок в «Твоя столица – Недвижимость для бизнеса»)

Когда нужны факты, а не мифы: консалтинг по офисной недвижимости и актуальная база офисов от «Твоей столицы».

«Твоя столица» — консалтинг по офисной недвижимости и актуальная база офисов Минска для взвешенных решений.