Инвестиции в недвижимость: ликвидность коммерческих помещений
С точки зрения инвестиций в недвижимость, наиболее интересными сегментами рынка считаются офисы и торговые помещения. Складская и производственная недвижимость – специфический товар для особого «покупателя».
Расцвет и падение рынка
Расцветом рынка коммерческой недвижимости Минска по части ценообразования можно назвать 2012-2013 гг. На фоне дефицита современных площадей, ставки аренды на офисы в бизнес-центрах достигали 40+ EUR/кв. м., а цены продажи – 2 600+ USD/кв. м. На торговые помещения уровень цен и ставок мог быть еще выше – некоторые помещения на самых проходных улицах продавались более чем по 4 000 USD/кв. м.
В 2015-2016 годах рынок обвалился из-за ослабления белорусского рубля к корзине валют и перенасыщении рынка за счет новых бизнес-центров. В результате ставки и цены упали практически наполовину. Нередки были случаи, когда до падения рынка покупатели платили за офисные площади по 2 000 USD/кв. м. и рассчитывали их в последующем сдавать за 20-25 EUR, но в фазе падения рынок мог предложить только в лучшем случае 13-15 EUR/кв. м. И продать такие площади по цене, за которую купили, тоже не получалось. Все это пошатнуло доверие инвесторов к коммерческой недвижимости, как к инструменту вложения денег. Однако, как показали последующие годы, недвижимость (а в особенности, коммерческая) по-прежнему остается наиболее понятным и выгодным вложением средств.
Что сейчас
В настоящее время, приоритеты инвесторов не изменились - чаще всего для последующей сдачи в аренду приобретаются офисные и торговые помещения. В среднем, можно рассчитывать на 7-9% годовых дохода в иностранной валюте после уплаты налогов, что соответствует примерно 10-11 годам окупаемости. В ряде случаев, доходность может быть, как выше, так и ниже – все зависит от рыночной ликвидности того или иного помещения.
Рыночная ликвидность коммерческих помещений складывается из таких характеристик, как местоположение, площадь, планировка, состояние, качество отделки, уровень технического оснащения и др. Именно они определяют степень интереса к помещению со стороны потенциальных арендаторов, а значит и величину возможной ставки аренды. Кроме того, чем выше рыночная ликвидность помещения, тем более устойчиво ценообразование на него в периоды экономической нестабильности – т.е. при снижении цен и ставок, ликвидное помещение потеряет в цене меньше всех.
Но есть и частные факторы, влияющие на ликвидность помещений – для офисных это качество бизнес-центра, в котором оно располагается, и, например, как он управляется, какие услуги арендаторам предоставляет, каково его состояние и т.п. Как правило, инвесторы выбирают офисы площадью порядка 100 кв. м. в наиболее качественных бизнес-центрах классов «В» и «С». В то время как в бизнес-центрах классов «А» и «В+» офисы приобрести нельзя, а можно только арендовать – поскольку эти бизнес-центры, для обеспечения высокого качества управления, принадлежат, как правило, одному собственнику и им же управляются.
Но наиболее востребованными среди частных инвесторов можно назвать встроенные в дома коммерческие помещения: торговые, оказания услуг, общественного питания и др. Их привлекательность состоит в более широкой аудитории потенциальных арендаторов. В отличие от офисов в бизнес-центрах, во встроенных в дома коммерческих помещениях могут размещаться различные торговые объекты, кафе, объекты оказания услуг (парикмахерские, салоны красоты), фитнес-центры, и, в том числе, клиентские офисы. Такие объекты могут быть интересны за счет высокого потока посетителей - если в торговый центр человек заходит либо целенаправленно, либо отдохнуть в выходной день, то объект, расположенный на пешеходной улице, привлекает покупателей, которые просто проходят мимо в течение всего дня и каждый день.
На цену встроенных помещений основное влияние оказывает их местоположение – важно чтобы в непосредственной близости проходили пешеходные потоки. Средняя площадь – 120 кв. м., но наибольшим спросом пользуются помещения до 100 кв. м.
Отдельно из числа встроенных помещений следует выделить те, которые располагаются на пешеходных улицах в центре города и в первой линии застройки основных транспортных магистралей города – так называемый street-retail сегмент. Ставки аренды на такие помещения выше среднерыночных. По расположению такие помещения условно можно разделить на 2 зоны. Первая зона – центрально-деловой район Минка, вторая – вдоль основных магистралей города (пр-ты Независимости, Дзержинского, Логойский тракт и т.п.).
Что касается торговых центров, то в тех, которые в свое время строились по схеме долевого строительства и помещения которых сейчас находятся в собственности различных лиц, выбор помещений широкий. Инвестиционная ликвидность помещения будет определяться посещаемостью самого ТЦ и расположения помещения в его составе – насколько проходное место.
