Сначала факты

С 1 июля 2025 года в Беларуси полностью прекратилось долевое строительство жилья с государственным финансированием для нуждающихся в улучшении жилищных условий. Все дома для очередников будут строиться только по государственному или коммунальному заказу - без участия граждан в финансировании.

Функцию застройщика теперь берут на себя УКСы, которые:

1. сами открывают кредитную линию,

2. строят дом,

3. продают готовые квартиры очередникам,

4. переоформляют кредитные обязательства с себя на покупателей.

Параллельно столица закрывает эпоху частных застройщиков: новые земельные участки под жильё будут выдавать только государственным или коммунальным предприятиям.

Что стоит за этим и почему это важно

Если коротко: государство наводит порядок в самой проблемной части системы.

Долевка для нуждающихся годами буксовала: затяжные стройки, дефицит оборотных средств у застройщиков, замороженные объекты, растущие сроки, нервные переписки по ДДУ.

Теперь власти убирают главный источник риска - участие граждан в финансировании. Вы покупаете квартиру только тогда, когда дом уже существует, стоит на земле, подключён к коммуникациям и готов к заселению.

Почему именно сейчас?

• Минск упёрся в дефицит земли. Все свободные площадки - «на вес золота», поэтому логика простая: «строят те, кто гарантированно сдаёт вовремя».

• Государству важно снять социальные риски. Очередники - самая чувствительная категория, любые «долгострои» превращаются из строек в политическую проблему.

• Частники завершают последние проекты. Уже в 2027 году в столице завершатся реализация проектов “Минск-Мир” и первой очереди проекта “Северный берег”. Новые крупные проекты (например, Зелёный бор) - только коммунальные или государственные. 

Кратко: рынок возвращается к модели высокой управляемости и минимальных потрясений.

Экспертный комментарий

По мнению экспертов Prometr.by, отмена долевки - это одновременно и упрощение, и ужесточение системы.

С одной стороны:

• очередник больше не несёт рисков, связанных с задержками реализации проекта;

• исчезает необходимость годами следить за стройкой и переживать из-за смены подрядчика;

• документы оформляются уже по факту, когда дом готов к эксплуатации.

С другой стороны:

• нагрузка на бюджет растёт, поэтому темпы ввода жилья для нуждающихся могут стать более «ступенчатыми»;

• очередь может двигаться менее равномерно, ведь теперь ограничением становятся мощности коммунальных застройщиков;

• рынок новостроек в Минске лишается коммерческой конкуренции - а это меняет цену, сроки и предложение.

В целом реформа выстраивает предсказуемую и защищённую модель, но делает её более централизованной и менее гибкой.

Что это означает лично для вас

Если вы стоите в очереди нуждающихся

• Теперь вы покупаете только готовую квартиру. Вы не инвестор и не дольщик - вы покупатель уже построенного жилья.

• Отпадает страх «вкладываться в котлован».

• Придётся быть внимательнее к документам: у домов, построенных по госзаказу, появится свои регламенты, нюансы по кредиту и форме передачи.

Если планировали долевку

Этого механизма больше нет. Следующий шаг - мониторить ввод объектов по госзаказу и заранее готовить пакет документов для покупки готового жилья.

Если вы рассматриваете ипотеку/льготный кредит

Льготы сохраняются:

• 21 категория граждан может претендовать на льготные кредиты.

• 17 категорий - на субсидии. Из них 10 категорий имеют право на внеочередное их получение.

• Поддержка многодетных и молодых семей остаётся без изменений.

Но теперь льготный кредит будет переоформляться не на долевое строительство, а на покупку готовой квартиры.

Если вы выбираете между первичкой и вторичкой

В городах до 20 тыс. жителей льготники теперь могут брать кредит и на приобретение квартир на вторичном рынке жилья. Для больших городов акцент смещается в сторону готового государственного фонда.

Чек-лист для очередников и покупателей первичного жилья

1. Проверьте статус вашего дома и темпы строительства. Сверьтесь с последними фотоотчётами, графиком работ и официальной информацией застройщика. Для очередников важно понимать, соблюдаются ли контрольные сроки.

2. Уточните актуальные сроки ввода в эксплуатацию. Если вы уже заключили ДДУ, проверьте, были ли официальные корректировки сроков. Если только выбираете объект - изучите историю застройщика, его выполненные проекты и фактическую дисциплину по срокам.

3. Оцените финансовую устойчивость коммерческого застройщика. Не обязательно проводить глубокий аудит - достаточно обратить внимание на масштаб компании, текущие проекты и динамику продаж. Это снижает риски при долгосрочном строительстве.

4. Сравните условия кредитования и господдержки. Для очередников особенно важно понимать, меняются ли условия господдержки, льготных кредитов, субсидирования и их доступность именно для вашего кейса.

5. Изучите альтернативные проекты в том же сегменте. Даже если вы уже в ДДУ, полезно знать, что происходит на рынке: появляются ли новые дома для очередников и как меняются цены на аналогичные квартиры в других ЖК.

6. Проверьте, как текущие события влияют на себестоимость строительства. Скачки стоимости материалов, логистические ограничения или изменения в нормативке могут корректировать сроки или цену кв. метра (в части индексации). Стоит уточнить эту информацию у застройщика.

7. Продумайте сценарий, если сроки строительства изменятся. Это не пессимизм, а прагматичная готовность: временная аренда, возможность продлить льготный кредит, варианты обмена или переуступки (если закон это допускает).

Прогноз: что будет дальше?

Кратко и честно: рынок станет ровнее, но медленнее.

Что можно ожидать:

• Ввод жилья для очередников будет идти «пакетами»: дом построен → дом продан → следующий дом.

• Цены на готовое жильё по госзаказу будут контролируемыми, но без частников исчезает фактор конкуренции.

• На рынке коммерческой первички в 2026–2027 году предложение сократится. Это усилит давление на цены жилья от частных застройщиков: они неизбежно продолжат расти.

• Автоматически часть спроса перетечёт на рынок вторичного жилья. Особенно среди очередников в регионах в городах с населением до 20 тысяч жителей.

Если тренд сохранится, уже к концу 2026 года Минск окажется в почти полностью «коммунальной» модели строительства.

Главное

Коротко: что изменилось

• ❌ Долевка для нуждающихся - отменена.

• ✔️ Покупка только готового жилья.

• ✔️ Строят УКСы по госзаказу.

• ✔️ Часть кредита переоформляется на покупателя после ввода дома.

• ❌ Новых участков для частников больше нет.

• ✔️ Все льготы и субсидии - сохраняются.

Что проверять уже сейчас

• Статус ваших старых ДДУ или переписки - соответствуют ли новым нормам?
• Актуальные документы на сайте Мингорисполкома.
• Возможность получить консультацию по вашему конкретному случаю.

Итоги

Белорусский рынок новостроек входит в новый цикл: меньше рисков, больше контроля, меньше частников, больше коммунальных проектов. Для очередников это означает более спокойную, но и более формальную дорогу к своей квартире. А для тех, кто хочет разобраться в деталях - сейчас самое время задать вопросы, пока система формируется.

(с) Александр Зеневич, 2025. Руководитель проекта prometr.by. Рекламу на портале можно можно заказать по телефону +375 333 444 535.