Что на самом деле происходит — и чего не стоит бояться

Когда человек решает продать квартиру, в которой живут арендаторы, у всех участников сделки почти всегда возникает тревога.

• «А вдруг они не съедут?»

• «А если покупатель передумает?»

• «А меня вообще могут выселить за неделю?»

Эти вопросы задают и продавцы, и покупатели, и сами жильцы. И каждый из них по-своему прав.

Разберёмся спокойно — на основании действующего законодательства Республики Беларусь и реальной практики сделок.

Можно ли в принципе продать квартиру с арендаторами?

Да, можно. Право собственности даёт владельцу право распоряжаться имуществом — в том числе продавать его (ст. 210 Гражданского кодекса Республики Беларусь).

Договор купли-продажи жилого помещения заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации (ст. 520, 522 ГК РБ). Переход права собственности возникает именно с момента государственной регистрации.

Но есть важный момент.

Действующий договор найма остаётся в силе после продажи, и новый собственник становится стороной этого договора в силу правопреемства (ст. 588 ГК РБ). Поэтому при подготовке сделки важно чётко зафиксировать условия договора найма, его сроки, порядок расторжения и права сторон — это поможет минимизировать риск конфликтов и сделать сделку прозрачной для всех участников.

Это не формальность. Это защита всех сторон.

Что происходит с договором найма после продажи?

Вот здесь кроется главный страх.

По общему правилу переход права собственности на сданное в наём имущество не является основанием для изменения или расторжения договора найма. Новый собственник становится стороной договора на тех же условиях (ст. 588 ГК РБ).

Проще говоря:

Продажа квартиры ≠ автоматическое выселение.

Если договор заключён на год, он продолжает действовать до истечения срока — если иное не предусмотрено самим договором или законом.

Случай из практики 1: конфликт

Собственник продаёт квартиру. Арендатора предупреждает «по телефону, между делом».  Покупатель рассчитывает заехать через месяц. Арендатор отказывается пускать на показы и напоминает, что договор действует ещё 5 месяцев. И он прав. Сделка затягивается. Покупатель нервничает. Цена начинает «плыть». Юридически всё решаемо. Но эмоционально — это уже конфликт, который удалось разрешить подключившемуся к сделке риэлтеру.

Влияет ли наличие арендаторов на цену?

Да. И довольно заметно.

Часто он начинать требовать скидки или вовсе отказывается рассматривать вариант.

В этом случае наличие арендаторов может быть преимуществом.  

Выселять до продажи или продавать с жильцами?

Стратегия зависит от задачи.

Освободить квартиру заранее:

Продавать с арендаторами:

Здесь как раз и проявляется роль агентства: не просто «показать квартиру», а просчитать сценарии и управлять рисками.

Может ли новый собственник выселить арендаторов раньше срока?

Только если есть законные основания.

Досрочное расторжение возможно в случаях, предусмотренных договором или законом (гл. 35 ГК РБ о найме).

Сам факт смены собственника таким основанием не является. Если арендатор исправно платит и не нарушает условия договора — принудительное выселение до истечения срока невозможно без суда. Это важно понимать всем сторонам.

Временная регистрация: это «прописка»?

Нет. Регистрация по месту пребывания — административная процедура. Она не создаёт права собственности. Но если основанием для регистрации является договор найма, то прекращение регистрации обычно связано с прекращением права пользования. И вот здесь тонкий момент:   договор продолжает действовать, регистрация с  не исчезает.

Случай из практики 2: инвестиционная логика

Покупатель ищет квартиру под аренду. Мы находим для него объект с арендатором, чей договор истекает только через 10 месяцев. Арендатор аккуратный, платит стабильно, ставка соответствует рынку. Покупатель начинает получать доход со дня регистрации сделки. Нет простоя. Нет рекламных расходов. Минимум рисков. Это совершенно другой сценарий — спокойный и прогнозируемый.

Риски — честно и без лишней драматизации

Для продавца:

Для покупателя:

Для арендатора:

Большинство проблем возникает из-за отсутствия грамотной координации.

Чек-листы

Для продавца

• Проверить срок и условия расторжения договора

• Проверить наличие регистрации арендатора

• Зафиксировать порядок показов письменно

• Определить стратегию: искать инвестора или покупателя «для себя»

Для покупателя

• Тщательно изучить договор найма жилого помещения

• Проверить срок его действия

• Оценить основания досрочного расторжения

• Понять, когда реально можно заселиться

Для арендатора

• Убедиться, что договор заключён письменно

• Проверить срок

• Понимать, что продажа не отменяет договор автоматически

FAQ — реальные вопросы, которые нам задавали клиенты

Чем здесь помогает агентство

Продажа квартиры с арендаторами — это не просто «найти покупателя».

Это:

Агентство «Твоя столица» в таких сделках выступает координатором: мы заранее просчитываем сценарии, предупреждаем риски и снимаем напряжение между сторонами.

Потому что самая дорогая ошибка в такой сделке — эмоциональная.

Вывод

Но только при одном условии — если процесс управляем.