Разработана новая классификация жилья

Одной из причин существования на первичном рынке жилья проблем коммуникации, ситуации взаимного недоверия участников рынка является отсутствие своеобразного «сборника» основных требований к новостройкам разного ценового уровня, разного класса качества.

Именно проблему должна решить классификации новостроек г. Минска, которую мы разработали совместно с ГУП «Национальное кадастровое агентство» и представили рынку 4 марта на презентации «Жилая и коммерческая недвижимость: итоги-2013 и прогнозы-2014».

Главной целью разработанной классификации является облегчение диалога между всеми участниками рынка недвижимости. Покупателю она поможет понять, чего стоит ожидать, а чего нет от жилья в каждом конкретном сегменте рынка. Маркетологи и аналитики получают удобный инструмент сегментирования рынка.

Для застройщиков - это прекрасный ориентир для определения достаточных и дополнительных характеристик, которые ожидают увидеть будущие клиенты. Это позволит создавать качественные проекты, соответствующие тому классу, в рамках которого они позиционируются, и разрабатывать эффективную маркетинговую стратегию для привлечения целевой аудитории.

В основу новой классификации были положены те требования и ожидания, которые сегодня предъявляют покупатели, а также то предложение, которое есть и появится в ближайшие годы на рынке. В соответствии с ними и были определены главные классообразующие параметры, которые определяют принадлежность к жилью более или менее высокого уровня.

Помимо минимальных требований к объекту конкретного класса, были выделены дополнительные параметры, наличие которых все чаще запрашивается потребителями, но которые еще не успели стать нормой, однако задают вектор развития рынка, приближая его к мировым стандартам.

К классам «Эконом» и «Стандарт» относится основной объем строящегося жилья. Это жилье массового спроса, ориентированного на удовлетворение базовых требований потребителей.

«Эконом»

К этому классу отнесены 2 типа домов: 1) панельные дома; 2) каркасно-блочные дома, которые имеют более
10 квартир на площадке этажа или более 60% квартир малой площади (до 50 кв. м).

Никаких особых требований к объектам данного класса не предъявляется.

«Стандарт»

Базовым условием отнесения дома к этому классу является строительство по технологии, отличной от панельного домостроения, и наличие всех типов квартир в доме (1-, 2-, 3- и многокомнатные квартиры). Рекомендуемый для них размер квартир: 2-комнатных - от 50 кв. м, 3-комнатных – от 65 кв. м. В таком доме покупатель рассчитывает увидеть бесшумные лифты, внутреннее и внешнее видеонаблюдение, однако их наличие не является обязательным.

К классу «Стандарт» также может быть отнесен комплекс панельных домов. В этом случае необходимо наличие в шаговой доступности от него рекреационной зоны, высокая обеспеченность парковочными местами и ряд других улучшений, которые обеспечат будущим жильцам комплекса более комфортные условия проживания по сравнению с отдельно стоящими домами. Такими условиями, в частности, являются единая управляющая компания, закрытость территории, организованные крытые велопарковки, видеонаблюдение и пр.

Отнесение домов к классам «Комфорт», «Престиж» и «Люкс» полностью исключает возможность использования технологии панельного домостроения.

«Комфорт»

В домах этого класса число квартир на лестничной площадке ограничивается 8. Общее число квартир в доме не должно превышать 400. Для данного класса нежелательным становится наличие небольших квартир (1-, 2-, 3-комнатные квартиры общей площадью до 40, 60, 80 кв. м соответственно). Их доля должна составлять не более 40%. Рекомендуемая высота потолков - 2,7 м. Больше внимания также уделяется качеству инженерно-технической составляющей, наличию бесшумных лифтов, системы контроля состояния инженерных систем здания, наличию профессиональной управляющей компании. Значимыми факторами становятся отделка фасадов (приветствуется использование элементов искусственного и натурального камня, панорамного остекления), наличие колясочной, возможность установки сплит-систем, внутреннее видеонаблюдение. Допускается небольшой процент квартир-студий.

Большое внимание уделяется наличию вместительной парковки. При наличии паркинга на каждые 4 квартиры должно приходиться не менее 3 машино-мест (с учетом придомовой парковки). Отсутствие крытого паркинга определяет необходимость обеспечения каждой квартиры не менее чем 1 машино-местом.

Недопустимо размещение в доме продовольственного магазина.

Важным критерием становится месторасположение домов класса «Комфорт». Оптимальным является их размещение вдоль главных транспортных артерий города.

«Престиж»

Допустимое число квартир в доме этого класса качества ограничено 250. На каждой лестничной площадке должно быть не более 4 квартир. Наличие небольших квартир, в т. ч. квартир-студий, не должно превышать 20%. Минимальная высота потолков составляет 2,7 м. Появляется также требование обязательного наличия
2 санузлов в квартирах площадью более 110 кв. м (один из которых, как правило, совмещен с ванной комнатой).

Повышаются требования к инженерно-эксплуатационной составляющей, обеспечиваемому уровню обслуживания и безопасности, качеству отделки фасадов, подъездов, лестничных площадок. Наличие крытого встроенно-пристроенного паркинга становится обязательным: каждая квартира должна гарантированно иметь не менее
1 машино-места.

Требования к размещению проектов классов «Престиж» и «Люкс» одинаковые: недалеко от крупных транспортных магистралей, в шаговой доступности от рекреационной зоны (парка, сквера, реки, лесополосы). Недопустимо наличие в непосредственной близости негативно влияющих факторов: промышленных объектов, мест захоронения, железной дороги и пр.

«Люкс»

Жилье класса «Люкс» отличается большей камерностью застройки. В доме должно быть не более 6 этажей и
48 квартир, высота потолков - от 3 м. Становится обязательным наличие системы кондиционирования воздуха, а также организации, обеспечивающей установку и поддержку поквартирной системы «умный дом» под требования собственника квартиры. Возрастает также норма обеспеченности парковочными местами – не менее 3 машино-мест на каждые 2 квартиры. Наличие каких-либо дополнительных функций в доме (услуги, сервис, торговые помещения) требует согласования с жильцами дома.