Кто более офисный: Минск VS Питер

Чаще всего положение рынка недвижимости сравнивается среди столицами. Мы решили посмотреть, как обстоит ситуация на рынке офисов в России, но поскольку Москва и Минск не совсем сопоставимы, для сравнения мы решили взять малую столицу России - Санкт-Петербург.

Спойлер: у нас не все так позитивно...

Несмотря на серьезные потрясения, связанные с пандемией в 2020 г., рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга оказался устойчив к внешним факторам. По предварительным итогам 2021 г. можно смело утверждать, что он восстановился, чего не скажешь о рынке офисной недвижимости Минска. Совокупный объём предложения качественных офисов Санкт-Петербурга в 2021 г. составил 3,9 млн кв. м. (в Минске этот показатель сформировался на уровне 1,08 млн. кв. м.).

Сейчас в Санкт-Петербурге наблюдается восстановление девелоперской активности, за год было введено в эксплуатацию 179,0 тыс. кв.м. (в Минске за этот год не ввелся ни один из запланированных бизнес-центров), это на 27% выше показателя 2020 г. По итогам 2021 г. суммарная площадь свободных помещений составляет 230 тыс. кв.м., что на 10-17% меньше, чем в конце 2020 г. В нашей столице по данным на начало декабря совокупная вакантная площадь в бизнес-центрах составила 115 тыс. кв. м. (10,5%). Что интересно, если для Европы вакантность на уровне 10-15% является оптимальной, при которой предложение и спрос равновесны, этого же нельзя сказать о Минске. Вакантность в 10-11% здесь будет свидетельствовать о том, что предложение превалирует над спросом. Это является одним из главных индикаторов снижения средних ставок аренды.

В Минске:

Источник: ГК "Твоя столица", 2021

В Санкт-Петербурге:

Источник: Knight Frank St Petersburg Research, 2021

• Активность арендаторов в текущем году повлияла на снижение доли вакантных площадей в среднем до 6,0–6,5% в Санкт-Петербурге. В Минске вакантность, напротив, увеличилась на 3,5% (+ порядка 35 тыс. кв.м.)
• По предварительным итогам 2021 г. средняя арендная ставка в Санкт-Петербурге в бизнес-центрах класса А увеличится на 7% в сравнении с 2020 г. и может достигнуть 27 евро/кв.м. с учетом НДС и операционных расходов. В бизнес-центрах класса В увеличение показателя может варьироваться в диапазоне 10–11% и составить около 17,5 евро/кв. м. с учётом НДС и операционных расходов. В бизнес центрах Минска наблюдается снижение ставок аренды по всем классам качества в сравнении со ставками в конце 2020 года. Снижение составило от -1% (11 евро/кв.м. с НДС) в классе В, до -7% (22 евро/кв.м. с НДС) в бизнес-центрах класса А.

Ключевые тенденции на рынке офисов в Минске:

• Постепенное восстановление спроса, если сравнивать с 2020 годом. Однако, стоит отметить, что сегодняшний спрос все еще существенно уступает спросу, который наблюдался в 2019 году.
• Снижение доли ИТ-арендаторов. Сейчас их доля составляют порядка 25-30% против 50-60% в допандемийный период.
• Релокейт многих ИТ-компаний ввиду нестабильной экономико-политической ситуацией в стране.
• Сегодня собственники не готовы делать ремонт за свой счет и, в целом, редко рассматривают помещения без отделки.
• Продолжение снижения ставок аренды на помещения в бизнес центрах различного класса качества.

Ключевые тенденции на рынке офисов в Санкт-Петербурге:

• Наблюдается стабильная активность арендаторов.
• Лидерами спроса в сделках аренды остаются компании IT-сектора – 42% в общей структуре сделок.
• По-прежнему ощущается дефицит качественных объектов, особенно с отделкой.
• В связи в низким уровнем предложения в привлекательных для клиентов локациях, арендаторы готовы рассматривать альтернативное функциональное назначение площадей для их приспособления под офисные нужды.
• Ограниченное предложение качественных офисных площадей в популярных локациях города, особенно исторического центра, стимулирует корпоративных клиентов рассматривать гибкие пространства.
• Наблюдается рост запрашиваемых ставок аренды, что в том числе связано с увеличением стоимости материалов и отделочных работ.
• На сегодня все больше собственников новых бизнес-центров готовы предоставлять клиенту арендуемое помещения с отделкой, при этом, как правило, запрашиваемая ставка увеличивается на 10–12%.

Прогнозы на 2022 год на рынке офисной недвижимости Минска:

• Снижение объема спроса. Арендаторы будут предпочитать оставаться на прежних арендуемых местах и инициировать пересмотр действующих ставок аренды в сторону их снижения.
• Вакантность начнет постепенно увеличиваться, как за счет нового ввода (значительная доля), так и освобождающихся площадей (небольшая доля), что будет оказывать дополнительное снижающее давление на уровень ставок аренды.
• В результате, до конца 2022 года возможно снижение ставок аренды до 15%.

Прогнозы на 2022 год на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга:

• Востребованность гибких офисных пространств среди клиентов будет стимулировать девелоперов к активному развитию данного сегмента и увеличению объёмов предложения в популярных локациях, где оно ограничено в бизнес-центрах высокого класса.
• Наибольший спрос и заполняемость будет в тех офисных объектах, в которых предлагается чистовая отделка: это не только серьезные инвестиции, но и предложение клиенту продукта, который сэкономит ему силы и время.
• При активном спросе со стороны клиентов и ограниченном выборе свободных площадей можно предположить дальнейшее увеличение запрашиваемых ставок аренды в бизнес-центрах на 5–7% за I полугодие 2022 г.
• Кроме того, офисы продолжат оставаться востребованным сегментом среди инвесторов по причине их привлекательной доходности – около 10% для объекта, заполненного арендаторами.